画画看看

landfish

以下是引用traveller在2004-10-29 15:22:00的发言：

看来LANDFISH要在这里生根发芽了,应该是房网的那条鱼吧

文章写的真好!!!

老家来人儿啦？！

jiayi

好文！

[em02]

jiang1980

楼主写的有道理阿,短期看加息对房价影响不大,近期价格会稳定一些,可能人居展后准备涨价开盘的楼盘在定价的时候会更加理性一些。

ziran

好文章！

hehoo

hecongxiao

[em02]楼主楼主我们爱你……就象老鼠爱大米……把电话悄悄告诉我好不好？我想向你约稿[em08]

南极星

楼主跟这里的大多数人不一样，很冷静。

zjs001

原则同意！

本次加息透露的政策信息大于其作用，通过市场调节手段启动新一轮经济着陆政策，意味着中国开始进入新一轮升息周期。

加息将引发金融市场格局的调整，但同时可以相信政府的政策是成熟、稳健、小幅、渐进的，将最大程度避免金融体系的蹦盘。

别指望房价会直线下降

[em12]

landfish

以下是引用jiang1980在2004-10-29 21:42:00的发言：

楼主写的有道理阿,短期看加息对房价影响不大,近期价格会稳定一些,可能人居展后准备涨价开盘的楼盘在定价的时候会更加理性一些。

楼盘定价时，开发商可能会考虑，但我觉得不会理性盖过恣意的高举高打。

原因一：对资本收益率最高化是任何企业的目标，在原有高价市场维持的前提下，企业不会主动降低利润率。价格战不是现阶段房产企业会采用的竞争手段，何况现在从社会整体需求来讲市场远没到买方市场，只是市区中一些房价创新高价的、部分设计不符大众需求的大户型、远郊配套落后的楼盘和一些尾盘房存在一定的销售缓慢。若推出面积９０方—１１０方，楼盘处于以武林广场为之中心半径六、七公里的某个地块，公寓类楼盘起价起码８０００元／方，若再搞个精装修之类的二次盘剥，再加１５００到２０００元，也会近万元。若挑朝向好、东边套、楼层好的户型，不公布逾万元的定价，别说开发商，就是我也会纳闷：开发商脑子进水的？价格噶低？是不是楼盘有偷工减料、质量不好或者周围要建垃圾场？！这就是投资行为中，投资人建立于以往高成长的价格提升，追涨不买跌的现象。开发商若真的主动理性地以１５－２０％的利润来制定价格，市场未必会一片掌声，相反还会出现质疑声，从而带来大盘均价重心下滑，市值蒸发缩水，各方都会有损失。

所以，与其冒着价格低反而出不了货的风险，开发商当然还不如继续扛着高举高打的定价策略进行新楼盘的定价。

原因二、与定价理性相比，在这次小辐加息信号下，开发商眼下更多考虑：面对银行应对利率上升，自发进一步提高信贷产业投向风险后，以贯彻银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》为切口，于今年底到明年上半年对房地产行业整体压缩原有贷款规模的动作下，如何盘活资金存量，控制新的资金缺口的发生，现在好多银行对开发商无明确项目需求申请的所谓储备贷款已着手陆续到期收回不续贷；房产信托产品发行不比以前，准入门槛比银行还高；国有、民间企业个人的富余资金除了借款利率高且许多要求借款以其控股合作的形式进行，眼看项目大块利润落入他人腰包，搞得开发商够头疼的。还有，就算今年挺过去了，明年上半年利率再调高，行业调控再紧怎么办？

　　所以，自“收缩地根”和“收紧银根”的“双降”以来，若现有手头还有土地的开发商一改往年捂地不动的情况，纷纷推出陈地盖新楼，目的在于趁现在楼市均价无明显下降情况下，还是往高地定价，一方面造成楼市新盘价不断上涨的氛围，同时推出一些团购优惠、现场签约给予折扣等手段，锁定原有利润水平，加快现房、期房的资金回笼。另一方面更是锁定了暴利，把地块增值的无形资产转为有形的现金流。比如，９４年开发商拿地才２０万一亩，２００４年开盘时同地块的土地拍卖价已达２００万，开发商定价时是按２００万／亩计入成本的，因为在其无形资产上１８０万土地溢价已登记好了，这１８０万元经过销售环节就套成了金灿灿的现金利润。更黑的是，投资者房产的土地证有效期比理论的最少减２年还少了８年。政府现在对未来土地证到期后如何处理还未明确，若一旦明确到期续缴契税若干，那么持有这类物业的业主岂不是要跑在时间前面十年缴费了？投资价值存在潜失。

原因三、理论的成本＋利润的楼盘定价法则在持续上涨的市场中被湮没，邻盘比较法是造成价格一拥而起的原因。在几年来的房产卖方市场，经常会出现这样的情况：某个地块，第一个楼盘的开盘定价往往令人咋舍：这里怎么要那么贵？但是不久第二楼盘开出价比第一个高５％，又不久第三个楼盘定价比第二个还高５％，到了次年，第四个楼盘登场了，比第三个楼盘高出１０％！这时，相对第一个楼盘第四个楼盘开盘价已涨了２１．２７５％，于是，大部分人不得不认同：原来看不起眼的这破地方是得值这个价！除了悔不该当初生“近视眼”之外，就剩一个动作：掏钱，还有就是一个洪亮的声音：还有没有啦？我买！这时，第一批进场的部分投资人，还有拥有内部销售房源的开发商的员工或其家属以及各方面友情人士开始在二手房市场挂相对买入价２５－３０％的收益率进行利润套现的叫卖。于是，新房抢购、二手房提价，第五、第六个楼盘又挤入跳高开盘，大家拍手齐唱“涨声响起来，我心更明白”，若期望该地块的房价稳定拭比登天还难，更甭提回落了。杭州的每个地块都有这样的状况，所以几年来杭州楼市是单边“涨声”的喧闹。

　　若现在的开发商若在新盘定价是以成本＋公开利润为主的，一旦与临盘二手房价格持平，肯定对所处地块未来房价走势造成“不良影响”；若价格较临盘低，更是会招徕临盘开发商、投资者的一片骂声：ＳＩＸ　ＴＷＯ！现成的钱不赚，还要破我们的财！

　　所以，写到这里，我突然觉得开发商是一直理性的：有暴利不赚是混蛋！定价不高是傻蛋！

　　综上所述，这回小辐加息还无法决定开发商的定价理性或是疯狂。

landfish

以下是引用hecongxiao在2004-10-29 23:43:00的发言： [em02]楼主楼主我们爱你……就象老鼠爱大米……把电话悄悄告诉我好不好？我想向你约稿[em08]

多在论坛交流吧，谢谢！

zjs001

“所以，写到这里，我突然觉得开发商是一直理性的：有暴利不赚是混蛋！定价不高是傻蛋！”

严重同意！

当我们觉得别人疯狂，非理性的时候，其实可能并不知道自己的愚昧

landfish

以下是引用a7788798在2004-10-29 23:59:00的发言： 请问楼主买了几处房?现在甩吗?

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=6&star=5&replyid=941457&id=96698&skin=0&page=1

无虚言

landfish

以下是引用zjs001在2004-10-30 0:39:00的发言：

原则同意！

本次加息透露的政策信息大于其作用，通过市场调节手段启动新一轮经济着陆政策，意味着中国开始进入新一轮升息周期。

加息将引发金融市场格局的调整，但同时可以相信政府的政策是成熟、稳健、小幅、渐进的，将最大程度避免金融体系的蹦盘。

别指望房价会直线下降

[em12]

是的

我也认为，政府担心的是狂躁的房地产市场衍生出的高风险房地产金融会摧毁原本就弱不惊风的金融体系

zjs001

27个基本点可以看出政府的谨慎，但迫切

landfish

的确

上半年“组合拳”的效果其实行政特色有过重，市场反映不如预期的好，

引起了市场经济学派官员、分析者、国有金融企业的争议

还引起了“国进民退”的质疑

可是，怎么办？

许多行政的、宏观经济学的调控理论都使上了

就是效果不明显

相反的，去年下半年开始的粮油提价还引发了ＣＰＩ的窜高

决策层也是焦虑之急

可能这次小辐加息

决策层出于两种考虑：

对内，投石问路

开始放手金融企业资产业务从“要我慢”转变到“我要慢”

对房产企业并不一棍打倒，而是希望通过利率的提高加快市场洗牌，加快加剧兼并，改变产业主体复杂、投机氛围浓重的现状

对外，缓解国际压力

与人民币升值相比，加息对出口影响要稍小一些

现在已是十一月，

若加息５０个基本点，临近年终国内经济压力陡增，企业、居民负担都会重，不利于稳定

但不加息，又扛不住ＣＰＩ的增势

所以通过２７个基点的加息

决策层需要经历公历和农历两个年终的整体经济盘点、分析，作出新年目标

预计，半年后再加２５或２７个基点的可能性有七成

因为，单靠这次的小辐加息来充分达到经济结构调整经济总量均衡成长的目标，显然可能性不大。

加息若再推到明年上半年，则需要半年度过后才能综合反映效果，在收集分析基础上作出调整，显然明年的整体工作会徒增变数，所以政府可能认为还不如现在就加息，在明年初把本次加息的效果无论优劣都显现出来，然后制定全年经济工作主基调，决定该继续或是再加息。

PS：

加 息 问 答

1、本次加息为何是27个基点？

在考虑国内经济承受加息所至的损失最小化的前提下，高于美国的25个基点2个点，作出积极姿态，缓解国际上长久以来对我国经济、货币政策发难的压力。

2、为何在7月份CPI出现5.3%、8月份5.2%后，不在9月份加息？

在无法降低CPI增涨态势的情况下，开始实质性酝酿加息方案操作，同时政府还要考虑保持国庆之前的安定平稳局面。

3、为何国庆节后不出台，偏要到10月28日出台，10月29日执行？

减少国有企业全年的利息负担，少一天高利息支付，就相当于给原本困难的企业送去一笔慰问金。28日公布，29日执行，也有利于全国商业银行作好更新利率的学习、宣传、执行工作。若29日周五公布，无论30日、31日或次月1日执行，容易造成11月1日周一银行工作的匆忙、混乱。

当然，理论上为了不造成银行工作的匆忙、混乱，还可以下周一公布、下周二执行，这样国有银行会通过央行向国务院哭诉的：

都是你的孩子，为何尽考虑替别的难兄难弟减负，我也快揭不开锅啦！他们负利率都白吃白喝这么多年了，我要求29日开始加息，增加了丁点儿收入，过分吗？！

好吧！手心手背都是肉，这回国企得的慰问金也不少了，也该让银行29日加息了！

——以上问答，纯属虚构，若有雷同，实属巧合——

[此贴子已经被作者于2004-10-31 10:47:14编辑过]

landfish

以下是引用jiayi在2004-10-29 19:59:00的发言：

好文！

[em02]

也是老家的吧?

wangdding

潜水中，好文章还是要顶

landfish

28日下午，国务院召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝作重要讲话。他强调，各地区、各部门要以“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观和正确的政绩观，认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步统一思想认识，加强和改进土地管理，促进节约用地，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求、符合我国国情、严格科学有效的土地管理制度。

温家宝强调，要认真落实严格土地管理的各项措施，重点做好以下几项工作：

（一）切实保护耕地特别是保护好基本农田。全国现有基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田要落实到地块和农户，不得擅自改变和占用。实行严格的耕地占补平衡制度。

（二）严格执行土地管理法律法规。依照法定权限审批土地，加大土地执法力度，强化对土地执法行为的监督，严肃查处非法批地、占地等违法案件。

（三）加强土地规划管理和用途管制。维护土地利用规划的严肃性，从严从紧控制耕地占用的总量和速度，严格限制农业用地转为非农业用地。

（四）运用价格机制调控用地。依据市场供求关系和我国土地资源的稀缺状况，制定基准地价和协议出让土地最低价标准。任何地方不得违反国家规定低价出让土地和减免建设用地土地有偿使用费。

（五）切实保障被征地农民的利益。完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民。健全征地程序，维护农村集体土地所有权和农民土地承包经营权。加快清理拖欠农民的征地补偿安置费用。

（六）大力推进节约、集约用地。严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定新的企业用地定额标准，完善相关政策措施，防止闲置浪费土地。

温家宝要求，各级政府要切实履行土地管理职责。

地方各级政府要对本地区耕地保有量和基本农田保护面积负责。建立耕地保护责任考核体系，把保护耕地作为考核政绩的重要内容。

要完善土地执法监察体制，严格土地管理责任追究制度。年底前完成省以下土地管理体制改革。要继续深入开展土地市场治理整顿。清理开发区和纠正违法违规占地要一抓到底，对清理出来的问题必须认真整改。

[em09][em09]

照片中，此时的总理肯定已经批示好央行关于申请于次日加息的文件，步入会场参加召集迅速、指令信息传导及时的电视电话会议。

那么对房地产市场而言，土地严格管理的会议信息和加息的公告，同是在一天公开发布，是巧合，还是决策层为了显示加大“双管齐下”调控力度而作的有计划安排？

解读这个之前从未有过的来自“土地”和“资金”两个基本面同时出声的信息，比单纯分析加息更为重要。

[此贴子已经被作者于2004-10-30 13:51:11编辑过]

autumnboy

在这么敏感的时期，估计还是表示有决心加大调控力度吧。领导当然要唬唬人罗，因此这两项政策我想更大是在于投资心理方面，要地方做好准备，要是还是有这么大泡沫的话，中央还是有能力调控下来的。这是一种姿态吧，实质的加息又不多的。

landfish

autumnboy

谢谢！

我只是觉得，如果两个事先后隔开个把礼拜发生，也可能达到进一步压制投资冲动的目的。以往一道道禁牌也常有，但没这样的双牌同发。

会不会两者之间存在共同需要解决的问题，刨去各自量变的因素，两者会不会先期对房地产行业未来的质变走向达成某种管理方向的一致？

比如

对地方政府土地储备贷款的支持，银行的加息甚至压缩或退出问题

地块拍卖价格是否继续无上限，土地抵押贷款的防范风险问题

等等