谈谈我的房产、投资、生活观念！

沙龙

继续转帖：
年轻的刚需，第一套房，到底改不改买？什么时候出手？
　　有了第一桶金，又不能免俗地要结婚成家，对年轻人（或不年轻的“老”空军）来说，房子，到底改不改买？
　　楼市就象姑娘的心，看不懂、摸不准，不断诱惑你，又矜持难攀，甚或是个陷阱。
　　追到了，或许是贤妻（稳赚不赔），或许是凉母（空置无回报），或是是个败家王（跌到负资产）。
　　
　　一套房子，买好了，轻则家庭和睦、顺风顺水；重则连连升值、一套生多套、儿女辈都沾光。
　　买差了，轻则若干年白干了、工资都贴到房价差；重则负债累累、月供难偿、家庭争吵不休。
　　
　　空军，多是无奈的年轻的刚需。心理上，赢得起、亏不起；买了不怕涨，就怕跌；跌了还盼跌，涨了怕止涨。因此，异常谨慎；所以，把不住时机，错过抄底，也错过最佳时机。经常惧再涨，而出手在高点，成为房奴一族，苦不堪负。
　　
　　多军，激昂冲动之辈，更有看到楼市起伏、价格落差中的巨大致富机会的投机分子。买了就盼涨，跌了盼涨、涨了还认为要涨。买对的不少，抄底炒到半山腰的也不少，“负资产”导致拍卖、信用破产常有。赚到钱的是他，亏到输了身家内裤的也是他。
　　
　　老子曰，阴阳平衡、万物协调；孔夫子说，中庸而不极端。
　　
　　年轻的刚需，心态不要极端，谨慎、理智、果断，以住家、适当享受、鞭策进步的心态置业。
　　象买车一样，去买房；不要象炒股一样，去买房。
　　抄底最低点的人，很少很少，万一跌一点点，其实关系也不大。有钱难买心头好。
　　更忌讳恐慌置业，踏空2年，焦急和家庭压力下，反可能买到高位，冤枉。
　　平常心，获得平常的幸福！

沙龙

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年轻的刚需，第一套房必买的九点理由
　　第一套房，是【必需品】、是【长线投资品】。只要不恰好是楼市疯狂期，买不买，看实力、看需求。
　　１． 实力。付得起首期（外债比率不超过50%）；供得起月供（２年内的收入稳定、可预期）；不影响生活（月供家庭收入1/3或家庭中个人收入1/2下）。
　　２． 刚需。非单身：要结婚，要生孩子，要学位。人生一世，享受的是过程，过程幸福，就是幸福。单身，收入高、不善积蓄、租金赶上月供的2/3，买房是强迫积蓄的方式、减少浪费、适当投资保值。
　　３． 第一套房是【必需品】。只要经济负担上比租房不差很多、生活享受上不比租房差、对家庭心理是安抚。
　　４． 时机。符合1-2条件，可随时置业，除非疯狂期。疯狂期标识：成交套数是历史高位，成交价位相对高位（未必最高），身边很多人都在买房、非常看好。
　　５． 关注工作。第一套房，最好离上班地近，路上不浪费太多时间；面积够用，不用太大（超过负担），装修简洁实用（不用浪费太多钱）。
　　６． 熟地放眼未来。考虑到未来出租、出售的便利，最好比较中心位置或成熟，小区质量和物业管理不错。
　　７． 生地减轻负担。如果财力较弱，可以考虑城郊（未来中心区、重点发展区、有交通利好），周边配套和规划以满足普通人家为主。不必要跟风买生地豪宅区的小户，那是有钱人长线投资的玩意儿，居住生活极其不便利。
　　８． 第一套房是【长线投资品】。放眼长久，不动产至少很保值；在目前的中国，升值的可能性很大。既然不是炒短线，１年内买卖，长期的趋势会烫平短期的波动。
　　９． 家庭经济收入增长后，改善居住时，第一套房可以支援现金流。第一套房，出租，租金弥补第二套月供（长期看，租金在涨）；或出售，补充第二套首期和装修。

沙龙

希望这些我认为很好的内容能对一些为房价烦躁的人有帮助。继续转贴：
年轻的刚需，第一套房，忌讳的九点因素
　　年轻人，刚需置业，最忌讳，纯投资或投机的心态；犹豫不决，就怕吃亏，错过时机。
　　１． 贪图便宜，荒郊野外置业。荒郊野外，交通不便，生活麻烦，住不顺心，将来卖也难卖、租也难租。
　　２． 只图眼前，质量不好物业管理差。建筑质量、户型朝向、小区环境，有严重缺陷；物业管理差，楼房容易破败导致贬值或相对贬值。
　　３． 过于惧跌。楼市永远有人看多、有人看空。对草民工薪来说，房价永远都偏高。跌了，怕再跌；涨了，怕高位。患得患失。抄底最低的，总是绝对的少数。正常中等价位，家庭能负担，何惧最低。房定了，心安了，省出心力去赚钱。慢慢改善慢慢升级，人生要的是勇敢向上积极争取。
　　４． 惧涨被套。一波波踏空，看到房价跌了又涨，涨得更高。涨了1、2年，发现这几年工资都白赔进到房子的涨幅。害怕未来几年又是白干。忍不住，跻身强房一族，结果高位甚至套牢，房奴的杯具。任何不正常的波动（涨、跌），都会有回归的那一天。如果楼市过热至疯狂，冷静一下；或者去找个相对合理的二手房。不要高价、高面积去被套。
　　５． 超过收入去买房。首期是东拼西凑，月供超过1/2，工作并不稳定。就赌房价能涨，买上一大套。装修也装不起，吃穿用度水平都降低。要知道，人生不是用来无谓吃苦的。这么高风险高杠杠地去置业，一旦失业，房子6个月断供就被拍卖了。
　　６． 太过在意别人评价和建议。有人唱多有人唱空，房子有人喜欢有人不喜欢。想获得所有人认可，要不就买不到错过时机；要不就是高位被套。买房是自己住，涨跌是自己负担。别人只不过是一个参考，他们要正确，也早发财了不是？！

HXhz

有两种人是没法救的：

1、从来没有投资计划，从头到尾乱做的人。

2、有计划，但是没有纪律，不按计划执行的人。

没法救，也没法教。

我的定义是：风险可控的正期望收益率系统为投资，其余全是投机。 ...
沙龙 发表于 2010-12-19 17:23

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我是空军

底部会放量，但底部放的不是天量，我说的是放天量后过段时间（半年~1年左右）再卖。
从目前来看，房产价格肯定是高估的，未来是涨是跌很难说，但未来3~5年总体涨幅没有比较优势。
黄金价格处于历史高位，未来能走多远跟美元指数关系很大，我们能准确预测美元指数吗？不能，那为什么还要去买处于历史高位的黄金。
A股总体估值是低估的，未来3~5年的上涨空间比房产大。具体买什么类型的股票，从估值最低、今年跌幅最深、国民经济支柱产业中去找，从媒体不看好的板块中找。比如银行股，还能更低吗？比如地产，前阵子一个洋河酒业市值=保利地产+金地集团+招商地产，合理吗？房价是高估的，房地产股票是低估的。
   现在媒体看好什么行业？新兴产业、大消费（酒类最受吹捧）、锂电池概念、稀土永磁，你会发现每天推崇的都是估值高高在上，每年券商的金股都是笑话，根本原因在哪里？券商为谁服务？是广大散户吗？
  那些问今天我该买什么股票的人都是要被剪羊毛的，投资是一场长期的战争，是与千千万万机构、投资者的博弈，幻想不经过自己的努力学习就赚大钱是不现实的。

你这里说了自己的观点，很好。房产高估，黄金高估，股票低估。
你的操作和你的观点是一致的吗？按理你应该将你的资产的大部分配置于股票，而对房产以抛出为主。是吗？
黄金高估，那么我问你，凭什么历史高位就是高估？石油和铜叠创新高历史你可以去看一下，每一次新高都是下一个新高的底部，你认为你的理论如何把握这样的历史性大牛市？你知不知道相当长一段时间，美元和黄金走势是一致的。按你的恐惧理论，历史高位让人恐惧不是更应该是买入之时吗？你又怎样判断何时的恐惧是买还是不买？（我这里绝对不是说黄金应该在此位大量买入，仅举例而已）

脱离了实际操作的理论是毫无疑义的。前一次的经验不能成为后一次依据，正如人不能两次踏入同一条河。

deepforest

你这里说了自己的观点，很好。房产高估，黄金高估，股票低估。
你的操作和你的观点是一致的吗？按理你应该将你的资产的大部分配置于股票，而对房产以抛出为主。是吗？
黄金高估，那么我问你，凭什么历史高位就是高估？石油和铜叠创新高历史你可以去看一下，每一次新高都是下一个新高的底部，你认为你的理论如何把握这样的历史性大牛市？你知不知道相当长一段时间，美元和黄金走势是一致的。按你的恐惧理论，历史高位让人恐惧不是更应该是买入之时吗？你又怎样判断何时的恐惧是买还是不买？（我这里绝对不是说黄金应该在此位大量买入，仅举例而已）

脱离了实际操作的理论是毫无疑义的。前一次的经验不能成为后一次依据，正如人不能两次踏入同一条河。
我是空军 发表于 2010-12-21 21:33

。楼主不见得实战水平很高，我个人感觉。

deepforest

希望这些我认为很好的内容能对一些为房价烦躁的人有帮助。继续转贴：
年轻的刚需，第一套房，忌讳的九点因素
　　年轻人，刚需置业，最忌讳，纯投资或投机的心态；犹豫不决，就怕吃亏，错过时机。
　　１． 贪图 ...
沙龙 发表于 2010-12-21 20:10

这些确实对初次置业者很有帮助，就这个转帖，顶楼主一下。

沙龙

我的操作和我的观点是一致的，目前手上的现金都在股市中。明年6月份前会将手上房子逐步套现进入股市。
  我去年11月拿到房款后进入股市，实战到目前为止不怎么样，目前看来都是极度低估的股票，我相信未来。

我是空军

我的操作和我的观点是一致的，目前手上的现金都在股市中。明年6月份前会将手上房子逐步套现进入股市。
  我去年11月拿到房款后进入股市，实战到目前为止不怎么样，目前看来都是极度低估的股票，我相信未来。
沙龙 发表于 2010-12-21 22:20

这个非常有意思，你觉得今后半年房价会比股票涨得快？还是手上房子半年之内还不能卖？
另外你觉得股票相对于房子极度低估依据是什么？
这样看，如果你把一套房子当做一个上市公司，那么房租就是年利润，地段区域就是概念，其他还可以加一些因素这里不管它。那么你买的房子在下沙，如果在可居住的条件下，房租一般到房子总价的百分之一点五？算是这样，那么市盈率是六十几倍，但是注意房租不会下降这点毫无疑问，这相当于具有稳定盈利预期，而下沙属于城市边沿区域，区域快速成熟这是不争事实，因此区域成熟概念这是这几年最大概念，一旦成熟，盈利预期渴望大幅增长。这个有成熟区域的房租可参考。再看今后货币贬值，人民收入提高，房租普遍提高也是水涨船高的事，因此抗通胀概念也是有的。这样一个公司和当今股票市场上中小盘股比谁好呢？而且这个公司老板是你，不用怕增发，高管套现，盈利地雷等等不可测风险。把自己的优质公司卖掉，去买别人垃圾公司的股票这样的操作是什么道理呢？

沙龙

利率是资金的价格，现在一年期存款利率是2.5%，相当于市盈率40倍。杭州一些房子出租的收益率恐怕连1%都不到，折算成市盈率超过一百倍，难道不是高估的资产？
  你去看看A股中的银行股，很多昨天按今年算的市盈率才8倍（比如兴业银行、工商银行、交通银行等），折算年收益率12.5%，算不算低估？银行会崩盘吗？银行明年的业绩会倒退吗？今年银行的业绩增长速度比中小板慢吗？明年的信贷不增长了吗？明年加息不是大概率事件吗？加息谁得益最大？
  最简单的投资就是最安全的投资，现在的银行股就是09年初的房产，明年银行的业绩肯定会继续增长，扭曲的估值总会修复，未来两年内市场给银行股20倍的估值是大概率事件。两年赚一倍，空军会觉得不屑一顾，我请问各位看客，你们在股市中赚钱了吗？你们跑赢大盘了吗？
  别相信媒体的报到，你所看到的这个世界是被重构过的，只有孤独的投资者是最终的赢家。

沙龙

再看好的股票，也是不建议追高买入的，有得是机会，关键是理念是否正确，是否按纪律操作，你的选择决定了你的收益。
是否正确只有用时间来证明！我相信我的判断！
记住，永远不要参与预期收益率为负的游戏。

我是空军

利率是资金的价格，现在一年期存款利率是2.5%，相当于市盈率40倍。杭州一些房子出租的收益率恐怕连1%都不到，折算成市盈率超过一百倍，难道不是高估的资产？
  你去看看A股中的银行股，很多昨天按今年算的市盈率才8 ...
沙龙 发表于 2010-12-21 23:12

银行的利润率会下降吗？会增发稀释利润吗？银行会把利润多少分红？银行大批国有流通股动向如何？银行是国家的工具没有独立性，这意味着老板后面还有老板，这意味着具有政治风险等等。
低于银行一年期利息都是高估，那么中小板平均市盈率多少？那么你说的低估值的股市只包括大盘股？是吗？

沙龙

正是银行危机会有政治风险，所有老大不会让银行垮。
中小板创业板大部分是高估的，除非部分基本面好、增长率高的质地优良个股，最好别碰。

沙龙

时间会证明一切！

我是空军

正是银行危机会有政治风险，所有老大不会让银行垮。
中小板创业板大部分是高估的，除非部分基本面好、增长率高的质地优良个股，最好别碰。
沙龙 发表于 2010-12-21 23:25

不会垮的股票就是好股票？
相对于房子要求何其低！

其实玩钱最要紧的两点逻辑和胆量。其他都是虚幻的。呵呵，随便玩玩不要在意。

沙龙

有足够安全边际的股票是好股票。
银行股为什么足够便宜？就是大众都被洗脑了如空军般相信利润率下降/增发稀释利润/利润不分红，实际上，这两年银行板块的分红比例在所有股票中是最高的。
  资本市场是波动的，经常性的价值扭曲，如果你会发现价值，你就可以买入有足够安全边际的资产，然后你要做的就是回家睡觉、等待！
  越简单的投资就是最有效的投资，真正做到的人太少了！

沙龙

转帖学习：
　物业税的目的，本来不是直接打击房价的。
　　物业税是一种减少房屋的投资功能，提高持有成本的工具；应该是一种地税，保障当地政府的收入。
　　大城市普遍没地可卖，地区政府收入减少，就没有钱进行当地的市政建设。所以就要征物业税。目的应是取之于民，用之于民。
　　物业税也关注房子的居住价值，让人们不过多拥有房子，让很多房子空置。
　　物业税，本来是一种保护普通老百姓，并提升当地市政建设的方法。
　　
　　物业税快来的时候，肯定会导致房价下跌。
　　物业税征收后，对投资、投机的人来说，肯定是提高了成本。
　　物业税开征后，物业的投机性肯定会被弱化一些。
　　但无数欧美前例告诉俺们，开征了物业税，房子仍然是可能涨跌，被炒作的。
　　在过去的那一波，英国、美国和其他国家的房价，涨幅也并不少；后来金融危机的跌幅也不低。可见，物业税能遏制普通人过度投资、遏制普遍性的投机，但不可能完全根治不动产的投资价值、不动产的金融化导致的投机可能性。
　　
　　当物业税开征后，市场会在租金、物业税、单价之间取得一个平衡点的。在这之后，不动产的价格可能又会随整体的经济，进行一定的波动。只是可能波动的幅度和速度没有以前那么大。

沙龙

房东肯定会把物业税的成本转嫁给租房者。
　　但租房者能出得起的租金，实际由他的收入决定。他的收入，其实又由经济形势决定。
　　
　　总之还是供求关系，宏微观经济环境，决定最后租客能出多少租金。
　　
　　好比深圳的出租物业也早征税了，差不多1年收1个月租金那么多。出租公寓集中的地方，都在收。
　　但这个，对这2年的房价有特别明显的影响么？对房屋的流动性有明显的影响么？
　　
　　房东自会去算投资回报，租客也自会去算工资和开支。
物业税开征后，可能对大户型、豪宅的打击比较明显。
　　对城市中，自住物业（2-3房）的影响不太大。
　　一般的人，自住一个3房，投资一套小公寓，可能都能负担。
　　
　　但如果在郊区，有一套大户型、别墅之类，可能负担一下就很大。
　　对那种伪豪宅的人打击很大。特别是针对中产中的中下中产。
　　以前可能很多工作10年-15年，在效益好的单位或者一个小企业主，都会在市区有一套房子平常住。在1-2小时车程的地方，买一个所谓的联排，或空置，或偶尔度假住。
　　等物业税开征后，这些人会发现，负担会大一些。租也租不出。物业脱手也难一些。盈利预期低一些。可能就不想持有。
　　
　　而且物业税基本是按人均面积来算。一套郊区大房子，可占了多大的面积份额啊。很多人，可能会更愿意买城区的1-2房投资了：又好租、物业税率可能反低一些（面积小）。

沙龙

买房子，其实是买一个城市的股票，买一个城市发展的期货。
　　
　　在一个城市的企业工作，是参与建设这个城市，是付出。回报的工资，仅仅是维持生活和未来发展的最基本的经济基础。
　　
　　买一个城市的房子，是入股和投资这个城市（可放大到国家）。而且还是预期未来2-10年的价值看涨，好比期货。
　　除了在该城市做实业、参与基建等等，普通人要分享那个城市的发展的回报，可能通过投资房地产比较现实一些。
　　
　　这20年，是国内快速发展的20年。除了下海赚钱的，获得最大回报的，莫过于投资物业。
　　最近10年，京沪穗深杭等发展迅速。对于普通人来说，分享这些城市的告诉发展的回报，还是投资房地产最见效。
　　对于多数工作技能普通的人来说，工资的成长，肯定没有他在这些城市购入的房产成长得快。
　　
　　当然，房产金融化中，房产的价值和进入退出是非常复杂的。也日益受国际局势影响，不再仅仅是以前靠国内的产业发展推动城市的发展，城市发展带来房产升值。
　　
　　但，现在，买不买房子，除了判断经济大趋势外，还是需要当事人去判断，愿不愿意通过置业入股方式，来买那个城市的股票。
　　说白了，就是你看好3、5年后，甚至10年后，这个国家、这个城市的发展么？
　　
　　如果看好，发自内心地看好，且进行了风险控制，可以拿出资金中的一部分去买房。
　　如果不看好，就不用买。
　　
　　表面上，大家可以用自住的心态去置业。可是，选择一个城市工作、安家，并购置不动产长期居住，就是意味着你要内心认可这个地方，认可这个地方的经济发展、人均生活，你才会把宝押在这个城市，把一家人的幸福和未来，都寄托在这个城市。
　　所以，你要谨慎去分析。
　　
　　抛开短期的波动（其实取决于政策），如果看好一个城市并要定居、就业，实在是没理由租房而不买房。
　　如果你不看好这个地方，你就不会在这个地方就业，并押上数年的时间。
　　如果别的地方更容易有更高的收入，你不会留在这个地方。
　　如果你在这个地方，即能较容易就业且收入满意，愿意一家人在这里贡献数年时光；如果你在这个地方，能满足一定的生活水平要求；那么，有何理由，租房而不是买房呢？
　　这个地方既然是能就业能取得收入又能满足家人生活所需，那又有何理由让你相信他的未来会更差，而不在这里置业呢？
　　一个未来会更好的地方，就意外这个地方的未来价值会提高，其中包括房地产。

沙龙

这个春节，深圳太冷。因为太冷，所以陆陆续续有人去买电暖器。
　　
　　有的人，在年前，就通过天气预报，知晓了有个寒冷且带细雨的长假期。
　　多数人，早就知道自家房子朝向：朝北的肯定更冷一些。
　　有的人，不太关心天气预报，这些人中，有的特别怕冷。
　　
　　有的人，因为知道怕冷，也知道天气预报，所以假前就买好了电暖器。从初一到初八，电暖器都被充分得利用。
　　
　　有的人，开始没想到会很冷，没提前买电暖器。熬到初一、初二，去大商场逛街，顺手买了电暖器，假期后半段，享受了。
　　
　　有的人，从不思考，持续冷啊，宅啊，熬到初七，忍不住了，去买了电暖器。结果初八，天气暖和了，电暖器就发挥了一个晚上的作用。
　　
　　有的人，熬到初七，冷啊，宅啊，但想想，寒冷快过了，坚持到初八，天气暖和了，电暖器也不用买了。拿钱去买春季需要的东东。
　　
　　消费心理如此，你想做哪种人？
　　买房子，你想代入哪种场景？
　　
　　哪怕有天气预报，哪怕都知道房子股票涨涨落落。人们，还是随机概率出各种行为。
　　依然，有的人，在涨起来前就买了房，住了、也收获了升值。
　　有的人，在涨的中间买了，享受了，也升了一部分值。
　　有的人，熬了那么久，怕被套，结果最后一刻忍不住出手了，真的被套了。
　　有的人，干脆就熬到底，这一轮低点没进入，那么高点也不进入，反正就最后一小段时间，完全是个心理关。或许收获了经验，为以后的操作做一些准备。

  ——今天的转帖完毕。