良渚文化村和闲林翡翠城的比较

一壶

同比，上面简单的谈过，可以和滨江，下沙、小和山比、也可以和现在绿城市区的房子和附近的房子的差价比，可以和闲林附近房子的差价比。也可以和配套明确的房子比，等等，

文字组织好了，一并交流。

gudaye

和良猪相比，闲林规模大太多，逼配套是一个不可忽略的优势。有些配套，比如公交，也是要赚钱的，当然往人多的、规模大的地方开，这些我觉得是不需要逼的。需要第一居所的人，当然比第二居所的人更多得多，更容易聚集人气。而且Zjw说得很对，闲林许多配套现在的考虑水平比当年的城西好得多。

同意一壶说的翡翠城价格定太高，太高的价格会提高需要第一居所的人群的门槛，人为阻碍区块成熟，南岸就是这样的例子，所以我衷心希望绿城脑子清醒点，不要超过5500，最好是5000。杀鸡取旦的事情，最终是要后悔的。

至于添堵，我从来不看好，现在也不想多评论，看他们怎么玩吧。

weald

我身边买良渚翡翠的，至少都是二次购房，而且基本都是关系户和投资者，对今后人气能否迅速聚集，保持怀疑。

hzsuxf

以下是引用无羁在2005-1-21 11:10:37的发言：

大盘与小镇的区别可能还不仅限于此，前者是一个放大的居住区，顺带解决一部分商业、教育等城市功能，与市区需紧密；后者自成一体，需考虑产业配套，应具有生长的机制，与主城保持适当的距离。

心理上的归属感应该也是不一样的

规划不关注不行，太当回事也不行．一个地铁从规划到现在，炒的飞飞扬扬，可在那儿呢？在一个小镇的基础上改造都不易，建一个小镇，恐怕难．以规划为指导的建设，在中国还早些．规划总是跟在实际后面，人多是关键，人多本来就是城镇的要素．

一壶

因为文化村的市政配套是开发商自己投资，所以认为可控性强，相对比较好把握。

地铁我也有看法。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=51&star=17&replyid=223270&id=44530&skin=0&page=1

地铁、地铁，满地鸡毛 杭州的地铁，是来回炒了好几次，许多人也仔细分析地铁的走向，准备在地铁的规划中找到机会。上海的地铁房的涨价也给了很好的先例。 本来也对地铁抱着很大的期望，看了政府越来越宏伟的规划，就没有兴趣再看下去了，斗胆给杭州地铁的远景规划下个定义，叫做 －－瞎弄弄。 怎么叫瞎弄弄？ 地铁规划，城市建设自然有许多专家，根本轮不到我们这种升斗小民来说话，懂什么懂？到一边谅着去。 可是升斗小民也需要去看看皇帝的新装，也要给领导捧捧场的，看着、看着，就看出漏洞来了，地铁的大船是很漂亮，马达很好，装饰也很好，船长、船员也很好。问题是船底的漏洞是怎么回事情？再好的船，船底有漏洞，是没有办法开的。 大家清楚，地铁（杭州是轻轨）是为密集人群服务的，上海、北京的地铁人流量都非常大，上海的地铁高峰期可能还挤不上。我们的地铁设计的到哪里？大量的规划是到郊区，看来杭州的远景是非常好的，房子是要暴涨的。政府高瞻远瞩，否则没有办法解释他们为什么这么看的这么远？ 地铁的投资怎么解决？地铁的运营费用怎么解决？地铁是高投入的，高到什么程度，我也不懂，但是我知道，许多比杭州国家对建设地铁也是要经过严格论证的，也非常谨慎。其次，世界上几乎所以的地铁是亏本的？这个运营费用谁来支持？ 我也奇怪，明摆着要亏本的事情，怎么这么积极？ 地铁带给社会的效益，是毫无疑问的。但是，任何效益是和投入相关联的，是有相关的利益的群体来驱动的。谁投入，谁收益。 在国外的市场经济（为避圣讳，以经济名称代替政治名称）国家，各个利益团体的政治、经济的利益有交换机制，大家要找出对大家最有利的方案，吃亏的要补偿，结果是相对公平的，并且有增量的收益大家可以分，总量上肯定上收益大于成本。以香港的模式，是政府出钱投资地铁，将土地价值提高，政府拿土地增值的部分支持地铁。这是良性的模式，因为地铁带来的利益超过成本。最关键的是政府只是各个利益群体交易结果的方案执行人，收益是大家分的。大家有益的事情。 那么我们是这么回事情？土地的收益是政府的，政府是独立的利益团体，他的利益我们是不能分享的，虽然从宪法角度,全民所有的东西我们大家有份。 政府为什么要将地铁的精力放到远郊，我猜大概是远郊的土地还在土地储备中心吧，或者是农民的土地，政府可以以公众利益为由，强制 征用吧？瞎猜。反正是去年的将近3000亩土地供应，老城区大概只有不到3%。老市区的地都已经在老百姓手里，不好拆迁了，建地铁大概也不好收钱吧？ 建了地铁的收益在哪里？有很多，比如，降低交通成本，这些大家也一定会清楚。这些收益是大家的，对促进杭州的发展是非常有好处的，只是这些好处是更长远，分散在整个民间，虽然价值最高，却难以体现在政府的现实账面上。 不是对杭州的不是说郊区不可以建地铁，问题是成本谁来付，在市场经济国家，像香港这样高素质的管理水平，高密度的人群，地铁也是勉强盈利，我们从天上掉下来收益？ 真正要为大家考虑的，是从杭州现实出发，先在南北人群最密集的地方造地铁，甚至应该是地铁，不要为省钱造轻轨，从现在城站到拱宸桥，在现有的密集的人群聚集区域，或者可以延伸到江南，当然，这是大致的感觉，只是个说法，具体的要非常严谨的研究。以后在考虑其他远郊的建设。 退一步讲，政府用地铁概念将地高价卖了，那也不错，毕竟也有钱了，杭州政府有钱好，将杭州建设的更加像天堂。那钱会这样给我们用吗，论坛里有人讲了，杭州交中央的的税收是多少，领导将这些收益在他任上，卖了，换了官帽，到真的发展了，需要在那些地方造地铁了，到哪里去找地卖钱？ 从时间上看，经济高涨期，大家生意好，财政收入高，政府也有钱，基础建设到处搞，结余还不少，政绩斐然啊。到紧缩期，上哪里去找钱呢？到时候，摊子铺大了，又是一烂尾工程。 现在将规划作那么远，我看那个地铁规划图，怎么着看，也就是个大饼，左一圈、右一圈，不是个大饼吗？这么大个饼，先画好了，看看就不饿了。 我值得为那个大饼激动吗，有人肯定要驳我，道理也一定有，我同意，找 个地方等着，你挑担子，我摘桃子，哪天地铁的桃花开了，再来，也来得急。 我不是反对地铁，而是很支持。杭州需要地铁。在操作上，大家还不如把地铁概念放到市中心，要建肯定是中心先建，在市区，地铁可能对住宅影响小些，可以把地铁对商业的关系考虑一下，地铁对商业的影响也很大，利益可能来的更现实，操作性也更加强。对远郊的所谓地铁概念房，还需要保持相当的警惕，别把政府画的饼太当回事情，看看可以，等等更好，千万别政府画饼我们充饥。

一壶

地铁涉及面广，变化多，好像，最近的地铁在动了。配套也一样，但是配套是必须的，否则人就没有办法生活，最后总会解决，时间，成本、谁买单的问题。

文化村由于是开发商对配套买单，直接做大配套，可控性强。

土地公

自己建小镇和行政区划上的小镇还是不同的概念，配套一样需要政府的支持，光靠KFS，恐怕有难度。

一壶

配套就是钱嘛，有人出就好，有有钱就有配套。是以税收、土地款方式交给政府统一做，还是开发商自己做的差别。

政府可以动，开发商不太好动，除非他就准备烂尾。如果开发商自己做，反过来就是政府必须依托开发商，必须支持开发商。不像把钱给政府，说了可以不算。

zjw

一壶你可太高估了KFS的能力

开发商自己投资市政配套成功的前提条件是文化村项目能被市场认可

否则一切都是白搭

现在说能否成功还为时尚早

所以偶倒和你的观点恰恰相反 正因为文化村的市政配套是开发商自己投资

可控性不强，相对比较难把握。

[此贴子已经被作者于2005-1-21 14:36:04编辑过]

一壶

已经在建了。

[此贴子已经被作者于2005-1-21 14:57:10编辑过]

雪天雪地

好贴。。。强烈顶！

孰好孰坏等待时间来证明吧。。。密切关注中。。。

奴奴宝宝

以下是引用zjw在2005-1-21 9:59:00的发言： 南都拿得出的是德迦、银座、世纪新城还是未知数的天逸或玩概念的良渚文化村？

zjw兄，南都拿的出的好象还不止这些吧？江滨花园，浙大高科技园，高儿夫别墅，湖滨商贸街可都是南都这几年所做出来的产品吧？它们的品质是大家有目共睹的。其实仔细想想作为KFS南都所涉及的产品领域是杭州其他KFS没办法比的。绿城房子的品质是没的说，但这几年的发展是否在透支它的品牌优势？

至于良渚文化村与翡翠城的比较。更多的是应该看到项目的发展潜力和上涨空间，这也正是我们买房人所关注的。

wwt

翡翠不太了解，看楼书上的总图无非是把原来的小区放放大。而良渚是小镇的概念，至少在规划概念上的就不在同一层次。

小天鹅说的很好“良渚的文化不是普通的工薪层能下决心来享受，它的房子太远太偏太晚成型了；炒房的投资客也不定乐意了，一两年内想转手恐怕还没下家来接；小资和soho一族倒可能心动了，这里精致、独特、自然，气氛是慵懒的，舒缓的，慢节奏的，正适合弹弹琴，做做诗，出两张设计稿，码几段不急着换米来下锅的文字。”

笔者因为从事建筑设计，被好几位朋友拉去参谋。这几位都在市区有着不错的房子，一个在中大文锦苑有三房两厅，一个在东河丽景有复式，另一个住在西湖大道，说实话一开始我也非常不解，有市区这么好的房子，还去买这么远的房子（都是准备自住的）。但当我到了现场后，我觉得这确实值得战略投资。暂时良渚确实不具备居住条件，但是短则三年，长则五年，随着规划的慢慢实现，一个风情小镇，闲散、舒适，远离尘世烦扰必将带给我们不同于市区楼盘的感觉。只怕那时也许就不是这个价格了。

而翡翠与城西比，也许花园更精致些，会所更大些，又有什么本质区别呢？

雪天雪地

哇，喝了口水回来。。。。

杀出两个高手。。。分析的是。。。

再顶！！

一壶

哪位可以告诉我现在良渚的地价和闲林的地价？

一壶

在给朋友的买房建议，以前南都经常被我批评，开发商说的比做的更加好，在价格上也提前支取未来，绿城则将利益让渡给市场。

现在呢？价格和产品都摆在那里，大家评价。产品依然很好，价格高低，就是性价比。

葛葛悟

我想问一下楼主，翡翠城6000的价格是从那里了解来的？良诸文化村开新闻发布会的时候我当是也在，一期4200的均价，绝大多数是内部人员自己买的，只有极少量的大面积高总价，才可能留到客户手上。所谓南都的低订价，一般的客户也不可能享受的到。你一直在讲良诸文化村，则样这样的交通方便，我不知道你有没有亲身去看过。到良诸以后的进村就一个入口，而且还有饶一下，以后要承担起那么多人口的出入，可想而知。说起来6000多亩那么广阔的土地，良诸文化村一期公寓的间距并不理想。你再去看看世纪新城的楼间距，绝对不符和政府消防的要求，绝对不可能达到1：1.1的标准。

lmy

昨天去了趟良渚,建筑本身感觉不错

不过上下班打卡的朋友还是不能买的

一壶

前面已经谈了，翡翠城的6000和文化村的5200都是在猜测的基础上，虽然已经在盛传，当然消息来源也有依据，不是空穴来风。在开发商最后定价出来之前，都是假定。或许因为如此，开发商价格会调低呢？也许。

文化村一期，听说是连有关系的都安排不过来，直接定也听说很困难的，关系户也很松散，条件不是那么苛刻。这里不少人不是去定了吗。现在好多房子都是这样，但是价格毕竟没有往更高开，这也是事实。

对南都以前的缺点，我们一直有批评，上面都有，世纪新城的情况不了解。

良渚为此专门去看过，看了以后比预想的要好，原来以为是荒郊。资料也化了时间看，毕竟是外行，很多东西看不懂，小城镇没有可以比较的楼盘，更加不懂。

文化村一期的间距。按照资料的说明，小城镇，以生活要求，交流，步行距离，要适当的接近。然后在配置其他东西，总的容积率低，居住相对集小Ｋ荡迓浔纠淳褪钦庋?摹Ｎ颐且蚕鹊惫适绿??凶?铱梢灾傅悸穑?lt;/P>

交通，在小区的出口问题，我们确实没有考虑过，或许真是问题，可以再去问开发商，他们是怎么处理的，以前光看途中的交通了。

[此贴子已经被作者于2005-1-21 17:02:47编辑过]

六公园

以下是引用葛葛悟在2005-1-21 16:25:36的发言： 我想问一下楼主，翡翠城6000的价格是从那里了解来的？良诸文化村开新闻发布会的时候我当是也在，一期4200的均价，绝大多数是内部人员自己买的，只有极少量的大面积高总价，才可能留到客户手上。所谓南都的低订价，一般的客户也不可能享受的到。你一直在讲良诸文化村，则样这样的交通方便，我不知道你有没有亲身去看过。到良诸以后的进村就一个入口，而且还有饶一下，以后要承担起那么多人口的出入，可想而知。说起来6000多亩那么广阔的土地，良诸文化村一期公寓的间距并不理想。你再去看看世纪新城的楼间距，绝对不符和政府消防的要求，绝对不可能达到1：1.1的标准。

你是想说世纪新城的高层达不到1;1.1吧.老外了吧,点式高层没有这个要求的.板式小高层完全达到1;1.1.而且超出的.