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住房抵押贷款证券化，是商业银行信贷资产证券化的一种，指把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押证券（主要是债券），然后在资本市场上出售给市场投资者，融通资金，分散风险．住房抵押证券是一种抵押担保证券（ＭＯＲＴＧＡＧＥ ＢＡＣＫＥＤ ＳＥＣＵＲＩＴＹ ，简称ＭＢＳ），借款人每月的还款现金流是其收益保障．
进行住房抵押贷款证券化的作用如下：
１＼化解金融机构发放住房抵押贷款的风险
２＼扩大金融机构发放住房抵押贷款的来源
３＼通过这一平台使大量资金通过资本市场流入住宅产业，推动发展
４＼作为新的证券市场投资品种，由于有住宅的担保和低压，债券信用等级较高，收益性好，风险相对较低．
中国人民银行３月２１日向外公布：经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。显然，联系加息和超额准备金利率下调的因素，国家希望银行盘活资金流动，有效化解经营风险的信号很强．
个人认为：
１＼建行最近一系列的高层人事＼房贷业务调整，以及这次国家给予证券化的试点资格，显示了今年改革＼上市步伐的坚定．
２＼中央政府对银行，尤其国有银行资金运作的低效而产生的盈利水平低下，是政策扶持商业银行加快改革行动，以应对日益临近的对外开放．
３＼对房地产行业的支持，尤其是对资金＼资本投入的态度，政府显然没有压制的态度．
４＼对有意投资房地产的个人和机构，新添了一个更为稳健的操作平台
５＼从风险角度分析，短期炒作的人士需要谨慎追加投资，证券化的推出可能分流新的投资需求
６＼银行通过融资，资金实力和成本会有改善，在对普通个人按揭贷款的利率和服务上会向消费者的需求倾斜．
在新闻公布中还讲到，人行将成立协调小组，各成员单位将按各自职责分工，周密设计有关政策方案，建立和完善规章制度，保证信贷资产证券化试点工作的顺利开展。同时，在试点过程中及时总结经验，逐步建立信贷资产证券化的法律法规体系，加强金融风险防范，为信贷资产证券化的推广奠定基础。
从理论上讲，住房抵押贷款证券化一般分这几个步骤走：
１＼商业银行剥离贷款，清理估算，形成贷款组合．
２＼贷款出售给特殊目标证券投资中介公司，这个公司是独立于发行银行的投资公司或者政府背景的独资公司．
３＼投资公司聘请评级机构对贷款组合进行评级，或为了确保顺利发行事前再寻找有实力的银行＼保险公司出具具有法律效益的饱函或信用证进行增级补充
４＼向投资者发售证券
５＼指定机构（相当于普通债券的受托人）对证券发行所产生的现金流进行管理，包括登记和日后发放本金和利息．
具体试点方案如何，我们拭目以待．．．．．．．． | 
楼主: landfish
发表于 2005-3-17 10:18
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