【6.25更新大量照片】东新单元年内将出让的几宗优质宅地 及 东新三塘在建新盘进度跟踪

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 13:35
你知道我和家人第一次去看春来什么感觉吗？我妈说怎么到乡下了，东边铁路线、南边我记得有桥洞，如果不是 ...

哈哈，所以说要以发展的眼光看问题，政府限价都是一样的并没有区别。我一年多前去沈家路那边和你的感觉一样，但是这一年明显感觉到长浜路两侧变化日新月异，
包括你我一年多前都看不上的香栖天地，现在其实无论是东面新建的费家塘路还是西面的长浜河河道绿化景观，多非常不错，和一年多前不可同日而语。
其实从炒房角度讲，空地越多，白纸越多的地方潜力越大，炒房空间更大。
三塘吃亏在空地不多了，后面品牌开发商的盘比较少，缺少持续的拉抬和炒作效应。
另外，希望锦绣华府，檀映里，天御这兄弟，物业能持续给力些，听说华府已经有包阳台的了，阳光城也有包阳台的先例（不远处文澜府包阳台后外立面惨不忍睹），这些都是影响以后二手价的不利因素。

一杆老烟枪

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 13:35
你知道我和家人第一次去看春来什么感觉吗？我妈说怎么到乡下了，东边铁路线、南边我记得有桥洞，如果不是 ...

这个十分认同，这种扑面而来的感性的视觉冲击力，檀印里的观城武林学校附近，体育公园这里，就是让人春意盎然，但是春来风华那块，所谓的东新园后门，铁路的呼啸，高架铁路的桥洞，一派农郊结合部，这是没法避免的

jekojeko

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 17:01
檀映里115户型会是檀映里单价最低产品我认可，但你觉得檀映里比万和玺园低，我不知道你咋想的，差别还是 ...

不是比万和低，我的意思是：万和的89，因为加上当年的偷面积和浇筑阳台，变为双阳台，实际的得房率是非常大的，万和这个89，如果放到现在，就是现在主流的100+，所以会变得很硬通货

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 13:52
春来的外立面说实话就是现在滨绿的流水线作品，不管是笕桥、艮北、市北等地，都是这么个样子。你的结论是 ...

麻烦你把我所有帖子都一个个字仔细读一遍再下结论好不好？我哪里说过春来枫华比天御贵？
关于以后的二手价，我只下过三个结论：
1、锦绣华府会比春月锦庐卖得贵（发在另一锦庐的帖子）（都是短板木桶，相对来说华府的长板更多，短板更长）
2、春来枫华应该会比锦绣华府贵（木桶理论，短板决定水位上限）
3、春来枫华、檀映里、天御以后哪个二手贵，取决于未来市场对中庸中等生还是跷脚优等生哪个认可度更高。。

另外，我更加看好新天地的三块宅地，大牌开发商来拿地做品质盘的话，以后的二手会是新天地+三塘这个大板块的Top级别。

ST蓝冰

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 13:52
春来的外立面说实话就是现在滨绿的流水线作品，不管是笕桥、艮北、市北等地，都是这么个样子。你的结论是 ...

绿城溢价多恐怖你去看看桂语江南和周边几个次新就知道了，你分析了这么多…结果可能会被打脸打的啪啪的

孙闻嘉

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 12:03
楼主觉得春来比锦绣好卖，这有可能，毕竟你总价低，户型多样。至于单价春来高，我不知道你们咋想的？
1 ...

锦绣卖房子时候售楼处门口站了会就受不了了，整个小区都是轰隆隆的没法住，天御户型不行，唯一能看的138边套，客厅采光面太窄了，进深太长，犯了和香西天地一样的错误，现在边套客厅130 6米左右采光是标配

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 14:53
麻烦你把我所有帖子都一个个字仔细读一遍再下结论好不好？我哪里说过春来枫华比天御贵？
关于以后的二手 ...

我其实反驳的就以下几点。
1、外立面问题。春来风华外立面造价最便宜，效果没有比天御好看，更没有等同于檀映里。
2、所谓木桶原理，其实春来风华才存在最大的短板，那就是地段，其他还有圈层、公租、品质等问题，综合来看还不如锦绣，更不用比天御檀映里。
3、限价时代，不太有高端产品，不要天御檀映里没开当天花板，开了后连春来都可以来对比，新天地新地块都已经在你眼里变TOP1了，变得是立场、是人心。
4、未来的东西都是猜测，而不能在你心里就默认，这是不客观的。客观事实滨江万家星城不如万和玺园却视而不见。
5、你可能是希望三塘新天地产品不断突破上限，出来一个就是新的一哥，炒热点。但我们立场不一样，我是基于现有事实说话，没有这方面私心。

啪啪蜗牛

孙闻嘉 发表于 2022-4-10 16:14
锦绣卖房子时候售楼处门口站了会就受不了了，整个小区都是轰隆隆的没法住，天御户型不行，唯一能看的138 ...

去看一下天御东边套138户型，三房朝南，大横厅带720度大飘窗，厨房贴近电梯，还有房间门都不对床，隐私会很好，我喜欢这种户型胜过四叶草，不过这种个人喜好不同很正常。

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 16:28
我其实反驳的就以下几点。
1、外立面问题。春来风华外立面造价最便宜，效果没有比天御好看，更没有等同 ...

有两点你大概不知道，
一.万家星城（不靠高架的二三期）和万和玺园的差价幅度，这一两年来是在不断缩小中的。这其中的原因和新天地板块在不断兑现学区，地铁等配套和城市界面更新有很大关系。

二.万和玺园旁边的香石公寓，就产品力来说比万和玺园高很多，绿城二代的全套图纸设计，3.1米层高，全架空层，外立面石材档次比万和高很多，公区石材档次也高，户型和得房率也不差，但为什么二手价要比万和低不少？甚至连方圆府都要赶上他了，原因就是一个，香石公寓的园区太小。
这个例子可以充分证明我说的木桶原理。

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 17:13
有两点你大概不知道，
一.万家星城（不靠高架的二三期）和万和玺园的差价幅度，这一两年来是在不断缩小 ...

扯不清了，具体细节我肯定不如你啊，我又不是这地方的人，只是摇过几个盘而已。
1、你一会说盘大优势这么大，结果锦绣盘又不小，优劣势对比明显超过春来。
2、如果你觉得盘大优势大过天，那我就说三塘天花板是锦绣吧，天御檀映里不如锦绣呗。
反正总感觉东扯西扯，屁股坐定了，总有说法，那我还说广厦天都城以后会是天花板呢，我记得那个盘很大

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-10 17:13
有两点你大概不知道，
一.万家星城（不靠高架的二三期）和万和玺园的差价幅度，这一两年来是在不断缩小 ...

不扯了，我只是觉得你有些点也并没有很客观而已，结果你都不正面回应，不断找新的东西论证我就是最客观的，最懂的，未来有一天新天地新楼盘成为三塘新天地天花板是有可能的，但还不是现在，春来你过于高看，二手房价也高于高看。

Oracion6688

春来枫华的学校基本上是对面的胜蓝实验了吗？还是有点挣扎机会

水亦云

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 18:02
扯不清了，具体细节我肯定不如你啊，我又不是这地方的人，只是摇过几个盘而已。
1、你一会说盘大优势这 ...

没必要这么非黑即白嘛，sp哥还是蛮客观的，这些因素都得综合来看，具体的取舍因人而异

【春来】优点：盘大、绿城品质和物业，且符合当前主流审美
             缺点：挨着铁路、距离配套有一定步行距离

【锦绣】优点：外立面和夜景（中冶的品控还是不错）、上塘河一线
             缺点：商住地绿化比较少，北边离高架近，

商业配套半斤八两，一个离新天地近，一个离中大银泰近，地铁距离差不多，春来离双地铁近些。
至于界面和噪声的问题，在这两年大拆大建完成后就能改善蛮多，现在全是到文晖和东新板块在建项目的工程车


至于天御盘子小的问题，主要体现在物业费贵和绿化少，底商不足在住宅区密集的地方不成问题。

bati1985

实景分析好贴

speakman

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 18:02
扯不清了，具体细节我肯定不如你啊，我又不是这地方的人，只是摇过几个盘而已。
1、你一会说盘大优势这 ...

peteret

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-9 22:43
嗯，你和楼主说的都有点道理，看最终交付和市场检验吧，我认为天御和檀映里各有优点，春来来碰瓷有点过了 ...

春来不仅仅是因为开放商，小盘对于物业管理是致命的，物业费少了之后，服务相对就不行。武林新城的核心是新天地，春来以后上的上限不比天御和阳光城差

peteret

speakman 发表于 2022-4-10 14:53
麻烦你把我所有帖子都一个个字仔细读一遍再下结论好不好？我哪里说过春来枫华比天御贵？
关于以后的二 ...

这分析的中肯，我也认可这个体系，锦绣的短板太明显了，进去过它样板房都知道，留石高架自持加高低配，园区景观配不上这个外立面。现在能卖出还不是因为新天地这边出了锦绣华府没其他次新，成交量也只能说少的可怜。以后的次新锦绣只能排最后，其他几个还都是半斤八两。

peteret

啪啪蜗牛 发表于 2022-4-10 18:07
不扯了，我只是觉得你有些点也并没有很客观而已，结果你都不正面回应，不断找新的东西论证我就是最客观的 ...

对于在这区块土著来说，你的理解确实偏驳了，大家都知道锦绣只能排最后，其他各有优劣势

啪啪蜗牛

speakman 发表于 2022-4-11 10:07

锦绣小短板，学区、地铁、商业都不近，中短板，噪音影响，天御、檀映里小短板是公区比较小（檀映里公区稍大一点，虽有泳池但在旁边商业部分，对外开放）
看看春来枫华的短板，
1、有156户公租房，素质堪忧，物业费是不是统一收都不知道，背后老大是政府，物业还不好管。
2、还有一半以上都是三房，一半以上是2T4户。
3、离地铁、商业也不近，学区大概率是对面胜蓝吧
4、春来枫华比锦绣噪音问题更大的短板是地段，东边铁路线（像个孤岛，没有发展可能），南边是桥洞（上下学经过），好像可以通往笕桥方向，就像城郊结合部。
上述因素决定了高溢价改善是不会选择春来枫华的，只能通过综合性价比（就是啥都有，但都不够好，价格比较适中）来吸引客户。

巧虎

speakman 发表于 2022-4-10 17:13
有两点你大概不知道，
一.万家星城（不靠高架的二三期）和万和玺园的差价幅度，这一两年来是在不断缩小 ...

小区大，名气大，知道的人多，价格就上去了。
投资选大小区，自住选小小区。