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楼主: bearward

[评楼] 关于等额本金和等额本息,这才是最终结论。

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发表于 2019-2-19 17:41 | 显示全部楼层
ivvei 发表于 2019-2-19 17:19
就算按平米算,也要真买到了才算多买了,而不是拿着现金叫多买。但是买房子哪有那么巧的,能把**打光。况 ...

楼主的房贷公式当然没错,但是把经济问题静态处理和分析,并且简单的数学化,这本身就是违背了经济运行以及人类社会的非理性和动态的特点,经济问题就要结合具体背景和条件具体分析的。
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发表于 2019-2-19 17:46 | 显示全部楼层
ivvei 发表于 2019-2-19 17:19
就算按平米算,也要真买到了才算多买了,而不是拿着现金叫多买。但是买房子哪有那么巧的,能把**打光。况 ...

另外你也是死心眼,买一套富裕买两套不够,你可以买一套地段好点的,这社会还有花不出去的钱?   或者因为本息,你还有剩余月供的能力,攒攒钱以后买第二套,银行是两套房贷的月供加起来计算的
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 楼主| 发表于 2019-2-19 22:24 来自手机 | 显示全部楼层
西湖1936 发表于 2019-2-19 17:41
楼主的房贷公式当然没错,但是把经济问题静态处理和分析,并且简单的数学化,这本身就是违背了经济运行以 ...

蠢人的特点是简单问题复杂化;
聪明人的特点是复杂问题抓本质。

其实我不反对你理论中的大部分,因为你的理论是我的理论的子集——你只说房价大涨的情况下应该选本息,我当然也是这个意思,只不过投资途径被固定为买房而已,而我不限于买房,你买啥投资能超过贷款利率都应该本息。
我的理论还包含另外一层意思,就是投资回报低于贷款利率应该本金,你荒唐的认为这不存在。
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发表于 2019-2-19 22:54 | 显示全部楼层
bearward 发表于 2019-2-19 22:24
蠢人的特点是简单问题复杂化;
聪明人的特点是复杂问题抓本质。

1 我从来没质疑反驳过你那正确的废话
2 房价上涨背景下,你说有本金比本息赚的多的例子,请列举。
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发表于 2019-2-19 22:54 | 显示全部楼层
不错,讲得通透
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 楼主| 发表于 2019-2-20 09:00 | 显示全部楼层
西湖1936 发表于 2019-2-19 22:54
1 我从来没质疑反驳过你那正确的废话
2 房价上涨背景下,你说有本金比本息赚的多的例子,请列举。

1,你的话连废话都算不上,是胡说八道。房价上涨就该选本息?错,房价涨幅低于贷款利息依然应该选择本金。
2,我的结论就两句,其中一句就告诉你什么情况会导致本金更划算:投资收益低于贷款利息。
我这句“正确的废话”你是认可的。从这句话出发,自然能得出房价上涨的幅度低于贷款利息时,本金划算的结论。(再无其他更优投资途径)

ps:房价涨幅要算综合涨幅,就是包含:房价、房租收益、税费等所有因素后的收益。








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发表于 2019-2-20 09:07 | 显示全部楼层
楼主说的很有道理,不管什么通货膨胀、房价上涨,只管现金投资回报率,超过贷款利率就尽量少还本金,低于贷款利率就尽量多还本金。这就相当于贷款出来投资一样,收益率低于利率那贷款是不划算的。
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 楼主| 发表于 2019-2-20 09:44 | 显示全部楼层
荀彧节命 发表于 2019-2-20 09:07
楼主说的很有道理,不管什么通货膨胀、房价上涨,只管现金投资回报率,超过贷款利率就尽量少还本金,低于贷 ...

这都是经验教训

我曾经干过很多蠢事:
能3成首付的时候,朝亲戚按6%借钱,使劲凑了7成首付,中间还提前还款,所有这些的出发点和很多人一样:感觉欠了银行钱会怎么样似的。
后来才慢慢回过味来:自己钱生钱的能力才决定欠钱是不是事儿。

等买第二套房子时,清楚了自己的投资途径,思路就特别清楚了:
要买100块钱的房子,明明手上有100块钱现金,那也贷款买,而且只付最低首付的40块,还选择支付更多利息的等额本息,借满30年。
生活中任何可能贷款的项目,都只看贷款利息,只要贷款利息不高,有钱也通通贷款。

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发表于 2019-2-20 09:58 | 显示全部楼层
通透的一篇,收藏了
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 楼主| 发表于 2019-2-21 10:24 | 显示全部楼层
1597532jk 发表于 2019-2-19 13:52
对你说是信托,那问题是有8%以上的信托就没有风险吗?很多东西我想没这么简单

要是没风险,银行直接把房贷的自己去做信托好了。
银行这么热衷于住房抵押贷款,这说明这种贷款综合来说,投资收益还不错。
连银行这么牛的都觉得房贷那个5%上下的投资收益还不错了,某些人还觉得随便就有8%更靠谱
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发表于 2019-2-21 13:45 | 显示全部楼层
bearward 发表于 2019-2-21 10:24
要是没风险,银行直接把房贷的自己去做信托好了。
银行这么热衷于住房抵押贷款,这说明这种贷款综合来说 ...

后来我又去了解了一下信托,这东西,居然要100W起,真有这么多现金的人估计也不差钱买房。
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 楼主| 发表于 2019-2-21 14:20 | 显示全部楼层
1597532jk 发表于 2019-2-21 13:45
后来我又去了解了一下信托,这东西,居然要100W起,真有这么多现金的人估计也不差钱买房。

不但要求高,收益也不是看起来那么美好。

每年拿100块钱做信托,每年收益10%,9年一共收益90元。但第十年信托跑路血本无归,那么十年下来,连本带利拿回90元,十年年均综合收益率是-10/1000=-1%

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发表于 2019-2-21 14:44 | 显示全部楼层
说白了就一句话:取决于自己的资金实力和投资能力。
投资收益率高的,且基本可以控制风险的,甚至可以通过一定的渠道去贷款投资
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发表于 2019-2-21 14:53 | 显示全部楼层
最后一段的最后是不是写错了。。怎么两句都写的是本息
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 楼主| 发表于 2019-2-21 15:02 | 显示全部楼层
languowen1982 发表于 2019-2-21 14:53
最后一段的最后是不是写错了。。怎么两句都写的是本息

的确写错了,感谢指正~
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发表于 2019-2-22 11:54 | 显示全部楼层
提前还款的时候差别很大
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发表于 2019-2-22 12:09 | 显示全部楼层
真的贷完30年的应该少吧,提前还置换的可能性还是比较大。提前还差别还是有的。
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 楼主| 发表于 2019-2-22 13:42 | 显示全部楼层
啤酒下肚七分醉 发表于 2019-2-22 12:09
真的贷完30年的应该少吧,提前还置换的可能性还是比较大。提前还差别还是有的。

是否会提前还贷置换,和选择哪种还款方式无关。就算是3年就置换,还是看这3年间的投资收益率。


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发表于 2019-2-22 16:56 | 显示全部楼层
bearward 发表于 2019-2-22 13:42
是否会提前还贷置换,和选择哪种还款方式无关。就算是3年就置换,还是看这3年间的投资收益率。

恩恩,投资收益足够够大,是这个理。要不提前还这个差价也不少。
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发表于 2020-11-21 15:26 | 显示全部楼层
超过5年卖的,是不是本息好?
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