画画看看

landfish

皇帝的新衣

为了规范交易行为，透明售房系统本周开通了，点击得服务器都瘫了。然而，系统真的能承载购房人的真实解盘需求吗？

不会。

透明售房系统，一件皇帝的新衣。皇帝原本是裸身的，而楼盘还是会半明半暗的，按业界的说法：销控不会灭！

市场交易存在的基础是信息不对称，否则商家哪来的利润，没有利润哪来的产业，没有产业哪来的满足消费需求。这不是替KFS辩解，规律释然。网上ecosun说“好不容易上了，看到白金还有很多房子标着绿色的，一高兴，立马打电话给售楼部，不过立马让我失望！售楼小姐说：那绿色的都手工定掉了，但是还没有签合同的。说还有多少房源要等理出来才知道。至于什么时候能理好，她说不上来！”说不上来就是：一边儿呆去，谁理你了。所以，别幻想系统能使购房者和KFS平起平坐，系统不会消灭信息不对称现象。

购房消费的社会复杂性，决定了KFS抵触系统的动机。譬如：各权势集团购买楼盘该如何照顾？收取客户订金后怎样排序销售？上周去看金色家园，被告之售罄，当问及金色海岸啥时开盘，接受预定时，售楼先生善意地笑了：朋友有关系吗？抓紧去托路子吧，已经不多了。所以，别以为系统是一个公平交易的大厅，王侯将相平头布衣是在同一起跑线上的。

系统的数据是S的，市场多变的交易是活跃的。譬如：房子的定价是一户一价，某一时点某一楼盘价格变动不代表你心仪那间房在涨跌了；数字背后的故事无人知晓也无人可干预的。“我们不会在开盘时间、数量上做文章，但当然‘手脚’还是要动的。可能会事先把关系户和老客户的房子先预订掉，同时，在网上对这些已预订的房子我们也将提高单价，真正出售时我们可以采取打折的方式。这样，有关部门也就没话说了。”售楼经理这样的小伎俩使得刚开盘就剩“鸡脚鸡头”，而且还贼贵。所以，别依赖网上数据来判断楼市和楼盘价格的走势。

透明售房系统真的很透明，和没有一样。

PS：

1、 本周21世纪经济报道莫名其妙的报道和透明售楼系统的接连推出是有意而为之的吗？若是，太滑稽、可笑了。治标不治本的典型。

2、 继续加息、币值上升、物业税的开征，这才是平抑涨势、规范行业的三板斧。

richway

[em01]

landfish

今年以来，央行救助金融机构的消息不断，其中包括为国有银行注资、重组问题券商等。日前，央行再一次把救援之手伸向了股份制商业银行。与其他股份制银行相比，盈利较弱的广发行在迅速扩张背后，背负上了不良贷款比率过高、拨备覆盖率过低和资本充足率严重不足三大包袱，通过自己慢慢解决问题几乎不可能，现有的股东既没有能力也不愿意为其注入新的资金。希望只能寄托在广东省政府和央行身上，即由广东省通过财政注入一笔资金，央行通过提供再贷款解决一部分问题。据央行有关人士透露，目前广发行不良贷款净损失300多亿元，央行希望广东省拿出200亿元，其余部分通过央行提供再贷款，全盘消化广发行的包袱。由央行、银监会和广东省政府三方面协商成立的一个综合治理小组在上个月已经开始运作。这个小组由广东省金融办主任罗继东担任组长，使命就是解决好广发行历史遗留问题。

眼下，不少银行已拒绝办理广发银行银行承兑汇票的贴现，资金拆借也已中止。

若有存款在该银行，得留神风险。不是说该行会倒闭，而是再下去可能引发局部挤兑现象，造成提款限制，譬如当年的海南发展银行、广信等案例那样，每天取款有限额。

从以往政府处置情况来看，居民个人在金融机构的存款在金融机构危机时本金基本可保留，但是有两个风险点，（1）提款有限制，影响居民资产流动；（2）存息无法保证足额支付。

[此贴子已经被作者于2004-12-27 11:28:24编辑过]

onvadanser

比较吓人

银行的巨额不良资产，如果不对内货币贬值，不知道还有什么办法

landfish

以下是引用onvadanser在2004-12-27 12:03:00的发言：

比较吓人

银行的巨额不良资产，如果不对内货币贬值，不知道还有什么办法

其他大银行接盘，清洗、裁撤机构人员

其他股份制银行参股，毕竟还有网点资源可利用

境外银行参股，作为介入内地业务的跳板

国家央行、财政以及地方政府、财政再输血

landfish

火 柴 天 堂

昨天夜里，2004年的第一场雪来了，走在寒风下雪的夜晚，路上行人稀少，静得让人珍惜，冻得让人打颤。雪花，总能让我们回忆些东西，譬如：回忆小时侯下的雪要大多了，回忆雪人、雪仗的欢快，也回忆起小时侯听过的故事《卖火柴的小女孩》，那个天明时紧握燃尽的火柴棍可怜地死去的小生命。这个曾让我们潸然泪下的故事到今天在楼市销售中还存在着，这不得不让我们更伤心。

由于几年来，楼市需求的喷涌，买方市场的环境使得普通购房者在房子面前求之若骛，而开发商的种种销售黑幕、服务不到位始终被公众容忍了、原谅了。这是不正常的现象：买主被卖主一味地当空气耍着！

在前面的帖子里，我曾说了在房地产市场中，有四股力量，政府是各方的调适平衡者；媒体则是监督者和评判者，但媒体本身有自己的多重特性，作为多方博弈的一个平台，一方面受政府舆论导向的左右，还要接受开发商的广告，另一方面要为百姓代言，传递知识分子的民间话语。故此，媒体作为城市化进程中的第四种力量却被削弱了。而民间的力量因为缺少与开发商等利益集团对话的途径在博弈中处于弱势地位。所以，剩下来的事情，只是两方博弈，演变成官方和开发商的“二人转”。所以，在上周对透明售房系统的试运行，我觉得“二人转”的格局没有实质变化，开发商的触动还远没到位，是“皇帝的新衣”。

以往，我们看到的业主个人投诉开发商时，不外乎三种结果：被“行规”击倒，郁郁而回、被开发商金钱“招安”，得小利而闭嘴、艰苦的司法诉讼中，可能最后被拖得殚精力竭而不了了之。成功维权的案例屈指可数。那么，媒体呢？大部分时间都是开发商的“门客”，是帮忙吆喝的主儿。在楼市报道这一块，广告与宣传的界限因经济因素的介入，已经十分模糊。当下发展商已被媒体“宠坏了”，只能听好话，而听不得半句对楼盘的不利批评。就算有丁点儿的业主反馈查证报道，不是被相关部门、集团一口“无可奉告！”给绝了，就是不了了之。可以说，相对火热的楼市交易市场，在寒风下雪的楼市销售环境中，媒体、民间力量一直以来都是卖火柴的小女孩，时不时会有一根火柴点着，但没多久就灭了，还是等不到温暖，盼不到阳光。

本周，有媒体根据论坛的素材，对天元置业涉及勾结金马中介将未上市的西溪锋尚部分楼盘予以报道，这无疑又是一根火柴，一下吸引了好多人的关注。有的鼎力声援，也有的对“不了了之”麻木地看空，还有的认为媒体有自我炒作之嫌。我以为，媒体应敢对地产商说“不”！坚持新闻性，追求报道如实、客观、公正，为民间传递真实准确的楼市信息。只有这样媒体才能树立起一个可信可靠的良好形象，获得更多的读者，在此基础上引起地产商的注意，吸引他们前来投放广告，这才是媒体地产类的报道应该坚持的正确道路。从近来的帖子内容以及媒体的大胆报道来看，这次的火柴划得很坚决，对相关的记者、编辑，我们可以敬佩，可以信任，可以支持。

问题是这份温暖能维持多久，还能继续亮下去直到找着阳光的方向吗？关键还是在四个市场要素的下一步进展。媒体要挺住，继续扛着舆论监督的职责，忠实民众，报道信息；关心杭州楼市的我们要更坚决地相信媒体、支持媒体、帮助媒体；开发商和中介，希望扯下那肮脏的遮羞布，坦率地当面与媒体沟通，并通过媒体给大家一个说法，有则改之无则加冕，多一天沉默对自己公司的信誉就多一份损害；政府旨在打击楼市投机行为推出了透明售房系统这第一步，那么对于开发商和中介可能存在的相互勾结，擅自背离监管哄抬房价的行为进行彻底处理是不是可以作为第二步呢？若真能这样，是杭州楼市之幸、百姓之幸、城市之幸。

小女孩是在想象天堂时走的，天明才被人们发现，很悲惨。

关心杭州楼市的每一个人显然不会愿意自己在楼市中这样。

我们需要温暖更需要阳光，售楼市场需要天堂的纯洁空气。

每个人举起你手中的火柴吧，天堂靠我们共同创造！

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铁树

难得，楼主好文。

懒鱼

好文啊...

landfish

中国人民银行行长年度会议初步定于1月4日（下周二）举行，将由中央领导层及各地方人行负责人参加。届时将讨论包括货币供应量指标在内的宏调预期目标，范围涉及所有人行职责内工作，预期亦会讨论人民币汇率走向及明年宏观金融政策。

人行货币政策委员会日前召开第四季度例会，人行指今年实施的货币信贷政策措施已初见成效，货币信贷增长总体上合理，下一步将续执行稳健的货币政策，保持人民币汇率基本稳定，并提出今年国民经济保持平稳较快增长，人行所采取的货币信贷政策措施亦已初见成效，金融运行平稳。未来要贯彻中央经济工作会议精神，继续加强和改善金融宏观调控，促进经济平稳发展和物价稳定。

人行官员表示，下阶段会继续执行稳健的货币政策，进一步提高金融调控的前瞻性和有效性，综合运用多种货币政策工具，适度调控金融体系流动性。同时会推进利率市场化改革，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理、均衡水平上稳定格局，促进国际收支平衡。

市场人士普遍认为，中央于明年将继续调高利率，并将调整人民币汇率。

近日人行行长周小川曾指出，僵化的人民币汇率会对银行及公司构成风险，言论出台后外汇交易员均揣测人民币汇率即将有所改变，人民币远期合约反映一年后美元兑人民币汇率将由目前的8.277升值至7.802。

中国自1993年以来历次存、贷款利率变动情况

此外，人行将会继续稳定地推动利率市场化。并已于10月19日踏出利率市场化的第一步，取消了银行贷款利率上限，使银行可按资金及个别企业的状况，自行厘定贷款利率。另外，人行最近一次调息为10月29日，上调金融机构存贷款基准利率，其中将一年期贷款。基准利率上调0.27个百分点，由目前的5.31%提高到5.58%，将一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%。

中国1995年以来金融机构基准贷款利率变动详细表
时期	一年期(%)	一至三年(%)	三至五年(%)	五年以上(%)	时期	一年期(%)	一至三年(%)	三至五年(%)	五年以上(%)
1995/07/01	12.06	13.50	15.12	15.30	1998/07/01	6.93	7.11	7.65	8.01
1996/05/01	10.98	13.14	14.94	15.12	1998/12/07	6.39	6.66	7.20	7.56
1996/08/23	10.08	10.98	11.70	12.42	1999/06/10	5.85	5.94	6.03	6.21
1997/10/23	8.64	9.36	9.90	10.53	2002/02/21	5.31	5.49	5.58	5.76
1998/03/25	7.92	9.00	9.72	10.35	2004/10/29	5.58	5.76	5.85	6.12

自1993年以来部分期限居民储蓄利率变化表
时期	一年期(%)	三年期(%)	五年期(%)	时期	一年期(%)	三年期(%)	五年期(%)
1993/07/11	10.98	12.24	13.86	1998/07/01	4.77	4.95	5.22
1996/05/01	9.18	10.80	12.06	1998/12/07	3.78	4.14	4.50
1996/08/23	7.47	8.28	9.00	1999/06/10	2.25	2.70	2.88
1997/10/23	5.67	6.21	6.66	2002/02/21	1.98	2.52	2.79
1998/03/25	5.22	6.21	6.66	2004/10/29	2.25	3.24	3.60

landfish

2005年央行行长会议看点，供大家探讨：

其一，明年加息通道如何走；

其二，紧缩得比较厉害的银根，明年是否有所松动；

其三，在美元贬值的压力下，如何把握人民币汇率问题；

其四，中、建两行的股改初步完成后，工、农两行的改革何时启动；

其五，对一家股份制银行、五六十家城市银行的不良运行如何处理。

[em04]

landfish

近期加息可能性的思考：

11月，CPI降至2.8%，预示央行没有即时的加息压力。央行副行长李若谷日前指出，央行将持续监控10月加息的后续效应，未来，CPI仍会是央行制订汇率政策时的重要指针。

近日，央行贴现发行第102、103期一年期票据，发行额各为200亿元，其中103期缴款日与计息日均为明年2月21日，距离发行日超过50天，成为首只有远期性质的央行票据。2月21日为农历春节后的第一个星期一，可能旨在测试市场对农历新年后利息的预期，并传达货币政策调控并未放松的信号。在银行不考虑年底资金需求、经营指针等压力之下，提前招标可反映更为真实的利率预期，此外也是在向市场暗示，偏紧的货币政策导向仍未改变，连贯性至少延续到春节之后。

加息在春节后的可能性较大。

[em04]

landfish

就去年岁末地块热拍升温的断想：

土地的价值，

决定于各方力量为之拼争所付出的代价。

生存资源的有限，决定了人类必须为获得生存和发展而互相竞争和搏斗。

可是，

世界上没有什么“土地神话”。

资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，

各地的要素价格一定是趋于一致的，

如果土地价格持续上涨，

意味着我们失去的是资本流入，

是就业，

是社会稳定，

是一系列的事。

所以“神话”离我们越远，

我们的经济、生活就越安全。

PS：

不管任何理由，

亢奋的地价，

对开发商、购房人、金融资产，

都不是好事。

[em04]

[此贴子已经被作者于2005-1-5 3:01:58编辑过]

landfish

就春季房交会上看见大伯大妈级投资者对异地城镇商铺感兴趣的提示：

1。选定一个城市投资买铺，要短期获利，实现必要条件是这个城市房价必须在涨。如果盘整或者跌，这个城市再有投资价值，也别买进。

2。资金密度要高，人均GDP，人均居民储蓄，地方财政收入要列入考察目标。海盐、桐乡、德清、衢州等这类地级市有多大消费量？有多大的全国性行业特色？嘉兴那个MAIL号称铜锣湾包装，那秀洲区那嘉兴市有十分之一铜锣湾的人流和商机吗？就算有，还不是跑上海窜杭州来了？

3。人口密度要高，这个就不废话了。

4。人文社情，人们都说长三角治安在中国最好，有钱人把这当作保险柜。可是，有钱人会往地级市奔吗？也就上海、昆山等等，杭州还尚不是富裕之辈首选之列，别说展会上的地域了。

5。个人以为，开发商透支了至少五年的未来发展在高价倾售物业。试想，在股市您们套牢5天就茶不思饭不香的身子骨抗不住，别说让您花大钱买间小屋空关五年了。

6。您们的钱不是自己省吃俭用从嘴里扣下来的，就是小辈希望您们手头松些安享晚年的，可别轻易去做风险投机，到时象被卖药的免费检查那样给骗了。

PS：

12。31去春季房交会，发现异地商铺多，四十五岁以上人多。好些个KFS以银行担保为借口圈住了不少年长者。其实，那担保只不过是一份为期三年，累计返还24%的融资租赁保函（具体指承租人根据租赁协议的规定，请求银行向出租人所出具的一种旨在保证承租人按期向出租人支付租金的付款保证承诺。），余下的76%本金以及相关按揭利息费用支出又不是银行保证的。在现场看到售楼人员的吆喝，实在觉得过分！

[em04]

landfish

杭州写字楼投资的思考：

　　一、看地理位置: 　　

商务配套 　　

1、商务居住配套：看周边是否有星级酒店以及酒店式公寓，方便商务访客居住。 　　

2、商务休闲娱乐配套：高级咖啡吧、娱乐中心、休闲会所等。 　　

3、商务餐饮配套：高级中餐厅、西餐厅等。 　　

4、是否贴近西湖，有可供商务伙伴体验本地城市核心之处

还有不少写字楼建于新兴地块，其是投资的最大判断依据。区位成长性指该项目所处区域的发展前景，从物业的前瞻性角度考虑，与城市的规划设计和市场发展是密不可分的。杭州商业中心单一，未来城市商业副中心都还停留在纸面上，可能会有两个出现，但不会超过两个，在哪？思考中。可以肯定的是车行人行交通车行交通及通达城市主干道以及高架道路的便利性决定了副中心的形成。 　　

二、看景观：购买写字楼与住宅不同，更关注窗外的景观、视野，其次是才是朝向。 　

三、看硬件配置： 　　

电梯数量和速度：一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。 　　

吊顶净高：一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 　　

单层建筑面积：目前一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。 　　

得房率：较大的单层建筑面积才能提供较高的得房率，一般甲级写字楼得房率在65%至70%，2000平方米的单层面积可提供超过70%的得房率。 　　

机动车位数量：一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。 　　

空调及新风系统：如为中央空调,看是否四管中央空调，品牌如何。如果公司经常需要加班,则VRV中央空调更为理想。 　　

后备电源：对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。 　　

有无可开启窗：SARS以后，有开启窗成了业主的重要要求。 　　

四、看物业管理：是否国际级或资深物业管理公司。

PS：

商铺是金，写字楼为银

[em04]

landfish

[em04]

去年底，布西缇在房易论坛开了一帖：

[em01]楼市第21期话题~~：） 如何看待精装修~

我冒了一泡，原文如下：

装修市场的混乱使业主们吃苦不小，精装修房按理是好事，但目前KFS的思路似乎除了多宰一刀或是给楼盘作秀以外，并不是想精心打造的。 按照某些业内人士的说法，精装修的房刨去成本，只有200-300/方的利润，再算上KFS监理的人工成本，似乎无利可图，在为人民服务，笑话！ 1、装饰材料、空调橱柜团购的优惠肯定大于个人采购，这一块还不算回扣在内。按1000/方精装标准，材料费占60%估计，与个人装修购买相比，材料团购可能至少便宜两折，即实际KFS投入只要480，与报价相差120，按150方房子计算多获得18000。这还不是大头，现在得房率在74-76%之间，你必须有24-26%的装修费用于共摊面积公共部位的装饰。可是大厅、走廊、电梯、扶梯、消防通道哪一个需要1000/方的装修？所以我们再按150方假设：150*（24-26）%*1000=36000-39000，这些难道不是多出来的利润吗？ 2、设计公司的水平值25/方？套了香港的牌子就那么香？目前景观设计挂羊头卖狗肉的现象使我们很难乐观设计前景。况且，眼下个人装修设计选择同一公司，设计费可以免的。 3、精装修的房子可以按揭，的确可减少业主入住的初始投入，但是税也多缴了。这样对一次性购买的业主来说是明显的无效多支出。 4、房子入住后，物业公司是业主沟通的日常平台。眼下，就楼盘的建筑质量、设计纰漏等问题，业主往往和物业公司——这个开发商的替罪羊争执不止，开发商售后甩手现象常常发生。以后若抽水马桶坏了，是叫物业呢？还是装修公司？或是开发商？很有可能是得自己找经销商，更有可能得到这样的答案：那批货是团购货，你没发票。谁买的，谁来说！因此，开发商目前的诚信很难保证装修质量的售后服务。

精装修房是好的，但杭州目前的开发商整体素质没广东高，所以现阶段的精装修房，慎入。

[em04]

本周，看到新的《楼市》——读者论坛有小部分文字印了，不过很奇怪，原本论坛上LANDFISH的署名被改成了“风生水起”。

风声水起？好象不错的名字。

求教大家，名字是LANDFISH好，还是风生水起棒？

呵呵，八卦了，是吗？

PS：

精装修迟早会是日后市区楼盘户型的主流

希望XDJM们能多探讨，提出高见

[em04]

[此贴子已经被作者于2005-1-11 18:56:51编辑过]

onvadanser

布西缇也没必要这么下作

估计是碰到李鬼来转贴了。。。。。。。

landfish

以下是引用onvadanser在2005-1-10 10:48:00的发言：

布西缇也没必要这么下作

估计是碰到李鬼来转贴了。。。。。。。

呵呵，小布还是好同志，只是，请她自己能来给个说法，更好。

转贴两个报道，大家参考着侃侃。

一、美联储昨暗示再升息

晨报讯 昨天凌晨，美联储公布的会议记录称，目前利率过低，难以维持物价稳定。这刺激了市场的强烈反应。纽约汇市美元兑欧元出现8月来最大涨幅，大涨270余点，伦敦期铝也创下16年来最大日跌幅。据悉，这是美联储首次在货币政策会议后三周内公布会议记录，过去通常要延期6周。去年12月14日，美联储再次提高利率25个基点至2.25%，这是美联储去年6月份以来第5次升息。 　　根据美联储12月14日的会议记录，物价上涨可能成为拖累经济增长的风险。美元贬值、能源价格上涨、部分行业竞争程度减弱等都是可能推动物价上涨的因素。而与此同时，美国11月工厂订单出现四个月来最大增长。经济数据不错，加上美联储没有停止升息的意思。美元因此而强劲反弹，纽约汇市中，美元兑欧元创下8月以来的最大日涨幅，东京汇市美元升至近2周的高点。 　　由于美元强劲反弹，加上预期中国对金属的需求可能减速，伦敦期铝创下16年来最大日跌幅。伦敦金属交易所三个月交割的期铝收盘大跌155美元，报1803美元/吨。受此影响，上海期铝合约开盘跌停，3月份交割的期铝合约一度下跌660元。与金属价格走势密切相关的澳元受此拖累，兑美元大贬1%。 　　而在纽约股市中，美国国债应声下跌，道琼斯工业平均指数、标准普尔500指数也分别下跌99点和14点。昨天的亚洲股市也在美联储会议记录的阴影下度过。日本股市自7月以来高点下跌，恒生指数大跌280多点。中国铝业、江铜、紫金矿业等国企金属股全线急挫，跌幅都超过了6%。

二、中国可能进一步调升利率

（北京综合讯）中国中央银行将减少货币供应，防止通货膨胀。同时，分析员也预测，在缩减货币供应的同时，中国有可能进一步调升利率，最快在今年底将调高银行贷款利率半个百分点。 　　据中国媒体报道，中国人民银行行长周小川指出，2005年的工作将着重两方面，一是继续加强和改善金融调控，在进一步搞好总量调控的同时，引导金融机构加大信贷结构调整力度，继续防止经济出现大的波动和物价过快上涨；二是注重用改革的办法解决阻碍金融业发展和影响金融稳定的体制机制问题，不失时机地推进改革。 减少货币供应 　　在继续加强和改善金融宏观调控上，他说，2005年中国将继续执行稳健的货币政策，货币供应量增长将保持在15%左右，全部金融机构新增人民币贷款2万5000亿元。 　　他说，稳健的货币政策既要支持经济平衡发展，又要注意防止通货膨胀和预防系统性风险。同时，将不失时机地推进金融改革，解决阻碍金融业发展和影响金融稳定的体制机制问题。 　　周小川是在南宁召开的2005年人民银行工作会议上讲话。据报道，2005年货币政策的预期目标是，狭义货币供应量Ｍ１和广义货币供应量Ｍ2预期增长均为15%。 　　人民银行本月4日公布的最新数据显示，2004年中国货币供应量预计增长14.5%，比年初确定的增长17%的目标有所下降，比2003年最高增长21.6%的速度下降了近7个百分点，主要金融指标已经回落到合理水平。2004年人民币各项贷款预计新增2万2000亿元，同比少增5000亿元。 　　去年，中国人民银行为抑制投资过热，对房地产、铝业和钢铁等投资过热领域实行了限制贷款的措施，并在10月间调高贷款利率0.27个百分点，成功抑制了货币需求的增幅。 　　接受彭博社调查的11位经济分析师之中，有8位认为中国在今年底会再进一步调高利率半个百分点，以配合货币供应减缩的措施。 　　周小川前日在讲话中就表示，今年人民银行将继续深化利率市场化改革，充分发挥利率杠杆的调控作用。中国将加快建立市场化的金融风险补偿机制，规范金融机构的市场退出。同时，加快发展外汇市场，积极稳妥地推进人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。 　　他说，2005年是中国深化金融企业改革的关键一年，将加大对中国银行、中国建设银行股份制改革的监测与考评力度，积极加快制订其它国有商业银行股份制改革方案。此外，还将加大金融产品创新，稳妥开展商业银行设立货币基金管理公司和信贷资产证券化工作。 《联合早报》

PS：

美帝国主义

当年的定位真是入木三分

PF！

一边发动战争抢石油

一边又借口战争货币贬值

抢发展中国家的财富

[em13]

landfish

05年杭州楼市浅瞻

杭州的楼市，从2001年起几乎每年都有大涨和暴跌两个完全相反的预言，出人意料而又在情理之中的每年都是大涨，这也使得楼市何时回调成为一个超级悬念。虽然2004年政府相继出台土地协议转让限期治理、紧缩信贷、期房限转、银行加息、透明售房系统启动等措施，还有一些媒体的“叫空”舆论，可杭州的房价仍然取得两位数增幅。

但是，我们不能认为上述这一系列政策或调控措施对楼市无效失，那仅仅是几年来一路推高楼市后首度综合调控的“试水”之举，真正的效应会在2005年凸现。杭州楼市整体不会下挫，开发商的经营压力会有明显加大；“大杭州”的楼市会逐步被市场接受，蒋村、滨江地块楼盘继续引领新盘销售的先锋，余杭、萧山、下沙接壤中心市区地块的楼盘开始成为市场交易的重要组成部分；楼盘间销售进程的差异会明显加大；二手房房源充溢；房价与普通居民收入之比会回落；购房者可选余地增大；楼市涨势不变，房价涨辐总体趋缓。

具体看法如下：

政府土地供应还会紧张。去年4月底，国办下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，暂停半年的农用地转用审批、暂停新批的县改市、区和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改(即“三个暂停”)。10月底，“三个暂停”到期，焦渴的地产商和地方政府，迎来的却是一份《国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》。接下来，2005年的土地市场，还将在紧缩政策的延续下越来越规范。比如：即将开始的存量土地清查、建立国家土地督察制度，设立国家土地总督查，向地方派驻土地督察专员、新增建设用地土地有偿使用费施行新的收缴办法等，这些都会让本地政府的供地计划难以编制更别提计划的实践了。由此，在2004年年底开发商们的追高争地变得非常亢奋。另人担忧的是，房地产宏观调控的一个目标固然是想将上涨过快的房价稳定下来，但是，房价攀升，诱使地产商不断地冒险高价拿地；但土地紧缩，拿地越来越难，土地成本亦不断推高，反过来又拉动房价继续攀升。就在年底的土地拍卖会上，杭政储出[2004]75号地块，位于拱墅区和睦地域，共10家单位报名，经过3轮报价和12轮书面竞价，最终高于起价60.5%以4.28亿元成交，楼面价就达5195元/M²，假设按3000元/M²投入建造计算，那么按税前25%的毛利算，开盘价起码得11000元/M²了！我们还应注意到：2004年5月19日土地拍卖会上，比该地块向北更接近武林商圈约两公里的杭政储出[2004]31号地块成交的楼面价是3941元/M²。 所以，在这样的土地价格走势下，在这样未来房价导向下，开发商和投资客是不会轻易放下唾手可待的利润，商品房整体价格难以下挫。

新盘、二手房供应会增加。原本希望2004年下半年的可售楼盘可以多一些，因为2003年，针对供需严重不平衡的情况，政府土地供应扩大，曾放出3512亩土地。但事实是那些土地中大多数还未进入开盘阶段，我们不知道那些开发商是否因资金问题导致项目开工延迟了，以致于市场上新盘供应量难以取得突破性增加。但是我们所知的是土地到手必须按规定2年内开发，否则会被视自动放弃开发，由国家收回，我们可预见的是2005年新楼盘会明显增多。同时，在二手房交易中，自2004年9月以来出现了供给增多的现象，部分投资者在“套现”规避金融风险房价泡沫风险的行为很明显。这样，对购房人的选择显然有利了。但是，这还是改变不了房价的向上走向，因为庞大的需求还远未获得疏导，相反还在不断增长。

需求旺盛不减推动房价续涨户型变革。从目前的购房需求看，大致可分为三类：一是真实需求，即有支付能力的实际需求；二是超前需求，即暂时不具备或不完全具备购买力，迫于不断飙升的房价，创造条件提前购买的需求；三是投资和投机需求，购买后用于收租或转手获取利差的需求。加息的影响一方面是已购房者，加息增加了住房的刚性支出，从而抑制了其他方面的消费，比如按揭贷款的增加，抑制了其他高消费的支出。另一方面直接抑制投资和投机需求，并由于总需求的降低，使得房价增速变缓并进而间接降低超前需求。但2004年10月28日以来，我们也发现，加息很难直接降低真实需求和超前需求的总量，只是促动了需求的实现在更长时间段中逐步实现。因此，加息的可观察效用为：1、房价涨幅趋缓；2、短期内部分本地想调整房子的需求下降；3、投机者套现、观望行为出现。同时由于加息事实上提高了置业门槛，在不影响单价的情况下，控制面积从而降低总价不失为市场竞争中的有力武器，而由于中国家庭小型化的趋势，减少面积而不减少功能区间，不会对生活质量产生负面影响。由此，对于目前市场上主流户型120 M²—160 M²的现象，很多购房者的需求被抑制，空间压抑的LOFT曾在2004年的楼市昙花一现被追买，原因也在于此吧？相信90 M²—110 M² 的户型在今后楼市中将会一马当先成为开发商之间销售竞争的利器。

猜想房价涨跌还别忘看汇率、利率。浙江房价看杭州，杭州房价看上海。与上海相比，杭州楼市中也有内、外资财团投资者，只是规模相对小一些，但是市场是流动的，关联的，一致的。看楼市就看其基础，即“地根”和“银根”。前面说了许多“地根”的因素，那么“银根”呢？汇率和利率的变化以及组合是参考分析楼市的重要依据。汇率影响高档住房的真实需求和价格走势，汇率升则持外币的投资者套利空间变小，购买欲下降，高档房价格有下调压力，进而通过高档房的火车头效应影响整体市场的价格。利率影响中低档住房的价格，但不影响其长期的需求总量，利率升则延缓超前需求、超前投资投机需求，使得房价涨幅趋缓。2005年被专家们称为“金融年”，汇率、利率都存在变动的态势，不得不看的。

[em04]

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[此贴子已经被作者于2005-1-12 7:18:38编辑过]

莫菲是你

今天不知明天事

onvadanser

向空军的精英致敬

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