【6.25更新大量照片】东新单元年内将出让的几宗优质宅地 及 东新三塘在建新盘进度跟踪

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 15:27
锦绣小短板，学区、地铁、商业都不近，中短板，噪音影响，天御、檀映里小短板是公区比较小（檀映里公区稍 ...

1、2两条问题，和品也全都有。1这个短板，最近一两年的红盘几乎都有，是一个历史时期的产物。直到今年的新地出让政策才会被改掉。

2这个短板，除非是纯大户型盘，否则也都有，比如滨江这几年的品系列里面除了观品这种纯大户型盘之外都有大量的2T4户或2T3户

锦绣、天御、檀映里也不纯粹，虽然没有公租但是都有自持，而且和小区也不是分开的。
自持和公租孰好孰坏还真的说不准，公租和廉租是两个概念，公租的门槛要高，而且很多公租其实是ZF或面向大企业引进人才租赁房，这个要看最后的政府怎么来分配。
至于自持，要看开发商了，如果都是大户型高租金的自持，租客素质会相对有保障一点，但如果市场不好, 开发商为了收益，随意租给三教九流也不是业主能决定的。

孙闻嘉

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 15:27
锦绣小短板，学区、地铁、商业都不近，中短板，噪音影响，天御、檀映里小短板是公区比较小（檀映里公区稍 ...

对于怕吵的人来说，锦绣绝对是一票否决的，你去楼上小区里听听就知道了，24小时轰隆隆，石祥路算是杭州最吵的大马路了，还有东新路夹击，其他再好也没意义了，阳光城其实也不安静，南面直接对着马路，东面也是，只有最里面几幢还可以

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-11 16:08
1、2两条问题，和品也全都有。1这个短板，最近一两年的红盘几乎都有，是一个历史时期的产物。直到今年的 ...

是的，所以我说1，2条算短板，最大问题是地段，所有因素综合后不会吸引高溢价改善客户，吸引的是追求性价比（就是价格低一点）客群，我也没反对春来以后成交量会比较高是吧。
公租和自持这问题其他地方我不清楚，在天御、檀映里和春来对比，你自己其实心里有答案，檀映里、天御套均面积不小加精装，到时一个月7000-8000要的吧（这个你更清楚点）。客群高收入者和附近读书的家长比较多，如果有什么过分的事，业主还可以给物业施压

ST蓝冰

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 15:27
锦绣小短板，学区、地铁、商业都不近，中短板，噪音影响，天御、檀映里小短板是公区比较小（檀映里公区稍 ...

为什么你会觉得锦绣华府比春来枫华地段好的，我打开地图随便一看....锦绣华府在犄角旮旯里面，两个高架包围的地方......地铁也没有。这缺点不比春来大多了？

啪啪蜗牛

孙闻嘉 发表于 2022-4-11 17:11
对于怕吵的人来说，锦绣绝对是一票否决的，你去楼上小区里听听就知道了，24小时轰隆隆，石祥路算是杭州最 ...

瞎扯，和品周边有几条主干道你清楚吗？你让大家投票选，你自己问问10个人有没有2个选春来，可能1个都不到，那个选的原因是因为刚需讲究得房率，不会是因为你所谓的东新路

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-11 16:08
1、2两条问题，和品也全都有。1这个短板，最近一两年的红盘几乎都有，是一个历史时期的产物。直到今年的 ...

自持和公租，不说对应人群层次不同。自持的物业肯定要安抚业主，引起众怒直接业主投票给你换了，或者物业费收不上来，租客不是利益共同体，如果个别人做的过分是不会得到支持的，这就保障了底线。公租他们会觉得自己和业主是平等的，实际上业主会认可吗？看多了新闻上的公租群体了，实难安心

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-11 16:08
1、2两条问题，和品也全都有。1这个短板，最近一两年的红盘几乎都有，是一个历史时期的产物。直到今年的 ...

自从我说你对春来过于高看，不客观之后，你后面对春来的所有评价都在积极高抬，尽量弱化存在的缺点，实难自圆其说。
低收入人群多了以后非常影响居住体验，虽然不好听但是事实，我自己就住过类似小区，实在一言难尽，希望春来自持房是给人才用房吧，这样稍微好一点，但很多人才也是没钱的，难保他们父母不会去捡垃圾，然后放家里，引来臭味、蟑螂、老鼠啥的。
实实在在的区分还是收入高低，物业是否有权利和动力去管理。
些许话语可能引起部分人不适，我说声抱歉……只是客观陈述，并没有什么其他意思

willwang

这个帖子干货还是很多的，大家也能遵循好好讨论事情的原则，挺好的。

说一下我的看法：
1. 对锦绣华府春来枫华檀映里和品等等二手房价的讨论，都是基于二手改善方面比较多量的买家的基础上的。但这个基础是否存在，我觉得基于几点：1）三塘和整个杭州类似区域的新房供应是否充足，土地和排地是否持续，2）限价提升幅度如何，3）摇号难度是否有改善。从现状来看，我不觉得零星成交能托起比较大的市场。也就是说，打个比方，锦绣华府的业主没必要因为同小区真的卖了或者听说卖了多少一方而触动情绪，除非不是自住的，急着脱手,而这些人应该早就挂牌卖掉了，留在手上每一天都是成本。

2. 有钱人会买哪里这个问题，我觉得，投资客是认可投资客的理念的，所以会去奥体市北未科这种地方投资并等待别人接盘。自住会考虑交通环境等等各种因素，然后会分布在城市的各个区域，在这个环境下，是否会接手三塘附近的二手房，我觉得有待商榷。这里更老更便宜的房子也不少，新房也会持续的有，买家自住会更多的考虑成本。

3. 按我这个说法，除了炒房客的区域，其他地区都不用讨论了对吧。那倒也不是，这个帖子的讨论就给潜在的买家很好的信息，怎么考虑买这一片的二手房，其他不说，光SP大哥提供的信息就是非常丰富的。另外我也觉得真的买家会认真看房，仔细挑选，真诚还价，网上说法可以参考，还是自己感受最重要。数据是客观的，分析数据是主观的，培养自己分析数据的能力，是需要的。

4. 我抛个暴论啊，和品交付会踩踏，连带的影响三塘次新房房价。再暴论一点，这两年著名大盘交付都会导致踩踏，很难说三塘二手房价不会受到影响。对买房自住的人的建议，只要大环境和大趋势不彻底改变，永远是坚持摇新房，不接高溢价次新房。

以上。

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 17:36
是的，所以我说1，2条算短板，最大问题是地段，所有因素综合后不会吸引高溢价改善客户，吸引的是追求性价 ...

天御的自持楼户型面积还大的，80多方和120多方。
檀映里的那幢自持外立面看全是小户型。

不过这两个盘因为对面观成实验的缘故，还是可以租给高素质家长的，需求也比较大。

锦绣华府相对就差一点了，那幢自持楼好像改成短租的酒店式公寓了，人员比较杂了。。而且锦绣华府北面的酒店已经变成了新冠隔离酒店。。。

啪啪蜗牛

ST蓝冰 发表于 2022-4-11 17:38
为什么你会觉得锦绣华府比春来枫华地段好的，我打开地图随便一看....锦绣华府在犄角旮旯里面，两个高架包 ...

这个就见仁见智了，锦绣到时大货车一少噪音会好非常多，春来和锦绣对撞过，中签率和登记人数差距悬殊。况且锦绣总价还贵那么多，那么多人的选择没你们这一两个人聪敏，人家是拿钱出来投票，没有比这更有说服力了，就像天御虽有各种客观因素，但对撞确实被和品碾压了，你再说也没用

啪啪蜗牛

willwang 发表于 2022-4-11 18:15
这个帖子干货还是很多的，大家也能遵循好好讨论事情的原则，挺好的。

说一下我的看法：

我也谈一点我这种手上握有现金一直来摇号的人想法。
1、主城核心区改善包含45000以上地块真的不多，而且地块都不大，像我是不考虑去城东的，估计很多老杭州的和我一样。
2、我社保没顶格，发现这些地方连入围都成问题，这个趋势可预见很难改变，单单周边改善就太旺盛了。
3、踩踏会发生在未科、奥体、市北、高倒挂郊区，市区代表申花都没发生（那边次新很多）。
4、和品我摇过几次，包括去年8月红盘潮我都选择了和品，这个盘自住人群还是非常多。
5、文晖三塘新天地无论地块、次新交付数等都不存在踩踏风险，我反而会觉得随着郊区涨价和投资趋冷，进一步推高市区次新。
6、回到三塘新天地，比如说天御和檀映里，如果卖6万出头，我是会接手的，想办法规避点税，檀映里三房我不买哈
7、以目前而言，包括天御和檀映里一上7万，我基本会死磕摇新房，或者扩大摇号区域，因为这样子4房要往900万去了。
8、杭州普通改善自住人群我这么久摇号下来，感觉500-800万人群非常多，这是一种感觉，没做过统计。

zhouxn

ST蓝冰 发表于 2022-4-11 17:38
为什么你会觉得锦绣华府比春来枫华地段好的，我打开地图随便一看....锦绣华府在犄角旮旯里面，两个高架包 ...

你怕是通过丈量地图得出的这个结论吧。我原来也以为两个盘至少地段上半斤八两，自从上星期穿过一堆铁路去了趟春来风华东边的杨家花卉转了转以后，发现两个盘地段差距还是有的。过了春来门口的隧道，简直连农村都不如。而且这么多铁路，连改观的机会都不太有。锦绣华府地段的确也是边角料，但再怎么差也是上塘河畔，退一步讲至少还有个城市的样子。

啪啪蜗牛

willwang 发表于 2022-4-11 18:15
这个帖子干货还是很多的，大家也能遵循好好讨论事情的原则，挺好的。

说一下我的看法：

补充一点，整个文晖三塘新天地新房限价马上会提升，申花已经有提升，其实像翠苑那边限价也过高，学区、商业、离主城区距离、周边老小区情况等和文晖三塘新天地没啥差异，这也是我一个住文一路的人跑来摇拱墅的原因

ballmaster

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 18:37
这个就见仁见智了，锦绣到时大货车一少噪音会好非常多，春来和锦绣对撞过，中签率和登记人数差距悬殊。况 ...

天御被和品碾压，是因为天御报名的时候望品还被锁住，和品报名的时候望品放出来了，况且和品盘大、宣传多、之前开过两次，考虑到这些，天御的报名人数（尤其是人才报名人数）还是很可观的了

啪啪蜗牛

zhouxn 发表于 2022-4-11 19:19
你怕是通过丈量地图得出的这个结论吧。我原来也以为两个盘至少地段上半斤八两，自从上星期穿过一堆铁路去 ...

是的，你这说法客观的，我当时感受就是这样

啪啪蜗牛

ballmaster 发表于 2022-4-11 19:28
天御被和品碾压，是因为天御报名的时候望品还被锁住，和品报名的时候望品放出来了，况且和品盘大、宣传多 ...

你自己看看我说了那么多，不是一直在维护天御和檀映里是现在三塘的天花板，楼主反而觉得春来比锦绣贵，和檀映里天御半斤八两。
天御的客观因素我前面基本提到了，因为我自己也是全过程参与者，自住如果买的天御我恭喜你，投资的话我还是认为它暂时到不了7，不过6万出头我认为没问题

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-11 18:35
天御的自持楼户型面积还大的，80多方和120多方。
檀映里的那幢自持外立面看全是小户型。

这个你的说法应该是对的，我不是太了解

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 19:17
我也谈一点我这种手上握有现金一直来摇号的人想法。
1、主城核心区改善包含45000以上地块真的不多，而且 ...

你最后说的这点是杭州的系统性风险，真有系统性风险那是全杭州一起跌。
文晖三塘东新这片供应量算小的，改善型新盘和大牌开发商的精装盘更少，摇号的除了个别像锦绣这种现房吸引了比较多的投资客之外，其他大部分还都是自住客为主的，既无大的抛压，也有很强的地缘承接力。
而且反而会像当年新盘集中的申花那样，形成一轮轮的持续热点和炒作烘托，反而有利于二手房价的走势。

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-11 18:08
自从我说你对春来过于高看，不客观之后，你后面对春来的所有评价都在积极高抬，尽量弱化存在的缺点，实难 ...

不知道你从哪里得出我高看春来的结论的？我只是说他是无偏科的中等生，同时提醒了另外几个三塘盘是存在偏科的优秀生，偏科会对二手价格的影响，是已经被历史证明过的。这怎就变成了积极高抬春来了？我相信这里除了你之外不会有第二个人会得出这样的结论。

事实上我一直是一个三塘托，新天地和文晖是顺带托一托的邻居板块。
发这个贴，是因为近期重访了下新天地板块，感觉界面日新月异，加之有几块很不错的新宅地今年要推出，所以力推新天地的笔墨多了一点而已。

三塘因为已经是很成熟的板块了，新宅地和新项目也很少了，从炒作角度说，后期更要靠一南一北（文晖和新天地）两个火车头的拉抬，这两个火车头发展空间更多，可炒作的余地更大。

啪啪蜗牛

腾讯电竞中心已经和拱墅区签约了，这个项目投资不少，而且也算互联网的热点，电竞、元宇宙、游戏开发等等，大概率在智慧网谷、运河新城、电竞公园这一带周边，不管在哪里都利好三塘新天地板块