一叶知秋：试析“岭上热销和朗郡僵局”

木子润发

总销售状况
纳入网上预（销）售总套数	338 套
纳入网上预（销）售总面积	83395.12 m2
可预（销）售总套数	325 套
可预（销）售总面积	80065.72 m2
其中可预（销）售住宅总套数	248 套
可预（销）售住宅总面积	56165.49 m2
已预（销）售总套数	0 套
已预（销）售总面积	0.0 m2
已预定套数	13 套
已预定总面积	3329.4 m2
即将解除限制房产套数	0 套
即将解除限制房产总面积	0.0 m2
待现售房产套数	0 套
待现售房产总面积	0.0 m2
限制房产套数	0 套
限制房产总面积	0.0 m2
未纳入网上销售房产套数	0 套
未纳入网上销售房产总面积	0.0 m2
示范合同	预售合同示范合同
	预售订金合同示范合同

幢号	已售套数	已预定套数	可售套数	房屋用途
君澜阁1幢	0	1	103	住宅
君澜阁3幢	0	8	96	住宅
君临阁	0	3	49	住宅
朗润园1号	0	0	4	其他
朗润园2号	0	1	5	其他
朗润园3号	0	0	2	其他
朗润园5号	0	0	5	其他
朗润园6号	0	0	2	其他
朗润园7号	0	0	3	其他
朗润园8号	0	0	4	其他
朗润园9号	0	0	2	其他
朗润园10号	0	0	4	其他
朗润园11号	0	0	2	其他
朗润园12号	0	0	5	其他
朗润园15号	0	0	2	其他
朗润园16号	0	0	5	其他
朗润园17号	0	0	4	其他
朗润园18号	0	0	2	其他
朗润园19号	0	0	5	其他
朗润园20号	0	0	4	其他
朗润园21号	0	0	2	其他
朗润园22号	0	0	5	其他
朗润园23号	0	0	4	其他
朗润园25号	0	0	4	其他
朗润园26号	0	0	2	其他

蘑菇渣

继续继续

木子润发

以上是截自透明售房网的数据，朗郡的开盘遭遇和南北西岸差不多，开盘后长达20多天预定、成交为0，和西岸一起创下来近年来开盘销售的最差纪录。朗郡的开发商在接受媒体采访时曾表示，预定和成交为0是因为数据要到国庆节后传，但实际上，国庆节都已经过去20天了，朗郡的预定量仍不过为13套，成交仍是0，预定量不足推出量的4%。

        朗郡的公寓开盘均价12000元/平方米，据说是比照楼盘对面的金都地块定价的，该地块去年拍出的楼面价超过1万/平方米。

        如果真是这样，朗郡的定价策略可称荒唐。如果按照这样的定价法，杭一棉地块的楼面价拍到了15700多元/平方米，那么同为桥西板块的南北西岸的岂不是可以卖18000元/平方米？事实上是，现在西岸卖11000元都仍然滞销。

        无视市场的变化，仍然坚持旺市时的“比价定价法”，朗郡的“僵局”也就必然了。

        当然，除了“比价定价”，我相信或许还有另一种可能。朗郡开盘的都是大户型，在市场上90平方米以下户型泛滥的情况下，大户型相对比较稀缺，这或许给了开发商高开的信心（典型的完全不做市场调查，或市场调查做得很差）。

        事实上，朗郡开盘的户型在当前应该是非常尴尬的一个产品。按照朗郡开盘的价格，朗郡的每套房子基本上都在200万以上，基本上都不属于第一次购房，这部分需求在自去年而起的新政下恰恰是最被压制的。而且，今年以来，股市的“崩盘”，浙江民营经济的滑坡，沉重地打击了中高档房产的购买力。

        这几条理由或许可以解释朗郡何以卖得这么差。

opensesame

好贴。

苹果快来看看，才会知道怎么救市，怎么救交易量。

木子润发

我在前面通过详实的数据，详细地分析了岭上的价格变化对成交量的影响，得出一个很明显的结论：高价是销量毒药，而低价则是销量良药。（房价一高就滞销，房价一低就畅销）

        岭上偶寓6600元/平方米的均价（实际成交更少）比前面三次开盘动则上万的价格明显低开了百分之二三十以上，所以，即便当前市场形势这么差，即便岭上的位置那么差，岭上还是成为销售明星。

        我相信，作为板块内的“邻居”（朗郡也许不一定会认岭上做邻居，一是两者隔了些距离，二是朗郡离美院很近，比岭上位置确实好些），朗郡应该没有像我这样认真仔细地分析岭上价格和销量之间关系，要不然，朗郡也不至于开这么高的价格了。

        我们现在不妨来分析下朗郡和岭上的比价：岭上偶寓是6600，朗郡是12000，后者比前者贵5400元/平方米，接近两倍了。

        作为同一个板块楼盘，这样的比价就凸显出朗郡价格的些许荒唐。

        客观来看，朗郡更靠近美院，位置确实比岭上好，设定位置可以为朗郡加1500元/平方米。大户型比小户型好，加1000元/平方米。或者，假定朗郡比较自信，觉得自己的综合品质也高于岭上，再加500元/平方米。

        则，如果偶寓卖6600元，朗郡公寓的极限价格应该在9600元以内，12000的价格明显高了。

木子润发

我只能说，朗郡的开盘定价非常不智啊

木子润发

朗郡和岭上的开盘遭遇属于个案，属于“一叶”，但透过“一叶”，我们可以“知秋”。

所谓的“秋”就是：

1、高价是销量毒药，低价是销量良药
2、大户型的房子难卖
3、大户型房子难卖反应了中高端市场购买力严重下降，反应了股市的萧条和实体经济的恶劣
4、比较定价法正在崩溃，市场进入“买方定价市场”

如果要延伸，还有：
1、淡市下，低价跑量为上策
2、认真细致地进行市场调查和市场分析的重要性
3、千万要密切关注和监控竞争对手的价格策略及其变化

木子润发

这里面有一个问题，岭上之前开了三次盘，之前卖出了不少房子，偶寓这次怎么敢大幅度低开至6600元/平方米的价格，难道不怕前期业主闹事吗？

答案是：……………………………………………………………………………………………………将在100楼揭晓:emo201_

饭饭68

帮楼主顶:emo210_

木子润发

原帖由 木子润发 于 2008-10-24 10:57 发表
上面的图截自透明售房网，从图上可以看出，岭上从去年9月23日首次开盘，正是杭州楼市最狂热的时候，当时开盘价格是1万/平方米，我看了一下，当时推出的62套房子到现在只卖了5套，预定是0，成交均价是10719.29元/平方 ...

        从这里我们也可以看出，岭上的排屋价格在15000-18000多之间，而且卖得还不是很好，朗郡的排屋开2万多的价格，应该比较悬。阳明谷的排屋去年也才卖2万，须知，阳明谷可是纯别墅楼盘，理论上，总比朗郡高端高档吧，排屋尚且只卖2万，而且是2007年楼市非常火的时候卖的，朗郡真的应该反思定价策略。

        当然，之江转塘有一个楼盘的定价比朗郡还夸张，就是公元沐桥，这里就不细说了。

木子润发

原帖由 盼着降价 于 2008-10-24 11:39 发表


嗯。是的，原来总价高的房子基本都是炒房团买去的，他们有钱。
现在其实多军都歇手了，买房的是刚需者，当然要考虑实惠。
充分表明，现在的房价太高了，没有上升空间，要不为什么炒房团不出手了呢？？？？

...

空置房是“大小非”啊，如果是2007年前买的，成本都比较低的，汗一个

木子润发

原帖由 阳光海岸 于 2008-10-24 12:14 发表
去西湖距离去武林广场距离去新城距离较下沙更近，环境还行，但孤盘，开发商弱，定价偏低，所以卖的快。林风定的也很低，卖得也快。
朗郡这里热闹，成熟，定1-1.1比较好。
九龙仓地块就在朗郡旁边，楼面价8200，不一 ...

这样的形势下，朗郡卖1万都贵，1.1肯定照样卖不动的。金都九龙仓地块铁亏无疑，除非政府允许金都囤地5年以上，并且金都的地价可以5年之后交（这样就没有财务成本），至于您说的别墅，金都九龙仓地块应该不可以该别墅吧，国家已经严格控制别墅开发了，能做的也无非是高层加排屋，不逼你做90方以下的小户型已经是天大的法外开恩了。

阳光海岸

没去仔细研究过，就我了解的说说，岭上如果不定这个价，虽然位置距离市区更近，买家可能都转向保利东湾之类去了，不是说保利的盘好，毕竟名气响，赞成他比较有自知之明，可以定7000-8000，他却定得更低，林风可以定17000/18000，他定16000。岭上更麻烦，不定低，所有的缺陷都是缺陷了，定低，缺陷就不是缺陷了。
朗郡不同，优点多，缺点更少，定低有点贱卖味道。
还有一个企业内部情况，这是你我不知道的。
就像金都九龙仓项目，你说一定亏，你怎么知道他的资金情况呢？未来的资金情况？
捂盘也可以开高捂得，如果有钱的话。所以企业的状况我们没必要去判断，未来情况要发生变化的，不可能判断正确。
就像你说的公元，干吗要卖得低？跑量的卖跑量的价，跑利润的卖跑利润的价，我觉得没必要去比较，
除非你觉得要判断是否会烂尾。那这两个盘都没必要买了，直接买保利的万科去了。

阳光海岸

楼主其实有点偏了，去研究企业了，也许赞臣跑岭上在保其他更能升值的地，而新帝觉得这个盘要赚到更多钱，每个企业对每个盘策略不同的，你怎么知道呢？

玉泉观鱼

精品文章

神农

分析的很好，很到位。

brucegong

原帖由 阳光海岸 于 2008-10-24 12:14 发表
去西湖距离去武林广场距离去新城距离较下沙更近，环境还行，但孤盘，开发商弱，定价偏低，所以卖的快。林风定的也很低，卖得也快。
朗郡这里热闹，成熟，定1-1.1比较好。
九龙仓地块就在朗郡旁边，楼面价8200，不一 ...

地段当然朗郡比岭上好一点，但也不能贵那么多啊！九龙好像是富阳的吧？离朗郡还有段路吧？

leo.xi

实事证明只有降价才是房产发展的硬道理!

感恩生活

朗郡还活在2007年！[em93]

玩猴子的俯卧撑

我诚恳地觉得这确实是个好帖子。
关于这两个楼盘的比较非常有意思。有些结论也和主流观点不一样，很受启发。

欢迎楼主继续。楼主写的好！

我是一定会常常来看。，