为什么三塘不算偏僻，价格却落后西溪，桥西，申花那么多呢？

天然狼 · 发表于 2017-9-5 12:43

百家姓发表于 2017-9-5 07:16
三塘今天的拍地已经充分说明【三塘价值超过了申花】
------是这样吗？还充分说 ...

耀江文鼎苑价格高主要是因为学区好，地段作用没有那么明显

CVN73 · 发表于 2017-9-5 13:03

百家姓发表于 2017-9-5 07:16
三塘今天的拍地已经充分说明【三塘价值超过了申花】
------是这样吗？还充分说 ...

一、我说的价值超过，是指的地价超过，这块地3.65万的楼面价+25%自持，无论怎么算，地价都超过了4W楼面价+3%自持的申花地王。这个你无法否认吧。

二、二手房价值，你的这个长帖里面已经反复讨论过100遍了，三塘缺乏高端品牌房源的拉抬效应，这方面是吃亏的，但是现在九龙仓弥补了这个短板，三塘次新二手房就会面临价值重估，但这需要一个过程。

三、万和玺园还有双税，加税毛坯现在的价格也在4.5-5万了，不比拱墅申花的毛坯次新房价格低。

四、很荣幸你拿出了西湖区申花的终极Boss文鼎苑来PK，光凭学军就有1.5-2万的二手溢价，这个确实没法比，甘拜下风。但是在整个申花板块，能享受到学军溢价的商品房，也只有文鼎苑一个。

大神羿 · 发表于 2017-9-5 13:17

以前全是农民房，关键是学区不行

口水一起来 · 发表于 2017-9-5 14:06

九龙仓君玺地块属于昔日地王，楼面价为24600元/平方米。这货10年拿地王然后卵并卵，阴跌开始

口水一起来 · 发表于 2017-9-5 14:07

14年开盘3W7起步，均价4W

百家姓 · 发表于 2017-9-5 16:47

本帖最后由百家姓于 2017-9-5 16:49 编辑

CVN73 发表于 2017-9-5 13:03
一、我说的价值超过，是指的地价超过，这块地3.65万的楼面价+25%自持，无论怎么算，地价都超过了4W楼面价 ...

一条一条答复：

一、昨天三塘那块地自持高跟地块小有关系，面积小自持压力就小；这块地差不多是三塘最好的一块地，紧邻体育公园，景观好，到地铁站也近，不邻大马路闹中取静；而你所谓申花地王地块在申花并不出彩，很一般的一块地，况且楼面价毕竟高了4000，规模大（15万方，是三塘那块地5倍），自持压力大可以理解

百家姓 · 发表于 2017-9-5 16:48

其他几条更是不值一驳

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:11

百家姓发表于 2017-9-5 16:47
一条一条答复：

一、昨天三塘那块地自持高跟地块小有关系，面积小自持压力就小；这块地差不多是三塘 ...

优马比中马的结果靠不住

CVN73 · 发表于 2017-9-5 17:17

百家姓发表于 2017-9-5 16:47
一条一条答复：

一、昨天三塘那块地自持高跟地块小有关系，面积小自持压力就小；这块地差不多是三塘 ...

那你解释一下为什么同样时间段出让的庆隆22亩袖珍宅地，才溢价了57% ，连封顶都没到，跟别提半毛钱自持了。
所以袖珍地就是中马，根本不算良马。

CVN73 · 发表于 2017-9-5 17:21

百家姓发表于 2017-9-5 16:48
其他几条更是不值一驳

其他别扯了，你就正面回答和解释两个问题
1、三塘3.65万+25%自持，实际楼面价是不是超过了申花最高价的4万+3%自持
2、申花庆隆一前一后出让的两块宅地，一块22亩袖珍地只溢价了57%未封顶未自持，一块80亩 4万封顶3%自持，请你用总价高压力大的那套理论来自圆其说一下开发商是怎样的心路历程。

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:22

CVN73 发表于 2017-9-5 17:17
那你解释一下为什么同样时间段出让的庆隆22亩袖珍宅地，才溢价了57% ，连封顶都没到，跟别提半毛钱自持了 ...

现房销售

WELLFINE · 发表于 2017-9-5 17:22

CVN73 · 发表于 2017-9-5 17:24

百家姓发表于 2017-9-5 17:22
现房销售

现房销售压力远小于25%自持，现房销售也就是1-2年的利息成本。

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:29

CVN73 发表于 2017-9-5 17:21
其他别扯了，你就正面回答和解释两个问题
1、三塘3.65万+25%自持，实际楼面价是不是超过了申花最高价的4 ...

1. 不好说，楼面价毕竟高了4000多，相差也有限
2. 也不好说，高了1000多，现房销售

etdarren · 发表于 2017-9-5 17:30

CVN73 发表于 2017-9-5 17:24
现房销售压力远小于25%自持，现房销售也就是1-2年的利息成本。

现房销售售价会更高，对于买房者而言没有时间成本，所以价格比预售房更高

CVN73 · 发表于 2017-9-5 17:32

etdarren 发表于 2017-9-5 17:30
现房销售售价会更高，对于买房者而言没有时间成本，所以价格比预售房更高

是的，现房销售，也就是1-2年利息成本，还可以通过现房涨价的因素来弥补一部分
而自持的杀伤力要大得多，特别是杭州现在的自持细则规定如此之严格，基本上只能做正常的出租，回报很有限。高比例自持，成本压力大得多。

etdarren · 发表于 2017-9-5 17:38

CVN73 发表于 2017-9-5 17:24
现房销售压力远小于25%自持，现房销售也就是1-2年的利息成本。

没必要跟他费口舌了，戳中他痛点的他都会说一句“不值得一提”，被打脸的话他就说“我原先没有这个意思”。一下子抛出N个论点，然后避重就轻只挑他觉得说得通的点疯狂展开，盖了几十楼。这帖子已经没有任何阅读性，没有傻子会那么闲翻这几十楼的帖子。

就以其人之道，他说的那些点都无关紧要，九牛一毛，不值得一提。再跟他较真，不过是帮他顶贴而已。

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:46

CVN73 发表于 2017-9-5 17:32
是的，现房销售，也就是1-2年利息成本，还可以通过现房涨价的因素来弥补一部分
而自持的杀伤力要大得多 ...

楼面价37500，加上建设成本，1-2年利息也不好说；现房涨价很有限，因为缺乏想象空间；现房抗市场风险能力低；

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:52

不管这么说，三塘今天的拍地已经充分说明【三塘价值超过了申花】这个结论太武断

百家姓 · 发表于 2017-9-5 17:54

你要是说比肩抗衡等字眼听起来就顺耳多啦

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