漫漫长夜风不语，良辰美景鸟相依。来听我数落下昔日地王们现在的悲摧生活。(新8金地)

闲谈论是非

燕飞微雨后 发表于 2012-1-16 09:18
阿闲快出来

自古是宿酒难醒，而旧情深铭。

经过在床上一个黑夜一个白天的“休息”之后，阿闲我终于原地满血复活了。
继续8一下，今天要说一下田园宋老板的而局和楼盘，如果时间够的话，再说下兄弟你提的杭氧锅地块。
如果哪说的不好，大家多包涵哈。
坐看阿闲8来。

天雨999

真是才子啊 ，对临平分析的也这么透彻。我姐去年买的君临天下，总价200万。大概也被套老了。不过那地块和房子的确是不错的。

闲谈论是非

loncont 发表于 2012-1-14 23:33
绿城田园牧歌怎么看？地价已是华丰板块的开盘价了

其实田园板块本来是不存在的，在宋员外拿下这块地后，才有了这么个意义上的田园板块。
而没有去看过田园板块的人也不会理解当时为什么多家开发商疯了一样的抢地，不会理解宋员外为什么一掷千金轻蹙眉，如割貂裘送美人一样拿下这块地。

在绿城拿地之前，我们现在意义上的半山田园板块没有商品房开发。而在他周边有属于华丰和丁桥板块的商品房，诸如桦枫居，上东城等等楼盘。严格意义上说，田园板块因为相当地小，一直以来被大家忽略得太多。而在宋员外慧眼识真珠地点金之后，地块的价值突显得淋漓尽致。能在华丰与丁桥之间有这么一块有山有水好风景的地块，在杭州来说都是十分难得的。而这块地距离杭州市中心也只有短短的10公里。

现在我们看到的绿城西子田园牧歌项目其实是由绿城和西子分三次拿下的位于半山田园板块的地，绿城计划将三块地一起开发成一个项目。
这三块地分别是09年40号（田园地块）、09年41号（田园地块）、09年81号（田园地块）。
其实40号地和41号地分别由绿城和西子于09年09月10日的土地出让会上拿到，而81号地块由绿城于2009年12月01日拿到。三块地的楼面价分别为9547、10147、11118元。

田园牧歌的拿地过程那是相当地精彩。
在09年09月10日的土地出让会上，绿城房产的代表在第一时间达了现场，临近拍卖开始之前，宋员外一着白色衬衣到达现场。可能是大家看到宋员外没有穿红衣，低估了他的拿地决心，这两块地的拿地过程相当的激烈，也相当地让人纠结。
当天拍卖的7宗地块，除45号（拱墅区大浒弄地块，商业金融用地）、46号（拱墅区大浒弄地块，公共服务设施用地）地块以加价20万直接成交、44号地块仅一轮成交（这块地也有蹊跷，再留个扣子，以后分析）外，其余各地块均上演了激烈的竞争场景，尤其是绿城和西子拿到的这两块地，不少地块中间杀出黑马竞买单位参与竞拍。其中在41号地块楼面地价即将破万的时候，主持人更是打出了“请各位竞买人注意投资风险”。
最终40号地块经过13轮的竞价，被绿城集团以66666万元的总价竞得，楼面价9547元/平米，溢价98.9%。41号地块，更是厉害地经过19轮竞价，被绿城的小弟公司西子房产以53333万元价格竞得，楼面价10147元/平米，溢价111.4%。当天出让两块，就让西子当仁不让了成了地王。而西子的10147的楼面价甚至高于了当时在卖的周边距离很近的楼盘。当时，距离半山田园板块最近的是目前已经交付的华丰片区住宅——桦枫居，精装修房源，当时在售均价在11000元/平方米，与桦枫居同区域的元都新景在售均价也只有9000元/平方米。而与田园地块相望的丁桥，当时在售的楼盘主要有广宇上东城和天阳观筑，这两个楼盘的在售均价都在9000元/平方米左右。

拿40号41号地现场的宋总和西子的代表。

绿城田园几块地的分布。

拿地时周边楼盘分布及均价。



接着，当年的12月1日，绿城再次斩获田园地块，巧合或者必须的，楼面价又创新高。
12月1日，81号地块竞价火热，第四轮报价就已经破万，第七轮被绿城房产一招定胜负，最终用总价42800万元，楼面价11118元/㎡的价格拿下该地块。同时超越西子房产在两个月前创下的板块楼面价纪录，成为地王。
而同一天被朗诗拿下的80号田园地块的楼面价只有9437，而另两块同时出让的丁桥82、83号地块则分被被广宇和广大房产以楼面价6386、6402拿下。对比之强烈，让人喷血。


当拿下40号、41号地的时候，宋员外说，价格反正已经这么高了 没利润了。
当拿下81号地的时候，绿城执行总经理陈顺华在接受采访时表示，“曾多次去地块附近考察，对那边的地理位置十分满意，那里能够打造宜居的区域。还表示，有可能与西子一同携手将与40、41、81号地块会整体规划，打算在半山打造绿城最好的产品。”
这就是田园牧歌的由来。


而现在我们看到的田园牧歌，其中40号经过绿城各方面关系打通以后，容积率由原来的2.0变为2.5（其实绿城在杭州的多个项目有这种现象，留扣子，哈哈），被绿城开发为继西湖、钱江、西溪之后因不可再生的稀缺山水景观而倍显珍贵的杭州第四个高档住宅区的代表性楼盘。田园的本身属性、加上绿城的出彩操作，成了杭州的又一处山水胜地。昂贵的石材、绿城的建筑和物业，以及田园牧歌的低容积率，让绿城的豪宅梦想又一次大展拳脚。
一期风禾苑于2010年12月28日推出，户型90平方米精致二房，165平方米舒适三房和188平方豪华四房，均价21000。
第二季听泉苑9－11层的绿城第二代小高层公寓，4－5层的法式平层官邸，山景90方精装，第二季更是依龙山和虎山而建。已于11年的11月6日开盘，推出小高层精装公寓4、5、6号楼和1、8号楼法式合院，大约房源300套。户型面积有90方、170方和230方。精装均价25000元/平方米，毛坯均价22000元/平方米。同时绿城也不得不顺应潮流打折促销，开盘享五重优惠，其中全款享受94折，持有绿城老业主田园卡的购房者也有相应优惠。

田园牧歌风禾苑



绿城西子田园牧歌目前的销售情况也像绿城的其他盘一样，几乎处于冰点以下。
田园牧歌一定领有三次预售证。

而风禾苑的销售与下面两次的听泉苑比起来，总算差强人意吧。

听泉苑的销售，只能形容为悲了个剧的。


但在11年底这样的行情下面，还是那句，购房者只问价格，不管其他的形势下，绿城的高端梦想势必也是一个悲剧。地王的命运，似乎已经定格。究竟绿城应该如何走，如何把田园这块宝地开发利用好，绿城在2012年先活下去才是硬道理。



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今天就到这里吧。明天晚上有时间继续8。
初步定位为杭州明星地块——杭氧杭锅地块，和杨家牌楼地块。
这两块地在之前没出现是因为有难度，不止点评起来有难度，还因为都是滨江集团的地，滨江集团在阿闲心目中的印象一直不错，尽管有时候做事也有点2，但滨江集团不显山不露水的做事态度和处世方法让阿闲非常地欣赏。
但是，大家要知道，对于阿闲来说，越有难度反而会越精彩。期待明天晚上的内容吧。

子非鱼623

精彩！

dingnigefei

杨家牌楼的2.5万怎么办？

小梅梅

FXXEVO

好贴啊，顶！

还有凯旋门吧？

阿依达

8错8错，好文采

阿依达

lz:还有水湘这里的东润枫华

jsntyyg

不错不错，留个印子

吉安

加精呼吁中。。。。。

之柒

凤山门公交站旁边有块空地，那里面的吊车都好久了一直摆在那

andyandyzhj

发表于 2010-6-6 15:59
配套不得齐，梦里有牧歌；绿城做田园，早晚成蹉跎。和二行经处，天都泪几何？却看新政紧，白雪覆山阿。
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-3266729-1-1.html

andyandyzhj

两年前的小诗，与楼主共享。

asonh

wqzeng

觉得武林国际地价够低了，有啥悲催得呢？

ywsm939

坐等阿闲