本月三个热点盘【锦绣华府】【檀映里】【春来枫华】民间版不完全测评和客观对比。。

speakman

本月三塘东新预计会迎来三个热点盘
三塘板块的阳光城.檀映里，中冶.锦绣华府， 东新板块的绿城.春来枫华, 其中 中冶锦绣华府 500多套一次性推盘，另两个合起来估计也会有200-300套
也就是这一区域下月会有七八百套的供应量。

三个盘都并未完美，各有优缺点，

不吹不黑，先说说三个盘各自的硬伤和缺点

1、檀映里：
缺点：地块偏小，不方正，一侧沿东新路有噪音，阳光城开发商口碑似乎一般。

2、锦绣华府
硬伤：北面挨着石祥路高架，部分楼幢噪音影响较大。
缺点：距离地铁口和小学较远。

3、春来枫华
硬伤：楼盘东侧距离高架铁路只有几十米
缺点：周围较为荒凉，短期内生活不够便利。学区存在一定的变数（相对于另两个盘来说）

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接着说说三个盘的各自的优点（或者说是相对于竞品的卖点）

1、檀映里：地段好于另两个，现成的配套明显强于另两个盘。城北体育公园800米，观成武林小学就在隔壁，观成实验就在对面，已开通的5号线地铁口300多米，西联广场综合体就在北面，本身自带商业街和小型综合体，东面东新路改造后还有较大想象空间，东侧和南侧是新的商业规划、住宅规划、公园规划。

2、锦绣华府：现房，交付期最短，且品质看起来很不错，外立面全铝板（洋房为石材+铝板）。



3、春来枫华：绿城品牌加持，三盘中容积率最低（2.2），园区最大，地块最方正，高层的均好性最佳。

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指标对比：

【地理位置】：
檀映里>锦绣华府>春来枫华
地理位置檀映里比另两盘好肯定没有疑问，之所以说锦绣华府比春来枫华好，是因为他虽然北面有石祥路硬伤（春来枫华同样有100米不到的铁路），但西面和南面是双河道半岛景观，沿上塘河游步道南下散步到城北体育公园不足一公里（15-20分钟），北面过条马路就是中大银泰。综合位置强于春来枫华

【地铁出行】：
檀映里(300米）>春来枫华（800米）>锦绣华府（1KM+）

【学区】：
檀映里>锦绣华府>春来枫华
檀映里学区肯定是隔壁新开的观成武林，有机会上民办观成实验也很方便（就在马路对面）。锦绣华府的学区要么是安吉路新天地，要么也是观成武林（但如果是观成武林的话小学距离会很远）。而春来枫华能否划入安吉路新天地存在一定的疑问。

【园区和绿化】（根据沙盘的直观感受）
春来枫华>锦绣华府>檀映里
春来枫华园区大且方正，最重要是容积率只有2.2且没有做高低配，这样园区的舒适性和均好性都大大高于另两个小区。
锦绣华府沿河景观较好，但是高低配会导致公共的绿化较少。 檀映里则园区较小且不方正，做不出有震撼力的绿化景观。

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【安静程度】
春来枫华>檀映里>锦绣华府
春来枫华铁路的影响没有实测，但应该会小于锦绣华府北面石祥路的车流噪音，檀映里主要的噪音来源来自东新路，三个盘比较锦绣华府收到噪音的影响最大。


【装修标准】
檀映里>锦绣华府>春来枫华
同为4500的装标，檀映里最能打，锦绣华府次之（背景墙等要另算钱而檀映里全含），春来枫华的客厅没有采用大理石，而是用了仿石砖，low了！，装标和前两个比就差那么一截了，（但是应该承认绿城装修的调调还不错，看起来很舒服）

【外立面直观感受】
锦绣华府>春来枫华>檀映里
锦绣华府因为已经是实景了，所以给人的印象特别深刻，金色铝板在阳光下确实很不错。 春来枫华的绿城风格，窗占比高，外立面也漂亮的，其实檀映里也是石材+玻璃幕墙，外立面应该也不错，但后期有点担心他的物业管理，如果像文澜府那样的窗户包起来的话有点不忍直视。

【得房率】
锦绣华府>春来枫华>檀映里
得房率锦绣华府明显占优，因为这个项目审批的时候还能偷点面积，所以无论是洋房还是高层，均有一定的赠送面积，而檀映里和春来枫华除了飘窗其他都没有赠送。
但春来枫华中小户型是2梯四户，而檀映里即使最小的户型也是2梯2户，所以公共区的舒适换来的就是户内得房率偏低。

speakman

【自带配套】
锦绣华府>檀映里>春来枫华

锦绣华府自带的商业面积最大，檀映里也自带有商业街，春来枫华无商铺，周边较荒凉，短期内生活便利度较差。
锦绣华府和檀映里均自带室内恒温会所游泳池（25米），春来枫华除了室外景观泳池外，没有会所，也没有室内泳池。
---其实个人感觉檀映里不需要自带会所泳池，马路对面就是观成实验对外开放的50米标准恒温泳馆，或者向东走到城北体育公园游泳馆也不远。反倒是春来枫华更需要配置泳池会所（可惜没有）



【其他】
锦绣华府和檀映里都有自持楼（做成长租公寓或酒店式公寓）---而且锦绣华府的自持公寓是用围墙隔开的。（锦绣华府和檀映里是目前很难得的没有公Zu房的在售新盘）
而春来枫华有一幢公Zu房，且和园区围墙内，没有隔开（也不允许隔开）。

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8000方的商业当成社区底商吧

jayesslee

这个价位的其他还有哪些类似的盘可以摇？

speakman

【倒挂】
檀映里对比万和玺园和香石公寓，按近期成交价对比倒挂在7K以上
春来枫华和锦绣华府对比万家星城成交价，不存在倒挂。（当然有人会说万和得房率高，但也有小开发商和物业的劣势，相比大开发商+精装会有劣势，而万家星城有滨江绿化+滨江物业的加持)

【三盘值得购买的楼幢】
檀映里，楼王140 （尚未开盘）
锦绣华府 沿河洋房（景观好，得房率高赠送面大）
春来枫华 ，首开的114边套户型（户型好于檀映里首开的115）

speakman

以下是三个盘的外立面（其中锦绣华府是实景展现，无PS，另两个是效果图）







中冶.锦绣华府实景

noiseaway

唉，都不咋的

speakman

三盘地理位置的直观对比

jayesslee

同感觉都不咋地，各有各的缺点

speakman

jayesslee 发表于 2020-9-7 13:01
同感觉都不咋地，各有各的缺点

没有十全十美的盘，只能根据自己的要求取舍。这片综合条件最好的九龙仓天御又是开盘遥遥无期（而且也同样存在园区偏小，外立面真石漆的缺点）


如果一个盘十全十美，又限价满意，那大多数人又摇不到了。

Markruf

楼主对下城区似乎很熟啊

对比之下我反而觉得春月锦庐倒是还可以了

虎跑路一号

住阳光城的房子，以后要吃苦头的

Markruf

speakman 发表于 2020-9-7 13:07
没有十全十美的盘，只能根据自己的要求取舍。这片综合条件最好的九龙仓天御又是开盘遥遥无期（而且也同样 ...

九龙仓那个不是真石漆，但是户型偏高端改善，而且房子很少

speakman

Markruf 发表于 2020-9-7 13:24
楼主对下城区似乎很熟啊

对比之下我反而觉得春月锦庐倒是还可以了

春月锦庐这个位置我没有好感，两条高架+一条铁路包围的三角地带，唯一利好是新农都综合体。也就是旁边的三里亭改善会考虑那边吧， 吸引不了铁路西边的东新三塘购买力。

speakman

虎跑路一号 发表于 2020-9-7 13:31
住阳光城的房子，以后要吃苦头的

别的不清楚，文澜府总体似乎还可以。（除了辣眼睛的包阳台）

speakman

Markruf 发表于 2020-9-7 13:33
九龙仓那个不是真石漆，但是户型偏高端改善，而且房子很少

天御公示的是真石漆吧。九龙仓在杭州的几个盘印象中都是真石漆（包括申花的几个项目）
户型的确是纯改善盘，139，169,199 三个户型段。总共也就100多套房源。

Markruf

speakman 发表于 2020-9-7 13:35
春月锦庐这个位置我没有好感，两条高架+一条铁路包围的三角地带，唯一利好是新农都综合体。也就是旁边的 ...

包围确实是真的，但是还是有点距离的，那时候去看样板房没什么声音。
主要是价格可能只有4.6，而且高架包围开车会很方便。