总价50~75万城西郊3房，我的选房原则与三墩闲林余杭看盘分析

kilolight

原帖由 红黄蓝绿001 于 2009-3-5 21:13 发表
楼主应该买三墩楼盘，宁愿略小点，闲林到三墩不是一般的远。

同意，总体来说我也是这么觉得，就是三墩的二手房现房里面没有各方面合适的3房
看中的一个房么又还是期房

在19的帖子里有人推荐天阳棕榈湾，查了下也有总价还勉强可以承受的二手房三房，看照片环境作的也还行，离三墩也不太远，打算周末去看看

小梅梅

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心锐志远

楼主天阳不行有污染，价低新明，圆乡有苦吃的，钱多点白马:victory:

流火

感觉楼主最爱还是亲亲,那就豁出去了,以免到时候买了别的,心里还惦记着亲亲.
06年上半年有朋友卖了一套5楼108方三房的亲亲,好象是72万左右,看来三年间又涨了10万.

小梅梅

:emo210_

kilolight

原帖由 心锐志远 于 2009-3-5 22:32 发表
楼主天阳不行有污染，价低新明，圆乡有苦吃的，钱多点白马:victory:

天阳有污染那就不能考虑了，不能自己往火坑里跳啊，不过还是想实地去考察下

我是觉得总体白马还不如金溪，反正都是期房，它的3房都要120左右面积，总价贵不少

[ 本帖最后由 kilolight 于 2009-3-5 23:33 编辑 ]

kilolight

原帖由 流火 于 2009-3-5 22:35 发表
感觉楼主最爱还是亲亲,那就豁出去了,以免到时候买了别的,心里还惦记着亲亲.
06年上半年有朋友卖了一套5楼108方三房的亲亲,好象是72万左右,看来三年间又涨了10万.

三年108方才涨了10万，中间还经历了07年开始的一轮暴涨，说明三墩还是涨得不多，那相比有些区域性价比应该还可以
亲亲的问题在于123期是余杭，4期是拱墅，想想就挨着的嘛肯定还是买市区户口的好点，反正价格差不多，关键他没有总价便宜的3房，2房都要70多万，3房至少都要80多万，实在承受不起。。。况且4期的外立面看着又不是太顺眼，所以等降价或者金溪园了

同同

有钱了城里买套三房是正经，不过现在工作不便就算了
钱不多何必在三顿这种地方买什么三房阿，又不是好地方
所以么如果放到2房立马就容易选择了，我觉得2房2厅的其实挺好的

kilolight

原帖由 同同 于 2009-3-5 23:52 发表
有钱了城里买套三房是正经，不过现在工作不便就算了
钱不多何必在三顿这种地方买什么三房阿，又不是好地方
所以么如果放到2房立马就容易选择了，我觉得2房2厅的其实挺好的

觉得2房是不太够用的，我现在住的是2房，父母一房我一房，打算多一个房间做书房/客房/小孩房

老饕

原帖由 ljhxxx 于 2009-3-6 07:00 发表
怎么大家都喜欢亲亲家园呢?我感觉亲亲楼间距好小的,这点可能还比不上美林湾呢?

楼间距的大小,关键要参照房子的高度, 高层多层不一样的,  比1:1的标准超过多少才是王道.
亲亲家园一期的容积率,好象是1.4几.

kilolight

看的盘并不多，却有一点很深刻的感受，看模型看总平看户型图，但是可以甚至是最好不看样板房（毛坯交房），直接看实房！哪怕实房还只是一个混凝土结构在那里，哪怕还没有施工到你想要买的楼层，总之一定要去看工地里面的房子，当然能看自己想买的那套是最好。不要让开发商拿一个模型一张总平一张户型图一套样板房就把你忽悠进去了，这些东西当然也有能看出一些好坏的信息，但是开发商都可以加工，往往掩盖了很多的缺点，某个盘的模型把已交付的房子全从模型上拔了做成景观绿化，美其名曰“美化”，I服了U，你怎么不去实地美化下？户型图往往只是你一户的平面图，整栋楼的平面布局是看不到的，更别说整个小区了，图纸上一个明亮的窗可能实际上被隔壁邻居的墙挡掉大半视线，所以很多楼盘你看不到整栋楼的图。

至于说样板房，如果是毛坯交房那就不用去看了，反正交给你的又不是装修好的，样板房都是开发商把房子装修得漂漂亮亮让你看了就想买的（当然也有水平次的开发商让你看了样板房更不想买那另说）。心理学上来说你看过样板房带着好感去看实房，情绪上就是偏向好感了可能会突出优点忽略缺点，而中立或者甚至带着挑剔的情绪去看又会是另外一个结果，反正现在楼市也是顾客是上帝的时代（仅限下单前，哈哈），不怕找不到自己真正觉得合适的房子，话说回来如果地球上都找不到你觉得合适的房子，那就不是地球的问题是你的问题了。如果去看了实房还挺满意的话倒可以再去看下样板房，看看开发商怎么装修的，有些小户型样板房你看了发现空间其实很大啊，你要仔细看就发现好多的镜子。我在看某套样板房的时候就对这个问题恍然大悟，顿觉样板房实在不靠谱。也看到过样板房客厅不摆电视的，说是节约，其实不就是因为电视摆了就显客厅小了么，据传说有的户型图和样板房还有家具缩小尺寸的情况，没亲眼见过。还有个客厅看着空间挺大，仔细一看书房连着客厅没门扩大了空间，那书房能好用么？

最最关键的是去看实房你才能看到真正拿到手的房子是什么样子，第一个是看房子的质量行不行，512地震是在汶川咱这万年难遇，但是风吹日晒刮风下雨哪儿都有。比如说阳台排水本是个小问题，前几天1818黄金眼报道一家房子装修好还没去住，突然接到物业通知说阳台积水很深，赶去一看刚装修好的房子泡汤里了，貌似还是华丽丽的花了几十万装修费的排屋。不过咱这里需要指出的是采访里开发商指出业主自己擅自更改了地漏位置，业主也没有否认，所以应该是业主自身的责任。只是借这个例子来说说质量的重要性。可能我刚好是做建筑工程的对房屋质量的眼光比普通人准一点，但是我觉得也不需要太多专业眼光，依赖直观感觉就够了，线条直不直、面平整不平整、整体整洁不整洁，窗户胶打得饱满不饱满等等，肉眼看房屋的质量只能这样子一叶知秋，看不到它底的结构到底做得好不好，但是可以推论的是面子活干得好的底子活才有可能干好，面子活都干不好的底子活就别指望了。反正看着觉得舒服的房子应该是比较好的，看着就别扭的房子就不要勉强自己，跟着感觉走往往是对的。如果说真的很有意向了可以再找专业人士看看好放心。


房屋的质量过关了的话么就看空间够不够用，外围环境怎么个样之类，图纸上画的一条弯弯曲曲挺漂亮的小河，现场一看是个恶臭难闻还不知道猴年马月能治理好的臭水沟也没准。这些嘛不用多说了地球人都会的。


（待续。。。明天写我准备出手的预期房价）

心锐志远

4000出手外环线内的:victory:

闲步竹林间

竹海水韵的二手房可以

kilolight

原帖由 闲步竹林间 于 2009-3-6 22:56 发表
竹海水韵的二手房可以

如果精装修价位合适还可以考虑，总体是没有新明半岛好了

kilolight

	三墩	闲林余杭
行政区	主要是西湖区，也有拱墅和余杭区，也不知道户口主城区到底有啥特别的好，直观感觉总是会好些	余行区，不知道有啥不好，反正就是感觉没那么好，在三墩这的亲亲家园，123期属余杭区，4期是拱墅区，貌似二手房价格也没什么差别
距市区距离（古荡/武林广场）	8.6km/11.5km (搜狗地图自驾数据)	18.7km/24.8km (搜狗地图自驾数据)
交通	比较方便，周边有4个汽车起点站（三墩、董家路、金渡北路、铭雅园845），有快速公交，有夜班车，基本上啥时候回来都有车	到杭州只有k346 k356等几趟车，交通一体化程度差些
周边配套	感觉三墩镇其实比较破旧，其实目前没有较好的配套，有些还在规划的蓝图上，比余杭镇差些，主要依赖市区的配套了	余杭镇去的不多，感觉来说因为离杭州和临平比较远，所以商业等配套似乎还好点
学区	貌似三墩也不是什么好的小学中学的学区，听说过金地自在城要引进什么学校，同样还只是传说	余杭镇的学校也不了解了，欢迎了解的发言
工作便利性	我就在三墩工作当然是三墩方便了，假设在市区上班，比如武林广场一带，那也还是三墩方便些，毕竟距离近些自驾就快些，公共交通就更不用说了	住到闲林余杭，买车是必须的，车价算5万块，月费用算1500，住三墩可以免去这项费用，至少可以在刚买房经济比较紧张的阶段免去，而且日常为上下班开销的车费依然省了
自然环境	三墩08年有闹得比较厉害的毒气事件，但我住过铭雅苑东和同仁家园都没感受到，一次经过古墩路振华路口闻到比较刺鼻的臭鸡蛋味，不知政府是否会整顿。另外三墩水系比较丰富	传说得青山绿水本次看盘没太感受到，不过郊区没有工业环境肯定应该好的。对高速心存畏惧，不过新明半岛离得远点，圆乡名筑就没这个问题了
板块升值空间	地铁2期西段暂缓拖了三墩板块价值的后腿，也因此保留了较大的升值空间，如果以后地铁能通过来会大幅升值，就是不知道猴年马月的事情了	升值主要看闲林余杭的发展，从03年到09年的历史经验看，这个板块升值空间有限，领跌的主力，关键么也看不到未来有什么太大的利好

经过上面的对比，说三墩比闲林余杭好自然是废话，问题是好多少，均价上差多少以内选三墩的盘，差多少又该选闲林余杭的盘？拿具体的楼盘来比较说话吧。为了避免被当托就不报楼盘名，我就用所在区块的二手房或期房这样的名字来替代了。


大家看看还漏了什么两个板块间可以比较的？

百家姓

顶一下LZ! 觉得写得挺实在的也不乏幽默,关于三墩的描述也比较客观全面!闲林不熟,一共也没去过几次,提到的楼盘具体在什么位置也搞不清,就不发表意见了!

[ 本帖最后由 百家姓 于 2009-3-8 23:26 编辑 ]

kilolight

	三墩二手房	三墩期房	老余杭市区期房	老余杭郊区期房
隶属行政区	123期余杭，4期拱墅 连成一片，都在三墩边上	西湖区三墩	余杭镇中心	余杭镇边上
面积/户型	80~90方/2房2厅卫厨 少了一个房间 二手房，户型好坏碰运气了	89方/3房2厅卫厨 高层，户型好，主卧还送小房间做独立卫生间或走入式衣柜，儿童房较小	92方/3房2厅卫厨 多层，户型好 房间基本够用	90方/2房2厅卫厨 120方/3房2厅卫厨 小高层
单价/总价	8.2k~9.5w/75w左右	8.5k按宣传的说法算上赠送面积摊薄价是6.5k/反正总价75w左右	现价6.5k/60w 设定单价再降为5.4k 总价降为50w	7.8*8折=6.2k设定单价再降为5k 90方2房总价56w设定总价降为45w 120方3房总价74w设定总价降为60w
首付/月供	15w/3686	15w/3686	10w/2457 车5w/1500,有车生活品质会不会高点？	90方2房9w/2212 120方3房12w/3072 车5w/1500,有车生活品质会不会高点？
交房时间/标准	二手，即时交毛坯房 可以尽快入住，省一年多租房的租金	10年中下交毛坯房 交房时间晚，开发商实力还值得信赖，不用担心烂尾	09年底交毛坯房 销售称资金无压力，所以折扣不大，已经作成这样了烂尾可能性很小了	10年中/毛坯房
房屋品质	实房质量感觉还可以	只看到混凝土结构，还可以	实房的质量在勉强接受的范围	实房质量挺好，期房没看就不知道了
小区环境	实景，挺好的，4期08年新种的效果还没太出来，似乎没有123期好	它是高层+排屋形式，有中高端物业小区环境应该还过得去 人车分流 北面临路	估计也还可以接受的	小区总体已经实景，跟三墩二手房环境相当，总体更大气，期房景观跟成品应该不会差太多

表格显示不全，编辑不了，可能要在原来的word文档里改大小才行，凑合着看吧

[ 本帖最后由 kilolight 于 2009-3-9 11:13 编辑 ]

kilolight

首先，余杭郊区期房性价比比不过余杭市区期房，老余杭郊区房出局。余杭市区期房跟三墩期房比，加上车的首付月供二者基本一致，没必要付出相同的资金成本却去选择相对低价值而且升值空间更低的产品，更不用说以后的时间、生活成本，虽然多个车，但是车是消耗品，越久越掉价，况且5万能买到的车实在不咋的，还不如晚两年买个好点的车，所以余杭市区期房也出局。他们的出局也就是闲林余杭板块的出局。余杭郊区期房和余杭市区期房的出局还是建立在预期进一步降价的基础上的，我想要是余杭市区期房那套房子单价4.3k总价40万而三墩期房原价不动，我就会很心动了。NND熊，看来闲林余杭板块还要跌价才行。

那么三墩期房和三墩二手房的pk应该是怎样个状况呢？现房和期房当然是现房优，如果买期房要多付出大约15个月的租金（我现在租得还算节省1000/月），时间成本上主要就是结婚的需求，这个不是急迫得赶这15个月，2房和3房却是3房优，所以15个月租金换多一个房间以及一个主卫，应该说还是很划算的。另外呢毒气事件是越靠东受影响越多，我在铭雅园西区没体验到过，那么在铭雅园西区西面的三墩期房应该更好。三墩期房的利好还有快速公交车站就在门口。销售说三墩期房纯住宅，没有商业，利好是环境可能更安静舒适，利空是买个东西没那么方便，估计以后私家开的便利店还是会有的，买大东西么到三墩二手房的配套商业距离跟三墩二手房内稍微远点的楼栋都差不多，以后成熟了还可以利用自在城的配套。当然了，个人感觉这房子最大的缺点就是北面临路，有没有住临路房子的来说说感觉怎样，特别是住12楼以上有多少影响？为了减少路的影响只有买高一点。另外，因为三墩还有些现房没看，如果说三墩能够找到三房总价70多万的现房，小区还不错的话，那么现房跟期房比起来就更有吸引力了。以后看了房再说。

看了一圈又回到了原点，买三墩三房最大的压力么还是资金，节流不成看来只有开源了，明天去抢银行，谁要同去的赶紧报名，越早的分成比例越高，老革命么~

<全剧完，会另开帖子跟大家探讨房价，大概明后天>

百家姓

尽管跟西湖区其他乡镇(街道)相比,三墩的自然环境是很一般,不过我觉得前景还是可期的! 当然这需要时间! 从交通上来讲,东西向主要靠留祥快速路,南北向增加紫金港路(三墩段叫吉鸿路)接到绕城杭长高速入口!  其次,西湖区现在建设重点有两块,一是蒋村,二是之江转塘那一片, 过几年蒋村新区建设完成的差不多的话,区政府搬过来,再下一步三墩自然成为建设重点! 可以设想,三墩必将是西湖区二产发展基地! 再就是新浙大西区的建设,特别是浙大国际医疗中心的建设,必将给三吨的发展带来新的机会! 还有三吨镇铁路以北开始建设经济适用房,会带来人气及政府配套建设, 中海、金地项目建设也提高了三墩的品位!

[ 本帖最后由 百家姓 于 2009-3-8 23:25 编辑 ]

风的线条

同情LZ，事实上太理性也是买不好房的....