以下是引用一粒麦子在2004-10-29 15:45:00的发言：
有个地方不明白，租金收益率是应该和名义利率比还是应该和实际利率比？
如果70万不买房，每月的实际利率是－3。5％，那损失不是更大？？
楼主能再解释的清楚点吗
一、租金收益率应该是年租收入和名义利率相比。
因为，出租人和承租人之间是承租交易关系，非货币借贷关系，两者交易的主要结合点是根据租房市场行情约定支付租金高低，而不是参照银行名义利率或实际利率，所以客观存在租金收益率会存在高或低于利率的可能。未来可能由于物价上下波动、租房市场趋冷趋热、名义利率调高减低等影响会出现房租收入相应变化，而实际利率早已化入上述因素中反映，直接影响不了租金。
换句话说，不管贷款名义利率高于或低于通胀率，实际利率出现正或负数，按揭还款的本息额最终是以名义利率决定的，即分母——投资成本不因实际利率变化而变化。在实际利率负数时，出租人按揭的资金成本不会是负数，最低就是零，租金随行就市，出租人以按名义利率下还贷的实际支出金额作成本考虑，实际利率负数优势化为不了利润。若其想提高收益率，只能与租住者商谈提高分子——租金。实际利率出现正数的可能来源于物价上涨因素、租房市场价格上扬因素等等，但这些都会直接被出租人作为向承租人要求提价的藉口，此时出租人会把名义利率下的还贷支出和其认定的物价上涨额通盘考虑作为分母，在确保还掉按揭应还款之后实现套利前提下提出该涨到多少钱，也就是分子值要加大。
二、70万不买房，每月的实际利率是负数，那损失是更大
但是，这七十万存在的形式怎样？无非是藏家里没事拿出来数着乐乐或是存放银行定、活储蓄。家里备用现金或存放银行，是必须的，但不必要超过10%，包括现金和活期储蓄以及信用卡。那么余下的就要投资，俗称：钱生钱。
先贴我是在末尾段落是说：“本次加息，一部分作按揭购房出租投资的人士需要风险提醒。”
没有说：不买房。
因为，几年来杭州猛窜的房价年度增势大于租金收益率的涨辐，通过产权买卖获利丰厚有目共睹，但对年租金收益率逐渐向5%——6%靠近，一套物业需要20年才理论收回成本，很少有人热情投入。
这里，我说的年租金收益率指当年年租金平均值/当年单户房价平均值，当然户型大小不一，眼下还只能取某一地块几个相近楼盘作大致比较，租房市场实际运作定价也是如此。在前贴案例中，很明显，早期按揭购房作出租的投资者还有套利空间，但有缩小可能，加息是加速缩小。而假定去年再买房出租的，收益率低于贷款利率，显然投资亏损，不具备投资可行性。
所以，我只想阐述：早些年通过按揭方式买房用于出租的投资者，注意套利空间的加速缩小趋势。若资金成本再高下去，要不作好转手准备，要不自己居住享受。当然，别人抛售可租房源，你也可按兵不动，房源少租金可提高嘛。
PS：
投资就是那么奇妙的东西，有运气因素在但不能没有事前的清晰分析、考虑
每个人不能邯郸学步去投资
机会和运气只会给有准备的人
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楼主: landfish
发表于 2004-10-29 13:01
楼主
发表于 2004-10-29 13:15
