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landfish

走 息 口

从去年三季度对中国经济的“冷”“热”辩论到今年4月27日的新华社社论和具体的银行“窗口指导”，紧接着的“收缩地根”和“收紧银根”的“双降”使得三种经济要素土地、资本和人力资源中两项投入量刹车，导致第二季度除了CPI（消费物价指数）的经济指标冲高其余全面回调。货币供应量腿嗣癖腋飨畲?钤龀に俣燃绦?趸海?谐て诖?钤龇?飨韵陆怠：旯鄣骺匦Ч?灾?５?渤浞窒允玖酥泄??貌⒎羌虻サ摹袄洹薄叭取倍?橇⑻褰峁剐悦?堋?lt;br>升值和加息，一段时间以来市场就可行和不可行讨论很热，大家都关心、传言、打听宏观调控的下一剂“药方”是啥？

中国的加息不像一些经济学教科书上的函数关系那么简单，它有含有很多的政治因素。我们的社会制度结构决定了我们的经济与政治的关联度超过了成熟的市场国家，所以许多问题决策层不但要从经济上考虑，还得考虑对社会政治的影响。只有通盘考虑才能是执政的风险最小，改革的成本最低。由于宏观调控后四大银行不良贷款增加；信贷压缩过快银行风险加大，而且从上半年看信贷比去年同期减少了3000亿左右但主要是短期信贷，也就是说市场上特别是企业流动资金短缺了，而这一切都加大了经济硬着陆的可能。宏观调控到中盘，下一步如何走直接影响到宏观调控的成败。换句话讲，目前调控政策“下一招”的政策成本比以往都高了，“已经不再适合再加大宏观调控力度”的声音已经时有响起。几年来的低利率政策确实到了具备向上调控基础的时候，但矛盾之处在于7月份CPI已经到达5.3％，超过了央行的警戒线5％，而且有持续扩大趋势，就业情况也不容乐观。8月份CPI官方谨慎5.2％的公布，进一步显露决策层对加息慎之又慎。因为加息就会使宏观调控加剧，经济可能硬着陆。加息基本利率上调，做为浮动利率的按揭利率势必随之上调，这会加重百姓的生活支出。对百姓来说如果加息后，减少CPI的效果被按揭利率上升的作用抵消，有房屋贷款的百姓就不会在加息中得到一点好处，这里面有一个CPI和月供支出的替代弹性问题。但如果不加息，三季度CPI涨幅必然还会扩大（而不是可能）。这就是中央银行的两难选择。而由于金融系统传导效率底下，调高利率不见得CPI会立杆见影生效，但出口却会立即受到打击。推迟加息还有利于扩大出口，而扩大出口直接会拉动劳动力的消费。从上半年FDI（外商直接投资）的数额看，还没有形成外资逆流,还有机会可等待；所以决策层谨慎地在百姓容忍CPI的限度内推迟加息是一种理性的选择。前度“国庆”前一个月要加息的传言逐渐起响时，央行重复“协调本外币利率政策”的提法，也正是表明了中央银行对加息处在两难选择。

昨天加息公布了，今天就执行。

相信提高利率，即便在人们预料之中的调高，也能对房价产生负面影响。这是因为与从事股票交易的专业人士不同，购房者大都不谙金融之道。由于市场被非理性的繁荣所控制，高昂的房价已经给很多正艰难地偿还按揭贷款的家庭增加了巨大的压力。当利率增加时，还款额也会增加，并可能变得难以负担。

　　相比之下，如股市大户一类久经世故的投资者就不大容易跌入这样的陷阱。但购房者却没有那么精明，所以他们要么可能会发现不了即将到来的市场变化，要么可能会没有做好应对措施。

　　心理学家们指出许多人都容易罹患“妄想偏见”，不愿设想自己所不愿考虑但却极可能发生的事。他们可能会过度强调经济成功的可能性，比如“我会在未来几年赚很多钱”，但却对时时威胁家庭预算的问题考虑不足，比如他们从不去想“我会失业或离婚”。

　　正是这种盲目乐观的态度，造成了房地产泡沫的出现。低银行利率并没有造成泡沫，低利率只是让那些生活在经济前景仿佛一片光明的地区的人们更容易沉浸在他们的幻想之中。利率的上升会让他们面对现实：购房的贷款利息将会占家庭预算的更大一部分，这是我们最终必须面对的严峻现实。

本人以为：眼下，不可否认，杭州楼市的大部分是业余投资者，在这个主体的主导下，房屋市场对利率变化不会敏感，真正的房价下跌可能要在一段时间之后才会出现。

[此贴子已经被作者于2007-9-14 21:34:24编辑过]

[ 本帖最后由 landfish 于 2008-5-4 00:39 编辑 ]

landfish

W　H　Y？

先说加息对目前房地产的影响，我们还是着眼该产业的两个基本点——土地和资金，即主要看决策层在“收紧银根”和“收缩地根”的调控变动中，土地和资本谁收的更紧。在原来平衡的基础上，看哪个经济要素收的更紧，谁收的更紧，谁就看涨。从目前看土地基本上收权限控制了，而信贷并没有完全停止，所以当不加息时，土地价格还是在继续上升。加息，包括房地产在内的所有投资都会收到影响，但对所有的投资工具的影响程度是不同的，在利率调整导致市场动荡时，利率变动对流动性好的资产影响更大。依次为股票、基金和国债，从“427社论”到现在，已经证明了股票下跌，债券下跌和基金的下跌都超过了杭州楼价的变化量。由于几个资产池是联通的，任何一个消息都会带来资产池之间的互相交流，并最终使他们达到均衡。从这几个资产池来看，证明了杭州房地产是下跌最慢的资产。由于国债市值太小没有能够起到股票的缓冲池的作用。所以在经济萧条时，流动性差的房地产恰恰是跌速度最慢的。另外，其它投资工具如股票、基金和国债是100％的投资需求，而杭州房地产投资虽然很热但估计投资需求仍小于30％，乔迁新居、进杭居留以及子女独立、婚嫁用房者居多，所以在提高利率的情况下，杭州房地产的弹性应该是小于其它投资工具。综上，加息对所有投资都是利空，“一刀切”的利率对房地产价格的打击是绝对的,但从几个投资工具比较中又是相对的小的，所以房地产价格可能是下跌最慢的资产。不动产的特性在目前经济结构中表现的如此充分,流动性低变现能力差，有卖方供给和买方需求同步调整的趋势，但不会急速下降，更不会整个行业滑坡。

再者，对消费者而言，更高的利率，意味着每月更高的月供。本次加息幅度不大，此前市场预测为25个基点，而5年以上个人商业按揭贷款略高，加了27个基点，说明决策层对未来个人按揭贷款市场反映的慎重，对现在和即将按揭的消费者负担都不是很重。下图显示当贷款七成时，几种不同贷款年数，对应的“利率房价图”。其中10年期受影响最小，利率：房价波动，大致为1：3。二十年期为1：5.7。三十年期受影响最大，为1：7.8。利率每上升1%，负担就要增加7.8%。

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利率 5年期 10年期 20年期 30年期 0.0% 91.7% 84.9% 74.0% 66.1% 0.1% 91.9% 85.2% 74.6% 66.7% 0.2% 92.1% 85.6% 75.1% 67.4% 0.4% 92.3% 85.9% 75.7% 68.0% 0.5% 92.5% 86.2% 76.2% 68.7% 0.6% 92.7% 86.6% 76.8% 69.4% 0.7% 92.9% 86.9% 77.3% 70.1% 0.8% 93.0% 87.3% 77.9% 70.8% 1.0% 93.2% 87.6% 78.4% 71.5% 1.1% 93.4% 87.9% 79.0% 72.2% 1.2% 93.6% 88.3% 79.6% 73.0% 1.3% 93.8% 88.6% 80.1% 73.7% 1.4% 94.0% 89.0% 80.7% 74.4% 1.6% 94.2% 89.3% 81.3% 75.2% 1.7% 94.4% 89.7% 81.9% 75.9% 1.8% 94.6% 90.0% 82.5% 76.7% 1.9% 94.8% 90.4% 83.1% 77.5% 2.0% 95.0% 90.7% 83.7% 78.2% 2.2% 95.2% 91.1% 84.3% 79.0% 2.3% 95.4% 91.4% 84.9% 79.8% 2.4% 95.6% 91.8% 85.5% 80.6% 2.5% 95.8% 92.2% 86.1% 81.4% 2.6% 96.0% 92.5% 86.7% 82.2% 2.8% 96.2% 92.9% 87.4% 83.1% 2.9% 96.4% 93.2% 88.0% 83.9% 3.0% 96.6% 93.6% 88.6% 84.7% 3.1% 96.8% 94.0% 89.3% 85.6% 3.2% 97.0% 94.3% 89.9% 86.4% 3.4% 97.2% 94.7% 90.6% 87.3% 3.5% 97.4% 95.1% 91.2% 88.1% 3.6% 97.6% 95.5% 91.9% 89.0% 3.7% 97.8% 95.8% 92.5% 89.9% 3.8% 98.0% 96.2% 93.2% 90.8% 4.0% 98.2% 96.6% 93.8% 91.7% 4.1% 98.4% 96.9% 94.5% 92.6% 4.2% 98.6% 97.3% 95.2% 93.5% 4.3% 98.8% 97.7% 95.9% 94.4% 4.4% 99.0% 98.1% 96.5% 95.3% 4.6% 99.2% 98.5% 97.2% 96.2% 4.7% 99.4% 98.8% 97.9% 97.2% 4.8% 99.6% 99.2% 98.6% 98.1% 4.9% 99.8% 99.6% 99.3% 99.0% 5.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 5.2% 100.2% 100.4% 100.7% 101.0% 5.3% 100.4% 100.8% 101.4% 101.9% 5.4% 100.6% 101.2% 102.1% 102.9% 5.5% 100.8% 101.6% 102.8% 103.9% 5.6% 101.0% 102.0% 103.6% 104.8% 5.8% 101.2% 102.3% 104.3% 105.8% 5.9% 101.4% 102.7% 105.0% 106.8%

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6.0% 101.7% 103.1% 105.7% 107.8% 6.1% 101.9% 103.5% 106.5% 108.8% 6.2% 102.1% 103.9% 107.2% 109.8% 6.4% 102.3% 104.3% 107.9% 110.9% 6.5% 102.5% 104.7% 108.7% 111.9% 6.6% 102.7% 105.1% 109.4% 112.9% 6.7% 102.9% 105.5% 110.2% 113.9% 6.8% 103.1% 105.9% 110.9% 115.0% 7.0% 103.3% 106.4% 111.7% 116.0% 7.1% 103.5% 106.8% 112.5% 117.1% 7.2% 103.8% 107.2% 113.2% 118.1% 7.3% 104.0% 107.6% 114.0% 119.2% 7.4% 104.2% 108.0% 114.8% 120.2% 7.6% 104.4% 108.4% 115.6% 121.3% 7.7% 104.6% 108.8% 116.3% 122.4% 7.8% 104.8% 109.2% 117.1% 123.4% 7.9% 105.0% 109.6% 117.9% 124.5% 8.0% 105.2% 110.1% 118.7% 125.6% 8.2% 105.5% 110.5% 119.5% 126.7% 8.3% 105.7% 110.9% 120.3% 127.8% 8.4% 105.9% 111.3% 121.1% 128.9% 8.5% 106.1% 111.7% 121.9% 130.0% 8.6% 106.3% 112.2% 122.7% 131.1% 8.8% 106.5% 112.6% 123.5% 132.2% 8.9% 106.8% 113.0% 124.3% 133.3% 9.0% 107.0% 113.4% 125.1% 134.4% 9.1% 107.2% 113.9% 125.9% 135.6% 9.2% 107.4% 114.3% 126.8% 136.7% 9.4% 107.6% 114.7% 127.6% 137.8% 9.5% 107.8% 115.2% 128.4% 139.0% 9.6% 108.1% 115.6% 129.2% 140.1% 9.7% 108.3% 116.0% 130.1% 141.2% 9.8% 108.5% 116.5% 130.9% 142.4% 10.0% 108.7% 116.9% 131.7% 143.5%

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10.1% 108.9% 117.3% 132.6% 144.7% 10.2% 109.2% 117.8% 133.4% 145.8% 10.3% 109.4% 118.2% 134.3% 147.0% 10.4% 109.6% 118.7% 135.1% 148.2% 10.6% 109.8% 119.1% 136.0% 149.3% 10.7% 110.1% 119.6% 136.8% 150.5% 10.8% 110.3% 120.0% 137.7% 151.7% 10.9% 110.5% 120.4% 138.5% 152.8% 11.0% 110.7% 120.9% 139.4% 154.0% 11.2% 110.9% 121.3% 140.3% 155.2% 11.3% 111.2% 121.8% 141.1% 156.4% 11.4% 111.4% 122.2% 142.0% 157.6% 11.5% 111.6% 122.7% 142.9% 158.7% 11.6% 111.8% 123.1% 143.8% 159.9% 11.8% 112.1% 123.6% 144.6% 161.1% 11.9% 112.3% 124.1% 145.5% 162.3% 12.0% 112.5% 124.5% 146.4% 163.5% 12.1% 112.8% 125.0% 147.3% 164.7% 12.2% 113.0% 125.4% 148.2% 165.9%

简单说，以一笔10年期20万元的住房按揭贷款为例，加息后从明年起一个月将要增加约25元钱的月供，压力不是很大。所以，本次加息不会引起市场巨大波动，导致需求市场萎缩。

[此贴子已经被作者于2004-11-3 12:35:18编辑过]

landfish

此外，对开发商而言，本次加息也不是“大棒”。我们不妨粗算一下，这次一年期贷款基准利率也加了27个基点，按现在银行对开发商放贷的普遍做法是上浮10%，那么实际开放商到手资金成本比以前只高了29.7基点，那么对开发商的成本影响多少？

开发商的公开利润，约在15%—20%。售10000元的房子，项目周期二年，成本7000。

在这7000元中，按规定有40%是开发商自有成本，即4200元是贷款。

利率上升0.297%，则开发商需增加4200 * 0.297% = 12.474元，为期二年，共计24.948元,实付24.95元。

这融资成本上升的24.95元，仅约占10000元总售价的0.2495%。真的是不伤开发商脾胃的。开发商的产品供给能力没有遭受明显削弱。

但是，我们也必须清醒地看到，无论从房产的投资和消费的机会成本看,还是从房市有效需求看,不仅房价水平,而且房价的变动,都和利率息息相关。利率水平决定房价水平,利率变动决定房价走势。近几年来,杭州房价之所以节节攀升,从不回头,重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息,使名义利率达到了历史上最低位。去年第四季度起,通货膨胀抬头,实际利率(名义利率扣除通胀率)成为越来越大的负数。拿一年期定期存款利率来说,扣除了利息税,仅只有1.58%而通胀率达5%,就是说实际负利率有三个多百分点。拿贷款利率而言,消费者购房按揭贷款利率还低于通胀率,开发商贷款利率也很低,这表明实际资金成本为零。这种状况对经济的伤害性极大。 　　

过度的低利率助长了开发商盲目投资,因为投资成本低而房价不断上升,使他们产生了房产投资不仅包赚不亏而且利润极其丰厚的预期,房地产盲目大量投资又引发钢铁、水泥等行业盲目发展,使国民经济越来越失调。同时,过度的低利率造成房价不断上升,远远脱离广大居民实际支付能力,使房地产泡沫日积月累。老实说,去年下半年市区万元楼盘的粉墨登场真的犹如妖姬般可怕、可恨。目前市区商品住宅均价大约是7千元一平米,一套100平米住宅约70万元,而户均年可支配收入接近6万元。就是说,房价收入比几乎达到了12∶1,远远高于发达国家通常为3-6倍的水平。就是说,一套100平米的房子价格大约应当是18-36万元才是合理的,而现在要70万元,可见,杭州楼盘有泡沫成份在是不容质疑的。

landfish

既然如此,为什么杭州房价仍然涨声不绝呢?显然,决不是像开发商所喊因为成本在上升,而是因为需求强劲。一方面,全省的好多购房者都把住在杭州作为创业、立家的最佳选择，不断涌来杭州购房(据统计,高档商品房的购买中,60%的买家来自本省还有极少数外地和境外人士),温州客不管怎样的炒作而来，大部分都还是留有一套或两套在杭用来自住的，这与他们在别处的投机套利行为显然不同。另一方面,也是持续的低利率在支撑这种强烈的需求。央行现在加息,房市需求多少会作出反应,存在使银行潜在的巨大风险变成现实风险的可能性。现在回头来看，9月上旬银监会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》的意义特殊。不管各商业银行肯不肯真正执行这一《指引》,至少银行主管当局总是意识到了这种风险的存在。《指引》的出台可视为本次加息的前戏，更该视为半年后若宏观转变不明显而促使决策层继续加息的可能。

本次加息，一部分作按揭购房出租投资的人士需要风险提醒。从理论上讲，投资决策是一种对收益比较的选择。我国投资者持有货币的机会成本是在2％－5％之间，因为一年银行定期存款利率和国债利率近似2％，5年－30 年间的个人房产按揭利率由5.04％已将升至5.31%，所以当房产投资收益不足5％时，投资客就不能有效利用金融杠杆。例如，桂花城多层公寓142方，2000年购入价5000元/方，加上装修15万，总投资71万元，现在一般年租金可达到7万元左右，其年租金收益是9．８５９％。由于按揭利率是5．３１％，买房人可享受４．５４９％的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。因此，在货币和房产之间存在至少４．５４９％的套利空间，但这４．５４９％的套利空间将驱使租金下降，以至收窄套利空间。 　　资本的趋利性表现为套利空间的收窄，在租房市场上具体表现为房价的上升或房租的下降，这是因为房产年收益率为年租金比房屋价值，分子变小或分母变大都可以使收益率下降，从而实现收窄套利空间的预期目标。但在房屋价格和房屋租金两个指标中，房租的价格弹性更大，在套利空间收窄的过程中，房租比房价跑得更快，换言之，即房租比房价更灵敏。所以我们在近期市场上看到的是：二手房价格滞胀，但房租依旧下探。以目前利率水平看，杭州的租房市场的平均年租金回报率几乎以跌进贷款利率了．接上面案例的说，桂花城多层公寓142方，200３底年购入价１００００元/方，加上装修15万，总投资１５７万元，现在年租金向上可达到7．５万元左右，其年租金收益是４．７７７％，低于按揭利率０．５３３３％，投资亏损的。个人以为，杭州楼盘的租赁市场近几年内，高端房产收益率5％上下，中低端房产6％上下。所以，此类投资人要注意风险，及时调整盈利模式。

最后，开发商还是得加紧过日子，毕竟加息是增加申请和偿还贷款压力的一个信号。为了不让资金链断掉，开发商必须要加快销售进度，房价的调整自然是最直接有效的促销手段。融资的成本提高，利润空间缩小，这是必然。部分自有资金不足的中小开发企业将面临贷款门槛提高，手上有地但无力开发的尴尬，同业兼并的状况会较“８３１”之前更甚。虽然房价走势最主要的还是受市场供求关系的控制，这次小辐加息尚不能直接影响房价。但如果真有开发商把增加的融资成本打入本来就不低的房价里，必然会受到来自市场的阻力。随着闲林、三墩、半山、笕丁、钱江新城以及江南板块的大规模放量，杭州楼市供求关系将会发生明显的逆转。开发商若还一味追求最大利润空间，不注重楼盘品质和服务，无异于自取灭亡。

总之，本人认为央行此次加息还属于试探性的，若一段时间内对宏观调控效果不令人满意，半年后再加２７个基点的可能也存在。

杭州的楼市，要走息口了．．．．．．

ＰＳ：

分析：是研究市场的基本面情况，给出相应资产的贴现率价值，而不是在K线图上明日可能的价格。

投资：炒股不能做股东，炒房不能做房东。　

城隍紫阳

不错，值得一看。

universey

写得非常好，赞！！！

忧忧忧

以一笔10年期20万元的住房按揭贷款为例，加息后从明年起一个月将要增加约25元钱的月供，压力不是很大。?

怎么算的,算错了吧?

landfish

以下是引用忧忧忧在2004-10-29 8:51:00的发言：

以一笔10年期20万元的住房按揭贷款为例，加息后从明年起一个月将要增加约25元钱的月供，压力不是很大。?

怎么算的,算错了吧?

探讨一下吧

c_mm

确实是对自住的人来说每个月增加25元没有感觉

800416

以下是引用忧忧忧在2004-10-29 8:51:00的发言：

以一笔10年期20万元的住房按揭贷款为例，加息后从明年起一个月将要增加约25元钱的月供，压力不是很大。?

怎么算的,算错了吧?

加息不是一次性的行为,一旦开始加息那么在未来几年内会不断的加!到事就不是25元的事了.250都有可能!当现在一个月还2000的到一个还2250时你还会说轻松?

dingding

不错，值得一看。

林志清

好文!

风之子

顶，

峡谷

非常好的文章.

gudaye

这样的文章应该加精啊，而且在现在这个时候应该置顶，体现与时具进的。

landfish

以下是引用800416在2004-10-29 9:28:00的发言：

加息不是一次性的行为,一旦开始加息那么在未来几年内会不断的加!到事就不是25元的事了.250都有可能!当现在一个月还2000的到一个还2250时你还会说轻松?

等额本息法计算：

每月利息 每月还款

5.31%标准: 485.0781 2151.7448

5.04%标准: 458.5561 2125.2228

_________________________

26.522 26.522

以上计算仅供参考,实际扣款还有记息当月天数不同会有变化。

同理，若月供增加250元，加息该是270个基点，即利率为7.74%。试问，眼下的工商企业依赖现行贷款利率融资已是快喘不过气了，再大辐增加财务成本，还活得下去吗？因为同比他们获得流动资金贷款的价格肯定要高于按揭成本。若真的一下子，或者说两年后吧，就到了这个高点，大部分企业破产、劳工失业、社会动荡，巨额的楼市风险暴露，所有国有、民营资产价值蒸发。政府难道愿意这样吗？

所以，我不否认：利率上调是趋势，但真正的上调过程不象你说的那样儿戏。

从本次调息来看，影响房价的作用不是很直接。

个人认为能影响房价下降的因素之一是现有按揭客户中家庭年均收入不稳定、个人就业年龄短、曾对未来收入预计过于乐观的人群出现收入来源减少，月供还贷在月收入中占比上升，直至出现支付危机的情况。因为，他们的创业风险、家庭负担较上一代重，加息对他们的生活各个方面影响最大。这个风险在房地产金融领域将是最易爆发的，对社会、对楼市的副作用也最大。

PS：

某天，面对疲惫的按揭还贷人

加息说：不是我不明白，这市场变化快。

按揭说：都是你的错，是你爱上我。

银行说：我不是黄蓉，我不会武功，没钱？请你把屋子搬空！

希望这样的某天别来。

onvadanser

原创的吗？

如果是，可否公布一下花了多少时间写的？

（因为觉得写得非常好，所以想问问）

谢谢

[此贴子已经被作者于2004-10-29 12:55:19编辑过]