【6.25更新大量照片】东新单元年内将出让的几宗优质宅地 及 东新三塘在建新盘进度跟踪

撸大师

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 09:36
你这是对天御有偏见啊，天御开发商和地段优于檀映里，物业是龙湖，居住更纯改善。因此我认为天御138户型 ...

天御的短板过于短了，外立面减配和园区过小导致公配体验不佳这个是非常影响二手房价的。
檀映里只要能正常交付，必然是板块内妥妥的一哥，除了地段稍微差天御一点点，其他都全面强。

fantasm

和品属于东新街道了

撸大师

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 16:19
各人有各人看法吧，我是觉得以后三塘新天地房价排序。（同梯队不分先后，看市场表现）第一梯队：檀映里、 ...

天御放到第二档，三塘新地块也实在太小了除非有非常顶级的开发商拿下不然也应该是第二档。
新天地的地如果开发商好的话倒是有潜力进第一档，学区和商业都兼顾，看品质如何。
上河湾无学区，开发商不佳，小界面也没有可发展的潜力，也就第三档的水平。

啪啪蜗牛

撸大师 发表于 2022-4-9 21:32
天御放到第二档，三塘新地块也实在太小了除非有非常顶级的开发商拿下不然也应该是第二档。
新天地的地如 ...

嗯，你和楼主说的都有点道理，看最终交付和市场检验吧，我认为天御和檀映里各有优点，春来来碰瓷有点过了，地价都差了一大截，开发商不会比你们笨，而且过于神话绿城，我看过绿城的春来风华、笕桥春来雅婷、艮北潮听映月，其实感官真的很一般，当时一起看房的也是吐糟的一塌糊涂

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-9 21:03
现在摇号已经成为过去式了，新的出让规则对房企的能力要求很高，更有利于大开发商，但同样的投拓成本，大 ...

这我没研究过，不过三塘新天地这几块地大开发商不要我觉得没可能。
你可能有强烈的本地因素，在我眼里现在来看三塘新天地的天花板就是7万上下（别拿挂牌价说事）
你看好新天地有新进展我理解，但春来那块地真的很一般，拿地价就不知道差了多少了，你好像特别喜欢绿城。实际滨江万家星城和万和玺园已经给出了比较好的结果了，春来风华不可能比天御檀映里好，新天地新地块可以期待一下，位置比春来好了不少

啪啪蜗牛

撸大师 发表于 2022-4-9 21:28
天御的短板过于短了，外立面减配和园区过小导致公配体验不佳这个是非常影响二手房价的。
檀映里只要能正 ...

忍不住回你一下，限价时代真石漆已经很主流了，天御也没完全放弃外立面拯救，真石漆实际效果呈现做的挺不错，还配置一部分铝板线条装饰，低层用了石材干挂，大面积玻璃，只是和原先形成了落差而已。
公区上围墙、入户大厅、小区大门等也很重要，如果公区是按原先规划实施，应该不会差的，只是小了点而已。
买房地段和圈层很重要，如果不碰到这样分流或者九龙仓不要这么自信操作，天御也必定高社保+高人才，只有全程参加失去才能冷静看待一些问题

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 22:54
这我没研究过，不过三塘新天地这几块地大开发商不要我觉得没可能。
你可能有强烈的本地因素，在我眼里现 ...

你没看明白我的发言吗，我的意思是：大开发商对新天地三块地的兴趣会远大于三塘这块袖珍地，并不是三塘的不好，而是地块太小了。

关于春来枫华和檀，锦绣，天御，我的观点见前面81楼我的截图回帖，
说白就是一个无长板但也没有短板的中庸中等生 和 另外几个长板短板都有明显突出的跛脚优秀生的区别，
谁更受欢迎，最后要靠市场来检验。

我这个人总体观点还是很客观的，论坛的老鸟都知道。

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 09:33
你没看明白我的发言吗，我的意思是：大开发商对新天地三块地的兴趣会远大于三塘这块袖珍地，并不是三塘的 ...

我只是不明白这几块地都去拿不行吗？
你们扯了一堆乱七八糟的东西，什么面积大、公区会好，所以二手房价高。
其实都是一些非刚性没说服力的东西，产品都还没呈现呢。
现在实实在在有说服力的刚性数据是什么？天御和檀映里地价比春来风华高25%以上啊，在同一板块内，这是巨大的差距啊……
别真以为自己比开发商还懂？随便找个小点硬刚没意思……

撸大师

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-8 16:19
各人有各人看法吧，我是觉得以后三塘新天地房价排序。（同梯队不分先后，看市场表现）第一梯队：檀映里、 ...

天御放到第二档，三塘新地块也实在太小了除非有非常顶级的开发商拿下不然也应该是第二档。
新天地的地如果开发商好的话倒是有潜力进第一档，学区和商业都兼顾，看品质如何。
上河湾无学区，开发商不佳，小界面也没有可发展的潜力，也就第三档的水平。

撸大师

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 22:43
嗯，你和楼主说的都有点道理，看最终交付和市场检验吧，我认为天御和檀映里各有优点，春来来碰瓷有点过了 ...

春来风华优点就是大盘，绿城托底有品牌形象分，二手市场必然有溢价的。但是地段减分太多了，无学区，东边近铁路所以基本无发展可能。
跟一二档的相比具体点说就是，市中心各区域的改善都可能会去看檀映里天御或者锦绣华府，但是春来风华大概率只有三塘或者东新园的地缘性改善可能去看。

啪啪蜗牛

楼主觉得春来风华比锦绣华府好卖，是有可能。为什么？

啪啪蜗牛

楼主觉得春来风华比锦绣华府好卖，那是有可能，毕竟你总价低啊，户型多样。至于单价春来高，我都不知道咋说….

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 11:20
我只是不明白这几块地都去拿不行吗？
你们扯了一堆乱七八糟的东西，什么面积大、公区会好，所以二手房价 ...

你根本不了解这三块地的出让时间和出让背景，这三块地分别是在完全不同的三个历史时期出让的，对应的ZF销售政策也完全不一样.


九龙仓拿地的时候是上一轮杭州土地市场的最高潮，所有主城区出让的宅地没有不封顶不自持的。而且那时候根本没有限价政策（后来造好了才给限价，九龙仓一口老血没地方吐）
阳光城拿地的时候土地市场已经开始降温，虽然不是双限地，但当时ZF已经开始对商品房网签开始限价批复，这一片最早的被限价房文澜府已经确定了限价基调。
而绿城拿地的时候，双限地政策已经推出，土地市场已经冷下来了，南面第一块双限地香栖天地被西房底价拿地。春来枫华这块地比较大，总价高，也没有封顶，被绿城捡漏。

所以最后的结果就是，拿地最高的九龙仓血亏，捂盘几年后被迫草草现房清盘了事；阳光城走快销模式，小赚，而绿城则利润最高，大赚。

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-9 21:16
这段老是发不出去，只能截图发了。

楼主觉得春来比锦绣好卖，这有可能，毕竟你总价低，户型多样。至于单价春来高，我不知道你们咋想的？
1、锦绣是有高架大车影响，但现在玻璃工艺好再加上有格挡，你春来有铁路线，东边是孤岛。
2、锦绣纯改善，总价千万也不少，你春来一半多是刚需户型
3、我图你春来有25%的公租房，素质高？图你一半以上2T4户？
4、春来公区和精装比锦绣好？
5、春来地铁比锦绣近？学区比锦绣好？也就剩小学近一点吧
6、绿城的涂料房就不是涂料，可以媲美铝板？这么双标？
暂时写这么点，其他你们自己反驳补充吧

noiseaway

春来风华不行的，和绿城的关系有多少？不过希望东新三塘的盘都赶紧交付，期待这片面貌的焕然一新

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 12:03
楼主觉得春来比锦绣好卖，这有可能，毕竟你总价低，户型多样。至于单价春来高，我不知道你们咋想的？
1 ...

1.噪音厌恶者根本不会考虑锦绣华府，木桶理论，短板决定了水位上限。

2.到了二手市场，特别是过了几年以后，外立面的权重因素已经不是最重要的了（很可能那些铝板石材盘都开始包阳台了。。），就楼盘本身来说更重要是物业管理，园区环境，这点绿城相对更有优势。

3.新天地东面虽然铁路受限，但西面的城市界面未来是全新的，新配套和新宅地项目多，以后品质新盘较多，连片成规模，从炒房角度说，反复炒作的空间更大（类似于申花），而三塘炒作氛围和空间相对较小，但自住绝佳。

4.地铁春来肯定比华府近一些（它正大门在北面，距离新天地站大约八百米不到一点），学区目前其实还没定，也不排除安吉路参与进来变成双学区。

5.我个人尽量客观发表观点，其实现在除了锦绣有成交其他都还没交付，所以测空再多也没用，一切由以后的市场说了算呗。

当我是浮夸吧

fantasm 发表于 2022-4-9 21:30
和品属于东新街道了

哪里来的消息。。确切吗

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 13:00
1.噪音厌恶者根本不会考虑锦绣华府，木桶理论，短板决定了水位上限。

2.到了二手市场，特别是过了几年 ...

你知道我和家人第一次去看春来什么感觉吗？我妈说怎么到乡下了，东边铁路线、南边我记得有桥洞，如果不是我劝说绿城品质还是有底线了的，都不会报名，香栖天地看了直接放弃报名，同时我们去看了檀映里天御，都一致认可能摇个4房就好了。地段差异真的不是一点点大

啪啪蜗牛

noiseaway 发表于 2022-4-10 12:30
春来风华不行的，和绿城的关系有多少？不过希望东新三塘的盘都赶紧交付，期待这片面貌的焕然一新

明眼人还是有不少的，我觉得楼主有时候有执念，身在围墙里看不到我们这些非三塘新天地人的感官，而且过于夸大绿城的效果，况且春来还不是绿城独资的，春来现在排第三档次没有一点问题。
新天地新地块位置确实好不少，我将它们排第二档次，如果新天地界面大改善，加上有很好的品质呈现，是有可能冲击第一档次的

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 13:00
1.噪音厌恶者根本不会考虑锦绣华府，木桶理论，短板决定了水位上限。

2.到了二手市场，特别是过了几年 ...

春来的外立面说实话就是现在滨绿的流水线作品，不管是笕桥、艮北、市北等地，都是这么个样子。你的结论是优于天御，基本等同檀映里。我是完全不认可，造价上锦绣、檀映里一档次，天御比春来贵是事实吧。很多人吐糟九龙仓老建真石漆楼盘，但没人吐糟九龙仓真石漆品质差啊，况且加了铝板线条、石材干挂，大面积玻璃呀。
在外立面感官上你评价确实没做到客观