【6.25更新大量照片】东新单元年内将出让的几宗优质宅地 及 东新三塘在建新盘进度跟踪

啪啪蜗牛

scjs5018 发表于 2022-4-8 13:23
万和玺园89的得房率100%，这点你可能不清楚吧。

根据成交价来看，我觉得没有什么溢价率，不管怎么样，万和玺园总是小开发商，户型刚需，也有一定年限了，你总不能指望他超过天御檀映里吧，现在市场上4房价格稍高一点，这一点在万和玺园自身上都体现了

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-8 14:39
春来枫华以后二手市场应该会比锦绣华府卖得高，因为没有高架噪音困扰，还有绿城加持。
新天地长浜路两侧 ...

各人有各人看法吧，我是觉得以后三塘新天地房价排序。（同梯队不分先后，看市场表现）第一梯队：檀映里、天御、三塘新地块
第二梯队：上河湾、锦绣华府、新天地2块新地
第三梯队：春来枫华、万和玺园
第四梯队：香栖天地、万家星城、方圆府、香石公寓等

恢复大香肠

图文并茂，不偏不倚，好帖

豆干五花肉

好帖

sd19840512

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 16:19
各人有各人看法吧，我是觉得以后三塘新天地房价排序。（同梯队不分先后，看市场表现）第一梯队：檀映里、 ...

综合指数上河湾要强于春来枫华

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 16:19
各人有各人看法吧，我是觉得以后三塘新天地房价排序。（同梯队不分先后，看市场表现）第一梯队：檀映里、 ...

这里面有个变数，就是要看最终拿地的开发商。
三塘体育公园板块吃亏在好的地块（比如万和）拿地的是小开发商，大开发商（比如九龙仓）拿的又是有点硬伤的小袖珍地块。---如果万和这块地是大开发商做的精装盘，现在二手至少还能高1W，破7冲8是绝对没有问题的。
所以回过头来，三塘接下去的这块宅地，由于太过袖珍，所以大开发来拿的可能性不大，那么后期二手房的天花板不会太高。
而新天地的那三块地，面积和区位都比较理想，如果一线大开发商拿地，反倒可能有较大的想象空间，上限会更高。

波多尔飞机

东新园地铁站A出口那块地，以后造什么？现在是拱墅行政中心的停车场

speakman

波多尔飞机 发表于 2022-4-9 14:29
东新园地铁站A出口那块地，以后造什么？现在是拱墅行政中心的停车场

是一个占地接近百亩的沿街（沿河）公园，规划名叫“西文公园”是东新路改造工程沿线13个规划的街区公园中最大的一个。

一杆老烟枪

后期檀印里还真不一定卖的过万和，虽是新房，但楼盘太靠近东新路主干道，而且很多都是重型大车，虽有一排商铺，但懂点噪音的都知道，其实是没啥用的，再加上园区一般，因此后期新房红利吃透后，还真不一定卖的过万和玺园

jekojeko

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 14:53
根据成交价来看，我觉得没有什么溢价率，不管怎么样，万和玺园总是小开发商，户型刚需，也有一定年限了， ...

其实檀映里也是刚改定位，后期的115不一定卖的过万和89（保留意见），万和89同样3房+双阳台，这得益于政策前的tou面积的超高得房率，再阳光城115的超低得房率，此消彼长，两者相差25方，按6w一方计算，妥妥的150W价差，稳稳妥妥的6辆特斯拉，但享受的面积是差不多的

孙闻嘉

speakman 发表于 2022-4-7 13:20
最后来看下三塘的几个新盘的建设进度
首先是檀映里，自从阳光城传出暴雷后很多人关心他的进度，
但是在我 ...

之前听说香积寺路会东延到开创街，把三塘笕桥连接起来

speakman

一杆老烟枪 发表于 2022-4-9 16:04
后期檀印里还真不一定卖的过万和，虽是新房，但楼盘太靠近东新路主干道，而且很多都是重型大车，虽有一排商 ...

东新路几年后两边的这些工地都造好，就不会有大车了，这个道理和5年前的通益路桥西段是一样的，桥西那段通益路，早年也是大货车集卡横行。
同样，北面中冶锦绣华府也不是无法拯救，他的一大噪音源并不是高架，而是石祥路地面（集卡和大货车多），
等到若干年后，北面都建成了，这段石祥路早晚会全天禁行大货车，那锦绣华府的噪音可以有很大程度的缓解。

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-8 21:44
这里面有个变数，就是要看最终拿地的开发商。
三塘体育公园板块吃亏在好的地块（比如万和）拿地的是小开 ...

你说的变数我认可，那地方你比我了解，三塘地块确实比较小。
1、现在看三塘新房还是比新天地吃香，春来风华地段品质我看过我觉得很一般，绿城不复当年。
2、三塘新天地都有可能不是大开发商，因为摇号存在，不过大开发商肯定都愿意要这几块地，毋庸置疑，市区地太缺了。
3、你对二手房价格过于高看，三塘新天地二手房暂时天花板也就7万。

孙闻嘉

jekojeko 发表于 2022-4-9 16:12
其实檀映里也是刚改定位，后期的115不一定卖的过万和89（保留意见），万和89同样3房+双阳台，这得益于政 ...

我是觉得阳光城不一定卖的过春来风华，虽然位置阳光称好，但是噪音和园区品质肯定被绿城吊打，综合半斤八两，天御么小区环境几乎为0，参照城市风景三幢房子，而且138户型也太差，160.和190更不用说了，比不过阳光城的130和春来的大户型

啪啪蜗牛

一杆老烟枪 发表于 2022-4-9 16:04
后期檀印里还真不一定卖的过万和，虽是新房，但楼盘太靠近东新路主干道，而且很多都是重型大车，虽有一排商 ...

这是不存在的，天御和檀映里价格肯定高于万和玺园，不用质疑，当然檀映里3房和天御190+的户型单价会低一点

啪啪蜗牛

jekojeko 发表于 2022-4-9 16:12
其实檀映里也是刚改定位，后期的115不一定卖的过万和89（保留意见），万和89同样3房+双阳台，这得益于政 ...

檀映里115户型会是檀映里单价最低产品我认可，但你觉得檀映里比万和玺园低，我不知道你咋想的，差别还是挺大的

啪啪蜗牛

孙闻嘉 发表于 2022-4-9 16:57
我是觉得阳光城不一定卖的过春来风华，虽然位置阳光称好，但是噪音和园区品质肯定被绿城吊打，综合半斤八 ...

地段差异就很大了，无论学区、地铁、周边等，而且檀映里外立面、装修、2T2户等都比春来好，主城区路面这点噪音算什么？
天御起步600万，最高1000万，圈层极好，2T2户，外立面半斤八两。
唯一差的就是这两个盘都比较小，公区可能不如春来，但你一个不是特别突出的优点能弥补那么多刚性不足？以后差距就是万和玺园和万家星城，况且万家星城位置还比春来风华好

啪啪蜗牛

唉，越扯越远，除了香栖天地看不上，其他拱墅区45000以上的盘，摇到哪个我都会选择上车，虽然社保可以但不顶格，希望越来越小，希望2022如愿

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 16:56
你说的变数我认可，那地方你比我了解，三塘地块确实比较小。
1、现在看三塘新房还是比新天地吃香，春来 ...

现在摇号已经成为过去式了，新的出让规则对房企的能力要求很高，更有利于大开发商，但同样的投拓成本，大房企肯定愿意拿大地块，袖珍地兴趣不大的。
至于区域房价天花板，是个相对概念，火车头是文晖，如果文晖能到9-10，那三塘东新肯定不止7，两者之间差价在1到1.5是合理的。

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 18:56
地段差异就很大了，无论学区、地铁、周边等，而且檀映里外立面、装修、2T2户等都比春来好，主城区路面这 ...

这段老是发不出去，只能截图发了。