一叶知秋：试析“岭上热销和朗郡僵局”

木子润发

楼盘名称	杭政储出2005(13)号
预售审批项目名称	杭政储出2005(13号) 21幢
楼盘推广名	岭上花苑
楼盘坐落	转塘镇
开盘时间	2007-09-23
开盘价格（均价）	10000元/平方米
预售期间以下信息由开发商确认调整
楼盘状态	期房
售楼部地址	飞云江路与钱江路交叉口
售楼部电话	86066700，86071200
总销售状况
纳入网上预（销）售总套数	62 套
纳入网上预（销）售总面积	9210.18 m2
可预（销）售总套数	57 套
可预（销）售总面积	8485.12 m2
其中可预（销）售住宅总套数	57 套
可预（销）售住宅总面积	8485.12 m2
已预（销）售总套数	5 套
已预（销）售总面积	725.06 m2
已预定套数	0 套
已预定总面积	0.0 m2

楼盘名称	杭政储出（2005）13号地块
预售审批项目名称	杭政储出2005(13)号 6幢、15幢、16幢、22幢
楼盘推广名	岭上花苑
楼盘坐落	转塘镇
开盘时间	2007-10-22
开盘价格（均价）	15075元/平方米
预售期间以下信息由开发商确认调整
楼盘状态	期房
售楼部地址	飞云江路与钱江路交叉口
售楼部电话	86066700，86071200
总销售状况
纳入网上预（销）售总套数	111 套
纳入网上预（销）售总面积	16305.77 m2
可预（销）售总套数	15 套
可预（销）售总面积	2845.64 m2
其中可预（销）售住宅总套数	15 套
可预（销）售住宅总面积	2845.64 m2
已预（销）售总套数	96 套
已预（销）售总面积	13460.13 m2
已预定套数	0 套
已预定总面积	0.0 m2

楼盘名称	岭上花苑
预售审批项目名称	杭政储出2005(13)号
楼盘推广名	岭上花苑
楼盘坐落	之江度假区转塘镇
开盘时间	2007-12-17
开盘价格（均价）	16833.33元/平方米
预售期间以下信息由开发商确认调整
楼盘状态	期房
售楼部地址	上城区飞云江路与钱江路交叉口
售楼部电话	86066700，86071200
总销售状况
纳入网上预（销）售总套数	207 套
纳入网上预（销）售总面积	31062.86 m2
可预（销）售总套数	181 套
可预（销）售总面积	27534.57 m2
其中可预（销）售住宅总套数	181 套
可预（销）售住宅总面积	27534.57 m2
已预（销）售总套数	26 套
已预（销）售总面积	3528.29 m2
已预定套数	0 套
已预定总面积	0.0 m2

木子润发

上面的图截自透明售房网，从图上可以看出，岭上从去年9月23日首次开盘，正是杭州楼市最狂热的时候，当时开盘价格是1万/平方米，我看了一下，当时推出的62套房子到现在只卖了5套，预定是0，成交均价是10719.29元/平方米（高价是销量毒药，哪怕是旺市）。

       这显然是头脑发热的举动，我估计岭上当时肯定是想，金都转塘的地都拍1万一平米了，我卖1万总差不多吧。结果好了，尽管当时楼市很狂热，开发商拼命捂盘，但岭上还是没有卖出房子。

        第二次开盘是在1个月后的10月22日，这次岭上乖多了，尽管透明售房网显示本次开盘均价15075元/平方米，但实际上这是排屋的价格。这次开出的公寓是22幢，94套房子到目前已经卖了87套，成交均价是7573.14元/平方米。另外的6、15、16三幢均是排屋，成交均价分别是16596元/平方米（6套，全卖完）、18145元/平方米（5套，卖了3套）、15600元/平方米（6套，卖了5套）。

      第三次开盘是2007年12月27日，受国家宏观调控影响，杭州楼市由热而冷，这次开出的房源中，26、27幢是公寓，7、8、17、18幢是排屋。让人诧异的是，26幢的成交均价是10995.5元/平方米，不过62套房子只卖了3套；27幢的销售均价是9401.15元/平方米，不过121套房子只卖了23套（高价是销量毒药啊，估计开发商觉得22幢卖得太便宜太快了）。  这次开出的7、8、17、18四幢24套排屋成交预定均为0，我估计是开发商看到二次开盘时排屋卖得很好，价格提高（再次证明高价是销量毒药）。

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-24 11:16 编辑 ]

zwyfa

顶楼主，这么详细的成交资料
近期，岭上的6600均价的确成交不错！

试问楼主这么详细的岭上各种户型成交价如何得来？我在透明售房网找不到

相如

看了楼主的分析
我有点想知道九龙仓在转塘的项目前景会如何

diana_zhx

原帖由 相如 于 2008-10-24 11:07 发表
看了楼主的分析
我有点想知道九龙仓在转塘的项目前景会如何

同问~

尴尬的市场 尴尬的价格……

木子润发

原帖由 zwyfa 于 2008-10-24 11:05 发表
顶楼主，这么详细的成交资料
近期，岭上的6600均价的确成交不错！

试问楼主这么详细的岭上各种户型成交价如何得来？我在透明售房网找不到

我就是从透明售房网上查到的，我所有的数据来源都是透明售房网，部分引用了住在杭州网的公开报道。你点击具体的幢号就可以查到详细的资料了，但具体到每一套，是查不到的，我也查不到，除非是排屋，因为量少。

木子润发

原帖由 相如 于 2008-10-24 11:07 发表
看了楼主的分析
我有点想知道九龙仓在转塘的项目前景会如何

四个字：必亏无疑！

木子润发

同学们，我前面不遗余力、巨细靡遗地分析岭上去年三次开盘的房源、价格、成交，除了为了证明“高价是销量毒药”，也是为了接下去做其它分析之用。

楼盘名称	杭政储出2005（13）号23幢
预售审批项目名称	岭上花苑
楼盘推广名	无
楼盘坐落	之江度假区转塘镇
开盘时间	2008-09-21
开盘价格（均价）	6600元/平方米
预售期间以下信息由开发商确认调整
楼盘状态	期房
售楼部地址	飞云江路与钱江路交叉口
售楼部电话	86066700，86071200
纳入网上预（销）售总套数	187 套
纳入网上预（销）售总面积	16174.67 m2
可预（销）售总套数	78 套
可预（销）售总面积	6756.8 m2
其中可预（销）售住宅总套数	75 套
可预（销）售住宅总面积	6581.63 m2
已预（销）售总套数	109 套
已预（销）售总面积	9417.87 m2
已预定套数	0 套
已预定总面积	0.0 m2

        岭上第4次开盘已经是今年9月21日，距离上次开盘10个月。我相信，这10个月里，岭上的开发商内心里一定很纠结，一定很后悔第一次开盘和第三次开盘的定价。今年市场形势低迷，开发商到9月21号才开盘，前期一定是对楼市抱有期望，期望回暖，直到9月3日万科降价，其它开发商跟进，终于“绝望”，偶寓就“低开”至6600元/平方米了（实际的成交均价是6464.84元/平方米，187套房子卖了108套）。

        呵呵，不知道我这样推理对不对，也希望听听大家的想法。先去吃饭，下午和晚上有时间再来分析朗郡，也欢迎大家发表高见：）

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-24 11:29 编辑 ]

natasha

在口水,难得看到这么好的文章.
顶!

运河老大

太偏，太贵

盼着降价

原帖由 twytigger 于 2008-10-24 09:10 发表
现在哪个楼盘的售楼小姐不牛叉,我这两天每天在跑楼盘,给我的一个总体映像是,新楼盘的售楼人员服务意识太差,只盯着你口袋里的钱,前天去了东方郡\中央花园\风景大院\浅草等楼盘,没有一个楼盘的售楼人员有好脸色,都是很 ...

东方郡的态度还可以的，我上次去是售楼先生，蛮热情的，还给我们拿中秋礼物（一小盒月饼）
这次房交会西城美墅的售楼员也蛮热情的。

上次去现代景苑，他们的态度很差。
文鼎苑第一次比较冷淡，第二次也挺热情的。

盼着降价

原帖由 木子润发 于 2008-10-24 09:51 发表
那么，我们是否可以根据上面的简单对比作出两个初步结论：
1、就像yeek说的，价格是王道。朗郡和岭上偶寓同属一个板块，同为公寓的房源价格却相差近1倍，朗郡的高开和岭上的定价理性非常明显。
2、大户型难卖。反映 ...

嗯。是的，原来总价高的房子基本都是炒房团买去的，他们有钱。
现在其实多军都歇手了，买房的是刚需者，当然要考虑实惠。
充分表明，现在的房价太高了，没有上升空间，要不为什么炒房团不出手了呢？？？？

因为我一直对次新房2手的感兴趣（是现房，买来就可以住），所以跑了很多新小区的，发现房子空置率真高啊。以前新盘一抢而空都是这些人啊。现在这些人观望了。当然他们要继续唱多以出货！！！

阳光海岸

去西湖距离去武林广场距离去新城距离较下沙更近，环境还行，但孤盘，开发商弱，定价偏低，所以卖的快。林风定的也很低，卖得也快。
朗郡这里热闹，成熟，定1-1.1比较好。
九龙仓地块就在朗郡旁边，楼面价8200，不一定亏，看怎么操作，这里别墅区，阳明谷等，另外去西湖的路可是走梅灵路或九溪路或虎跑路，风光不要太美!!!现在卖肯定亏，但以后就不一定了

阳光海岸

赞成回笼资金，两个盘都偏低

阳光海岸

卡车多了点，田园味还是浓的

阳光海岸

去西湖的路可是走梅灵路或九溪路或虎跑路
这是转塘楼盘的优势，其他区域经过乱哄哄的闹市区没什么味道

玩猴子的俯卧撑

口水的好帖子啊，听了这个我学到了。

谢谢楼主这么费心。希望继续啊。

玩猴子的俯卧撑

口水的好帖子啊，听了这个我学到了。

谢谢楼主这么费心。希望继续啊。

玩猴子的俯卧撑

口水的好帖子啊，听了这个我学到了。

谢谢楼主这么费心。希望继续啊。

木子润发

谢谢各位的捧场，尤其是玩猴子同学，下午有事，现在继续:$