仔细思考后，发现未来科技城房价要涨，难度重重

人跟地铁走

仓前之星 发表于 2016-2-3 14:32
请问楼主为什么金沙湖的房价比九堡要贵，按照楼主的推论九堡卖1.2万，金沙湖只能卖9000元，可实际情况不是这 ...

金沙湖和九堡之间可没有绕城，也没有“除外”

shuyan

对滨江的分析还漏了3点

1、区政府操盘好：因为是高新区，滨江区财政没压力，在供地上，一直是小于实际需求的，房随地价涨
2、钱塘江的天然阻隔：都堵成翔了，滨江人不少，但很多也就只能在滨江买
3、钱塘江南很多地市外来人口的支撑：滨江回老家方便

结论：滨江房价有支撑，但其实是虚高的，购房者实质性是吃亏的。

zwcupl

还要考虑供应量的因素

滨江大奥博

滨江主要还是地段优势摆在那儿，未来科技城范围太大，卖地太多，别说上三万，目前整个未来科技城普通高层公寓均价能突破一万就谢天谢地了

BQ1982

从中期来看（5-10年的周期），土地供应量并不是特别关键的因素。

比如滨江在10年前开发时，也是大量的处女地，沿江地带的可供应宅地也是很多，但基本上沿江的宅地开发完了之后，也只有腹地才有供应，但明显腹地的土地价值，比沿江一带肯定是低了很多。

同理未来科技城也是如此，科技城的核心区土地也是有限的，虽然现在推地节奏快，但是这些地推了之后，核心区的供应也是不多，剩下只有周边非核心区的地块，同样价值肯定不如核心区。每个新区的发展初期，推地节奏肯定是快的，否则不能导入人口，建设配套。在初期的推地高峰过了之后，核心区的土地必然是少的。

滨江大奥博

BQ1982 发表于 2016-2-3 17:53
从中期来看（5-10年的周期），土地供应量并不是特别关键的因素。

比如滨江在10年前开发时，也是大量的处 ...

未来科技城所谓的核心区面积比钱新加世纪城的总面积都大！

donglisan

从老余杭 到蒋村的空间距离 ，就是 9000---20000这个歌价格区间；

我认同楼主的观点

碧云老妖

但不妨碍科技城是就业和自住的热土，包括就业区在主城的改善置业者。

碧云老妖

但不妨碍科技城是就业和自住的热土，包括就业区在主城的改善置业者。

BQ1982

蒋村的级别，在大的角度上看，是和钱新-南星、庆隆-申花-桥西是同个等级的。

因为杭州的城市发展上，南星-钱新是承接老城区往东南方向发展的新区块；庆隆-申花-桥西是承接老城区的翠苑、湖墅往北发展的新区块；蒋村是承接文新往西发展的新区块。相对于老城区来说，这些新区在交通、商业布局、住宅品质上，都有一个较大的提高，居住氛围和商业氛围都比较现代化，都是比较有代表性的新兴板块。

因为东、北、西三个方向的选择上，市政府的态度是往东跨江发展，所以市级的资源，最大程度上都落在了南星-钱新板块：市政府的搬迁直接把市级行政资源都落在这里，诸多国际级开发商的大型综合体（万象城、凯德置地、来福士等），还有较多的公建项目，金融机构。因此行政、商业、商务资源，在钱新都是比较顶级的。所以结果很明显，这里的地价和房价，肯定是几个新兴区块里最高的。

庆隆-申花-桥西：这是拱墅区向北发展的典型板块。拱墅区政府这些年的能力大家也是有目共睹，因此这个区块目前主要集中了比较优质景观、商业资源。可以说除了西湖之外，拱墅区的运河段是杭州目前最优质的住宅景观资源，运河一线景观位置的江南里卖10w，是重要佐证。然后这个版块内的大型综合体的密度应该是杭州目前几个新兴区块里最高的：大悦城、远洋国际中心、城西银泰、万达、万融城，都是几十万方级别的。这种商业综合体的量级，已经超越钱新。在这种情况下，庆隆-申花-桥西的价格也不低，在相对不错的位置的刚需盘，价格已经接近3w。注意，这里指的是纯刚需盘，比如黄龙金茂悦这种无景观、有噪音、无品牌溢价（主要指滨江绿城）的纯刚需盘，毛坯均价已经站稳2.8w，稍好位置已经上3w+。这些也都证明这个区块现在的购买力和价值。

蒋村比起上面2个区块，在行政、商务、金融方面不如钱新-南星，在景观、商业方面不如庆隆-申花-桥西。主要的资源是西溪湿地和浙大。但西溪湿地基本上不能给周边的住宅带来景观资源。所以蒋村的价值目前主要是靠浙大在支撑。因此，在地价和房价上，蒋村一直不如上述两个板块强势。比如蒋村位置最好，最有代表性的高品质楼盘诚园，均价在3.5w左右，这里已经附加了精装修的价格，以及绿城品牌开发商的溢价。而蒋村一般的刚需盘，如果计算毛坯价，基本都在2w或以下。

所以在蒋村板块的价格压制下，未来科技城目前房价要有大突破，确实困难重重。

飞过海C

2万是不止的，西卢，河滨22000左右吧

hzloub2

楼主分析有一定道理，但也有3个误区：
1、未来科技城尚处于起步阶段，大多数规划尚未兑现，有独特的原生态西溪、五常湿地资源，如再加上高科技CBD区兑现和附近的学校资源，以及规划中的交通枢纽，是目前杭州地区没有拥有的资源，如能打造天堂硅谷，发展上大有可为。

2、蒋村目前的配套也尚未建成，但由于蒋村规划较为落伍，农居住点太多，大规模热点公建少，虽有西溪诚园这样的豪宅，但只是城市次中心，整体上不能与钱江新城这种市级中心相比，说不上溢出效应。

3、楼主对滨江构成人口的认识也非常不熟悉，大部分滨江都是年轻人，不是从老城区迁移过来的人口，滨江的价格上涨在于本区域的工资水平较高，附近工作方便相关，和钱江新城价格溢出没有必然联系，钱江新城的溢出效应是南星桥和三堡、七堡地区

最重要的是，投资的核心问题是相对价值，未来科技城，说要超过滨江，我看可能性也不大，但从目前均价1万2-4 涨到1万8-2万还是可以期待的，这种回报率也算可以了。

hzloub2

BQ1982 发表于 2016-2-3 19:19
蒋村的级别，在大的角度上看，是和钱新-南星、庆隆-申花-桥西是同个等级的。

因为杭州的城市发展上，南星 ...

蒋村勉强可以和庆隆-申花-桥西相提并论，但是不能和钱新-南星相比。 庆隆-申花-桥西，同时承接是原来城西和城北的溢出。和蒋村同等地块，属于城北中心，即万达板块一代。  你分析问题要从政府的土地规划等级出发，不是说凭空想象的，同为4类地块才有比较性。

BQ1982

hzloub2 发表于 2016-2-3 20:20
蒋村勉强可以和庆隆-申花-桥西相提并论，但是不能和钱新-南星相比。 庆隆-申花-桥西，同时承接是原来城西 ...

这三个区块不是溢出，而是老城区在对应方向上的升级，也就是所说的新区块。

为何我说这3个板块有可比性，你可以这么考虑：回到15年前，当时杭州尚未提出钱江新城这个新的市级中心概念，但老城区的建设用地已经饱和时，政府至少有3个选择，即新的市级中心可以放在东面，也能放在北面，也可以放在西面，也就是我所说的上述3个新区板块。

钱新是因为历史各种因素的综合，最终成了新的市级中心。试想当时政府的发展思路如果是绕西溪湿地发展，把新的市级中心落于蒋村，市民中心、金融CBD、万象城、来福士都往蒋村这投，那现在卖5w的就是西溪诚园，卖2、3w的就是未来科技城。

在区位上，这3个板块都是紧贴老城区、有大量土地储备可以供开发新建，并且离15年前的商业、行政中心武林门、省政府的距离都是差不多的6公里左右。

hzloub2

BQ1982 发表于 2016-2-3 21:42
这三个区块不是溢出，而是老城区在对应方向上的升级，也就是所说的新区块。

为何我说这3个板块有可比性 ...

未来市中心不可能在城西的，你看中国各个城市发展，第一，围绕中心 环形发展，第二，必须对接人口密集区域，杭州向东北、东南发展确实是正道。

虽然从感情上我认同城西，不喜欢江南，但理智上跨江发展是正确的，大都市格局从此展开。

从地理上看，鼓荡西溪一带是承接黄龙文教区的发展，钱江新城、南星桥是承接吴山、湖滨区的向东南发展，桥西桥北是承接武林门向北发展，城东新城市承接朝晖一带向东发展。

从杭州近25年发展蓝图看，只是说城西 板块先启动，然后是 城南、城北依次启动，现在已经轮到城东新城一带发展，从拍地也看的出来，不是不动，而是有次序轮动。蒋村、申花和滨江才是同一等级的，无论是土地还是定位，已经处于本次轮动末期了。

别看现在仓前、萧山吵那么凶，下一轮就是他们开始轮动了，最终结果估计差不了多少。就和以前申花和滨江一样，整天PK，现在大家握手言和，同处于2-3.5万级别。

滨江大奥博

hzloub2 发表于 2016-2-3 22:06
未来市中心不可能在城西的，你看中国各个城市发展，第一，围绕中心 环形发展，第二，必须对接人口密集区域 ...

萧山面积太大，不可能都发展。钱江世纪城早晚脱离萧山

就噶

好帖

zilan

hzloub2 发表于 2016-2-3 22:06
未来市中心不可能在城西的，你看中国各个城市发展，第一，围绕中心 环形发展，第二，必须对接人口密集区域 ...

BQ1982

hzloub2 发表于 2016-2-3 22:06
未来市中心不可能在城西的，你看中国各个城市发展，第一，围绕中心 环形发展，第二，必须对接人口密集区域 ...

你说的也很有道理，基本上认同。

唯一有点分歧的是，在区位上，现在炒的很凶的世纪城，我的观点是和滨江同等地段，只是迟了15年开发。而未来科技城，在地段价值上要更次一点。

轮动后的稳态，应该是蒋村、申花、桥西、滨江、世纪城在同一价格线上。未来科技城次之。

但是未来科技城也不排除出现逆天走势，但是需要极其苛刻的条件，有时间了可以细说。

BQ1982

hzloub2 发表于 2016-2-3 22:06
未来市中心不可能在城西的，你看中国各个城市发展，第一，围绕中心 环形发展，第二，必须对接人口密集区域 ...

所以按我对地段的评估体系，1.1w的未来科技城腹地、1.6+w的未来科技城中心区，1.8w的世纪城普通区域，即使有投资价值，也是增值空间有限。除非整体房市出现普涨，那大家一起飙。