信托之吾见及误区

zp_098765

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nasy

好帖，入门者如何购买信托，

何为彼岸花

入伙房地产信托还是悠着点，虽说可以压着房产商降价卖，真要到了冬天，低了也走不了。

政府的信托倒是可信，不用理会财政收入，每年的通胀就是政府担保的资产升值的保证。

金光四射

刚好要买100万的信托，楼主帮我看看这个项目怎么样？谢谢了。
天启303号武夷山站前广场BT项目集合资金信托计划
信托类型            贷款类集合资金信托计划
销售渠道            中航信托财富管理中心
受托人            中航信托股份有限公司
信托规模        1.5亿
信托期限            24个月；36个月       
预期收益        100万≤认购金额< 300万  10%/年
300万≤认购金额         11%/年
信资金用途            用于武夷山站前广场BT项目建设
还款来源            1、武夷新区2012年至2016年为BT项目配置土地形成的出让收入；
    2、2012年至2016年武夷新城建设产生的税收，包括工程建安税和房地产开发税收收入；
    3、2012年至2016年市政府给予武夷新区的武夷新区首期BT项目专项补贴资金。
收益分配方式            信托生效之日起每自然年度末月的后5日向投资者进行收益分配，到期还本兑付信托利益
增信措施            1、南平市人大、政府对武夷山站前广场 BT项目回购进行承诺担保，并纳入财政预算；
    2、政府即以2.38亿元土地作为抵押；
    3、柳州市市政工程集团有限公司以其持有目标公司的全部股权提供质押担保。
中航信托简介            中航信托股份有限公司是经中国银监会批准设立的股份制非银行金融机构。注册资金15亿，注册地江西南昌，在北京、深圳、上海、重庆、沈阳、昆明、山东等多地均有项目团队。2011年评为最具成长性信托公司，各项经营指标均排在行业前列，管理资产规模超过800亿。公司独立董事为吴晓球、巴曙松和孟焰。
    公司控股股东中国航空工业集团公司占72.47%股份，国有特大型央企，世界500强之一，为中航信托发展提供有力支撑。境外战略投资者新加坡华侨银行占19.9%股份，其稳健的经营风格及风险控制理念为构建中航信托风险控制体系提供了保证。

金光四射

下午就要打款了，在线急等楼主的指点。

zll1998514

金光四射 发表于 2012-11-14 12:58
下午就要打款了，在线急等楼主的指点。

典型的政府项目
而且中航信托实行代理制
换了偶 就不买

金光四射

那大师帮我看看这个项目怎样，想买信托，但是一点不懂，一头雾水啊。
国民信托-天鹅湾项目收益权集合资金信托计划
类型
房地产类
信托目的
受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让五冶坤泰（宿州）置业有限公司（以下简称“五冶坤泰”）持有的宿州天鹅湾国际滨水社区之项目收益权（以下简称“项目收益权”）。五冶坤泰按约定的价格回购上述项目收益权，实现信托资金的退出。
受托人
国民信托有限公司
募集账户信息
开户行：宿州农行城中支行营业部 户 名：国民信托有限公司 账 号：1212 0001 0400 1873 4
保管人
中国农业银行股份有限公司安徽省分行
信托规模
不超过人民币2亿元，不低于人民币1.5亿元，以实际募集金额为准。
信托期限
24个月，满21个月可以提前结束
预期年化收益率
100万≤认购金额＜300万，10.00%； 认购金额≥300万，11.00%
收益分配
每六个信托月度分配一次
信托计划募集期
2012年 月 日-2012年 月 日（受托人可根据情况进行调整）
风险控制：
&#61656; 政策风险的控制
该信托将密切关注、跟踪国家宏观经济和中国银监会、中国保监会和中国证监会的政策情况，并依托成熟的风险控制体系对未来宏观经济政策及市场走势做出科学的判断并及时调整经营策略，最大程度地降低政策风险带来的损失。
&#61656; 市场风险的控制
该信托将掌握国家经济、金融政策的变化，判断经济走势，把握行业动向，控制利率风险，以安全性为首要原则，对资金进行谨慎、有效的运作，努力规避各种市场风险。
&#61656; 管理风险的控制
该信托已按中国银行业监督管理委员会规定建立了决策体系和内部风险控制管理制度，为了控制管理风险，公司将履行公司法、信托法所赋予的权利和义务，在法律框架内，保障信托资金的安全。
&#61656; 土地使用权抵押担保
五冶坤泰公司以其持有的评估价值约5.48亿元的土地作为上述项目收益权到期回购的抵押担保，本金最高抵押率约为36.50%。
&#61656; 融资方股权质押担保
尚坤投资以及新豪实业将其持有的五冶坤泰79.58%的股权进行质押。 项目亮点：
&#61656; 融资方资质良好
五冶坤泰(宿州)置业有限公司，4624.2775万元，房地产开发二级资质。于2006年06 月22日在安徽宿州工商注册，专注于开发天鹅湾项目。公司于2008年4月通过招拍挂取得本项目所在地，项目地块总占地面积335798.87平米，总建筑面积约46万平米，总可销售面积约39万平米，（规划土地面积为354123.99平米，规划总建筑面积约48万平方）。此外，经查询人民银行征信系统，企业目前无未结清贷款，无对外担保和被担保信息。此外，企业无不良信息记录，信用状况良好。
&#61656; 受托人历史悠久，资质优良
国民信托有限公司，注册资本为10亿人民币，成立于1987年1月，并于2004年1月经中国银行业监督管理委员会批准迁址北京并获重新登记。2008年在上海证券报举办的第二届“诚信托 — 中国最佳信托公司”评选中荣获“最佳信托产品奖

金光四射

zll1998514 发表于 2012-11-14 13:41
这个你需要了解当时地块的拍卖费用
以及附近楼盘的售价 做个测算
看你的项目 估计都是第三方理财或银行 ...

谢谢大师，你说的中投信托，教工路上的，我已经买过他们的信托项目了，最近出来的项目收益率不理想。

金光四射

用益信托网我也经常逛的，上面我说的两个信托产品是第一信托网和利得财富推荐的。

zll1998514

金光四射 发表于 2012-11-14 13:52
用益信托网我也经常逛的，上面我说的两个信托产品是第一信托网和利得财富推荐的。

好的信托一般不会走第三方或银行的
最早偶买银行理财的信托
还要收取1%的佣金 现在这个费用是信托公司付的了
后来连续买中融的项目
现在看来中融的项目也是风险大
主要是平台债
杭州工商信托的风控好
偶主要买这家的 就是项目太少
有资金空闲就买中投的项目

金光四射

杭工商没项目啊，这段时间我打了n个电话过去，都是说我们的项目正在筹备中，我知道杭州还有个新成立的万向信托，最近也在发两个8.5-9.5的项目，都是浙江省内的政府项目，但是毕竟这家公司没有任何运行产品的经验，还是不敢买他家的产品。

qjrzz

中化岩土掌门人曲线套现 启动信托拟融资亿元

zll1998514

金光四射 发表于 2012-11-14 14:11
杭工商没项目啊，这段时间我打了n个电话过去，都是说我们的项目正在筹备中，我知道杭州还有个新成立的万向信 ...

杭工商的项目太好卖了
客户维护很好
最近偶买了几个都是年化11%12%的
上个月城建景芳项目8.5个亿
三天就卖完 偶都木有抢到

scoper

能不能说说买哪类的信托安全点。
找大的信托公司，基础设施类的，是不是安全。

好房子

学习

500m2

终于有了热心的内行！我3年前买了平安信托的PE项目，叫盛景九期。每个季度发个报告，投了十个项目，什么宋河酒业，江粉磁材（已上市），中油金鸿。。。信托时间确实是5+2，风险太大了，下次再也不敢买了！

zll1998514

500m2 发表于 2012-11-14 14:58
终于有了热心的内行！我3年前买了平安信托的PE项目，叫盛景九期。每个季度发个报告，投了十个项目，什么宋河 ...

早期买还是可以的 佩服你的勇气
有几个问题请教？
3年前多少起步？现在至少300 一般500
这三年的年化多少？
偶和公元大厦的平安财富也有交道

最近一直在推销武林1号的基金
持有物业 不敢做呀

georgehbz

低调男，你起得好早，一大早就出来带徒弟了，佩服

georgehbz

402902723 发表于 2012-11-14 10:50
搬个小板凳纯围观，这些大鳄玩的东东我们饭饭不懂

给我也刷点吧，最近好久没长分了，路过的各位大侠，刷分啊。