这里先做一个概况的说明，算是回复。要全面讲清楚这个问题，需要再来两万字
标题：楼市精确制导时代“大炮”就有点粗糙了楼市未来的趋势和特征 一，大炮还够使吗？ 任志强向来以为房地产放“大炮”而著称。每到一些时点，总有人拉任大炮出来为房地产说事儿，最近又有。很想问问这些人，都精确制导时代了，大炮是不是太粗糙了点？你们能拿到市场平均回报率？还是只想听听炮声，好壮壮胆？ 稍微有点投资阅历的人都看得出来，任志强唱多楼市和“股市要上一万点”是一个水平，根本不能作为专业参考意见。听任志强买房的人，连市场平均回报率都达不到。 大炮的第一粗，是打不准。年年喊涨，但是说不清哪个城市哪个时间会涨。2011年到2015年，杭州房价是连续五年趴在地上的。同时期，北京上海也是阴跌过两次的，挂牌价要打个八五折才卖得出，经历过两次失业潮的中介小哥们都是见证。 大炮的第二粗，是一根筋。从来喊买，绝不喊卖。去问问搞投资的人，不卖怎么兑现盈利？怎么算收益率？吃到涨停就吹自己是股神，吃到跌停就当什么没发生。兑现时算总账，才能作数的，大哥！ 大炮的第三粗，是射程短。生搬硬套西方经济理论，就着楼市说楼市。楼市可以脱离母国的禀赋和发展阶段？说对了，是自己有眼光。说错了，是政策出了问题。总之，自己是对的，错都是别人的。 如果你是卖房子的，为任大炮喝彩是可以理解的。如果你是买房子的，也在为任大炮喝彩，那你一定是个知足常乐的人，听个声儿就满足了，要求真不高。 那楼市有精确制导武器吗？当然有。比大炮精细了三圈，那就是选城市、选时机、选板块。收益率不超过市场平均水平的一倍，不好意思和人打招呼。超过两倍只能算还行。 “房子是用来住的，不是用来炒的”。炒房这种事情不要去做了。但合理的住房需求国家是支持的。老百姓需要理性的看待楼市，在这个楼市政策越来越“精确制导”的时代，做出对自己最好的选择。 居者有其屋，每个人都要有合适的房子住。不仅如此，房子还是中国实现现代化的重要工具。可以说，房子是“上极天维、下穷坤纪”的大事。大炮是不够用的，我们要精确制导武器。 二，楼市已到下半场 站在楼市看楼市，云里雾里。跳出楼市看楼市，一目了然。 有一个指标，专业人士非常看重，但老百姓未必在意。这个指标叫做城市化率。发展中国家城市化率很多只有百分之二三十，发达国家城市化率普遍超过百分之八十。中国要实现现代化，城市化率一定要上来。让大量人口离开农村，到城市中去生活。当人们能够在城市中找到工作找到住处，他们的观念就会自然而然的转变。如果他们还是在农村耕作自己的几亩地，即使天天用大喇叭给他们上课，他们的观念依然是小农经济的。怎么可能实现现代化呢？ 北京上海广州深圳持续十多年的楼市大牛市，就是在中国城市化的大背景下诞生的。国家最优先建设的是这四个一线城市，全国老百姓最想去的也是这四个一线城市，城市水平“噌噌噌”上去了，房价也“噌噌噌”上去了。这就是中国楼市的上半场。 可中国有超过13亿人啊，比非洲、欧洲、南美洲、北美洲、大洋洲的人口都多，比世界上所有发达国家人口加起来还要多。所以，你所看到的北京上海广州深圳，并不能代表中国。让北上广深的人们达到发达国家的水平，只是拿一个洲际做出香港级别的繁荣，根本不算难。沿海地区发展到欧洲平均水平，也只是拿一个洲际做出了个日本级别的现代化，只能算是大餐前的开胃菜，刚刚上路而已。 日本有接近1.3亿人，做出了一个东京都市圈。中国人口多十倍，全力发展北京上海广州深圳这几个一线都市圈的话，是可以做出3到5个日本的经济总量的。但按照这个路子，中国依然会有近一半的人口留在农村，国家整体依然停留在半农业半工业状态。而且，这并不会是个稳定的状态。因为贫富差距地区差距会拉得很大。如果把中国比作一条龙，龙头已经和发达国家一个水平，龙尾巴还在第三世界国家温饱阶段，无法进入现代文明，长期持续下去的话巨龙是会从中间断裂的。 北上广深房价那么高，不是北上广深的房子太少了，而是北上广深这样的城市太少了。中国要全面现代化，需要十个核心城市乃至更多。 2013年，笔者就出了本书表明了上述观点。这个后果，执政党承受不起，全国人民承受不起。同年底，一些房地产行业著名人士在媒体上公开提出“楼市进入下半场”。可是，任志强还是一味的放“大炮”，起了不小的负面作用，这就实在让人不佩服了。 今天，楼市下半场已经成了既成事实。可是，最好的调整时机已经过去了。 三，楼市下半场的几个特征 中国在经历从农业社会向现代社会的急速转变，由于幅员辽阔人口众多堪比大洲，不能强求相同的发展进程。既保持整体方向，又尊重客观差别，才能完成中国这条巨龙的现代化。楼市必须服从和服务于这个大方向，楼市下半场将有以下几个特征： 1必将有一批新一线城市崛起。巨大的人口需要改善生活，庞大的产业需要落地生根，北京上海广州深圳及沿海地区已经不够用了，必定发展一批新一线城市，带动周边区域，长成粗壮有力的龙身。这些城市的楼市依然有大发展。 2以房地产税和遗产税为代表的长效机制，会逐步建立和执行到位。这是发达国家（城邦经济体除外）的普遍做法，目的就是防止既得利益者坐吃食利。早在西方刚刚开始工业化的时候，新兴的工商业资本家就为了这个问题和拥有土地的封建贵族狠狠干了一仗。历史站在哪边，清清楚楚，请不要抱有任何幻想。 3国家指导的租赁住房将占据重要的市场分量。鼓励广大的人们融入城市，不仅仅是给他/她们一份现代工作，还要让他/她们能够享受社会福利保障。这是非搞好不可的大事。地方政府根据住所来提供相应的社会福利保障，是最可行的方式。固定的住所，是享受基本社会福利保障体系的坐标。（房子是买的还是租的差别，只能体现在非基本福利方面）所以，大量发展租赁房，甚至某种程度的“租售同权”，就成为了必然的趋势。 4新兴城市土地运营依然重要。让人民享受社会福利保障，让城市更美好，让国家现代化，都需要钱。怎样筹集资金，新加坡给了我们可借鉴的经验。新加坡给大部分国民提供“组屋”，老百姓可以租，也可以用比较低廉的价格购买，解决基本的居住需求。商品房则质量好价格贵，高价商品房卖出来的钱，再拿来补贴组屋的建设。在保障了居民的基本居住需要后，让有钱人通过楼市住上好房子，是件对大家都有好处的事情。 5各城市将因地制宜，通过市场竞争形成全国楼市格局。凭什么人们要去新一线城市？他们为什么不继续往北京上海广州深圳挤？哪些城市会是新一线城市？中国这样洲际级规模的经济体，要完成如此规模人、财、物高效率调动，主要靠市场。各个城市都在使出浑身解数抢产业抢人才。一刀切的房地产政策成为了历史，取而代之的是“因城施策”。 6雄安新区等将形成新的居住体系。创新作为新千年人类进化的前沿，是不可缺席的龙头领域，光靠市场办不好。必须由政府出面来培育和支持。雄安新区等新龙头，如果能够集聚1000万高端行业的创业创新者，让他/她们有一张干干净净的书桌、一方安安静静的天地，来做研究做尝试，那么中国一定能在创新领域中走在世界前列。那里的住房不会按市场的方式由供需主导，而是作为一种生活服务配套，主要根据人们的需求，适量建设，平价供应。宜租者则租，宜买者则买。如果让炒房者在雄安新区里面赚到钱了，还怎么让人安安心心的搞研发、守匠心？至少在前期是不能允许的。 四，拒绝极端理性购房 知行合一，收益率说话。一种经济观点是不是正确，是要用结果和数字去检验的。这是基本的科学态度。篇幅有限，就不将有关内容推到更实战的“选时机”和“选板块”了，普通购房者也不需要了解这些。抛弃极端思维，学会理性全面的看问题，对于购房者们来说更重要，更实际。 过去的十几年，偏于极端的“大炮”风格能够吸引那么多的粉丝，是一件值得我们所有人深思的事情。这里的“大炮”不只是极端唱多的任“大炮”们，还有极端唱空的各路“大炮”们。不怕得罪人的说，我们的很多同胞，虽然已经生活在了城市里，但思维还是停留在小农经济阶段的。为了自己的一点利益，可以罔顾事实，说极端的话，做极端的事。典型的“屁股决定脑袋”。我们已经生活在现代多元社会里，这种心态肯定是行不通的。到头来，吃大亏的是你自己。 如果不出什么大的意外，未来三十年中国的城市化率会超过70%。到时候，中国就能基本全面现代化了吗？未必。现代化不只是有形的物质升级，更重要的是在头脑里，是在观念上。近代中国跟不上人类进化的步伐，差点亡国灭种。今天我们如果跟不上中国进化的步伐，那自己和后代都会付出巨大的代价。 我们都需要继续进化，自我进化。不妨从理性购房做起，至少那会帮你省下大把的钞票。
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楼主: 门马5
发表于 2017-12-27 09:07
开玩笑啦
楼主
