小太爷给分析一下九堡的楼盘吧

田矛 · 发表于 2010-8-25 15:55

此贴可盖高楼，值得长期关注。

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-25 19:18

回blues_bbq

保利最近开的9号楼位置还可以，跟世茂三期贴的很牢。
下沙东区的配套正在落实当中，但需要时间，估计要3年。
金沙湖的配套也在落实中，一样需要时间。
但配套也是需要人气来支撑的，以后东区和金沙湖都不缺人气
只是东区以家庭型为主，金沙湖比较杂一些。
星星港湾可以直接忽略，不管自住还是投资都不是上选。
良渚文化村，您自己都已经讲完了。
三墩板块慢慢在成熟，以后人会非常多，
在地铁2号西北段未开通的情况下
交通会比较痛苦。

8695 · 发表于 2010-8-25 21:43

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-25 22:45

本帖最后由烦了小太爷于 2010-8-25 22:48 编辑

上海那套坚决卖了！
现在的是楼市调控政策只是暂时的，
以后会有大把的机会买上海的房子。
而且这个房子的未来升值潜力不大
如果是我，卖了不会觉得可惜，虽然是7折利率。
收回资金买杭州的房子，毕竟房子是为人服务，而不是人为房子服务
如果钟情万科的物业，可以买魅力之城的2手，你开车回老家也方便

至于未来的房价：会反复震荡向上
只要连续3个月房子不好卖了，开发商就会打折
然后连续一段时间好卖了，开发商就会涨价

从现在行情来看，房子还是比较好卖的，
未来价格会往上走，但还不太稳定

我不看一些经济情况的分析，
只看杭州几个代表性楼盘的进线量、上门客户量、客户诚意度、成交率、成交量几个数据

菜鸟嘟嘟 · 发表于 2010-8-25 22:59

完全同意小太爷的观点

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-25 23:03

上海的楼市不熟悉
化工区、无地铁、80平米2房、顶楼
凭借这几点来判断的

PASSAT加速度 · 发表于 2010-8-25 23:05

恭听小太爷对文鼎苑,西城年华,万家花城3个楼盘分析,如果经济能力可以承受,首选应该哪个楼盘最佳

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-25 23:28

谢谢
如果是地铁，90平3房，小高层，这几个关键词，绝对是好东西
blues_bbq 发表于 2010-8-25 23:12

呵呵，是的。看来您也算是资深投资客了。

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-25 23:57

恭听小太爷对文鼎苑,西城年华,万家花城3个楼盘分析,如果经济能力可以承受,首选应该哪个楼盘最佳
PASSAT加速度发表于 2010-8-25 23:05

文鼎苑，号称70万平米文化大盘，
小太爷是看着这个盘造起来的。
盘子大、位置好、还有就是学校，
04年的时候就跟一些业内人士讨论过，
如果这块地让绿城来开发该有多少，
因为大家都想象的出来耀江会把这块地做成什么样的
不是说耀江不好，开发其他地块，可以平庸，
但这块地让平庸的开发商去开发，可惜了。

西城年华，三个盘里最小的一个，其实也算太小，还好
规划做的不错，但地块偏小，无法事展开，房子半数以上都是临马路
外立面颜色比较特别，每次跟几个业内的朋友经过西城年华
他们都会说广宇的老板品味有问题
后来才知道西城年华，广宇还是花了心思的
建筑设计是请了柏涛过来，仿的是深圳的豪宅-中信红树湾
只是这样的外立面，江浙一带的人能欣赏的不是很多
保俶路分校给西城年华加了不少分，有几个朋友买那也是冲学校去的

万家花城，滨江靠这个盘名声大噪，强在品牌和品质，赢得了很多人的追捧
07年5月份第一期开出来，价格比较低的，
虽然滨江没有多少钱赚的，但产品做的很精致，花了钱下去的

随着这3个盘的价格从最初的8000，涨到2万以上甚至好的房源接近3万，
购买的人群明显发生了变化，购房者的经济实力和要求也在发生变化
新的接盘者对于楼盘的品牌、品质、环境、物业管理、户型面积、是否沿街、楼层等要求也提高了很多

个人认为文鼎苑和万家花城位置较好的舒适性房源未来潜力相对较大。

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-26 00:01

no no，我是看了您的好多回帖才这么写的，不过我来分析下，都是从接盘角度来分析
地铁--如果城市有地铁，地铁房和非地铁房完全是2个概念了，1个地铁可能就相当于把地段拉近市中心了5km甚至更多；
90平三房--由于 ...
blues_bbq 发表于 2010-8-25 23:50

跟我的观点惊人的一致

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-26 00:40

小太爷，我这个人太烦了，再请教下

上海这边，我因为层高较高，客厅可搭阁楼，如果出售是搭好了好卖呢还是不搭。关键一点，我当初本来打算租掉，已经花了2w多把卫生间厨房房门地板都做了下，现在如果就这么卖呢， ...
blues_bbq 发表于 2010-8-26 00:33

再花钱的意思不大，
时间和精力也是成本，
能不能赚的到还是问题。
就让下家自己去弄好了。
不亏或者少亏就是赚
更何况您还是赚的，
只是少赚点。

滨江万家 · 发表于 2010-8-26 13:42

想知道九月庭院，如果绿化改善了，做的有如期的效果，那边的顶楼越层的二手房的价格会如何？该持有吗？

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-26 13:59

想知道九月庭院，如果绿化改善了，做的有如期的效果，那边的顶楼越层的二手房的价格会如何？该持有吗？
滨江万家发表于 2010-8-26 13:42

九月庭院当初定位就不准，98平米的房子才做2房，户型也比较传统、房间比较舒适
但当时买九堡的都是钱不多的，需要实用性强的房子，而不是追求舒适，所以边上其他楼盘比它好卖
有段时间，购房者去九月庭院买房子跟买菜一样随意砍价
09年九堡的房价也涨的很多，现在购房者跟08年的不一样了，对于房子的舒适度有所要求，当然功能还是要齐全的
所以九月庭院117、130的户型都不错，但98平米的2房估计要继续杯具下去了。
好了，现在说跃层的。因为整个楼盘的房子都算舒适性，如果楼盘的品质能跟上，以后会不错，因为住的人都差不多。
九月庭院的跃层会比边上其他几个实用性楼盘的跃层好，但还不够，这个盘的品牌还不够支撑顶楼那么高的总价。
如果品质能做到如期效果，对于房价会是一个提升，但还不够，建议找个适当的机会出了。

滨江万家 · 发表于 2010-8-26 14:02

那价格呢？

烦了小太爷 · 发表于 2010-8-26 14:07

那价格呢？
滨江万家发表于 2010-8-26 14:02

现在开发商那里
还有几套顶楼的没卖出去，
单价是2万
请参考价格打个折

滨江万家 · 发表于 2010-8-26 14:33

谢谢了！

yelanyu · 发表于 2010-8-26 14:41

小太爷那么及时，谢谢
太爷对上海这个楼盘很熟？
优点：万科（这一片应该算是最好的楼盘了），靠近交大华师大和紫竹科技园，离南站和徐家汇车程还好，配套吴泾镇也还不错，开车回浙江很方便，闵浦大桥通了去浦东和 ...
blues_bbq 发表于 2010-8-25 22:52

你那地方我也去过几次，也不是说全无地铁，需要多坐一趟公交，

感觉那地方，一边是不错的规划，道路绿化都不错，英特尔不也在那，一边又是超级多的化工厂一直延伸到徐汇区，反差很大。

damaichang · 发表于 2010-8-26 16:16

150万要买3房，只能买二手房，比如海景城、圆梦园、晋江半岛、东都公寓等。90年代末期的，其实还可以，不错，少有的多层，得房率很高，户型也不错。买新房就勉强啦。

yelanyu · 发表于 2010-8-26 16:33

是的，离5号线6km，现在闵浦大桥通了，可能到8号线更近，从Google地图上看估计3，4km。都需要倒一趟公交车。据说规划15号线到紫竹科技园，估计站点最近也超过2km。
往西边3，4km出的紫竹科技园，是有好多大企业， ...
blues_bbq 发表于 2010-8-26 15:37

上海摊大饼的能耐比杭州大多了，没办法，人家地铁牛，也习惯地铁

杭州嘛，是地方小，有钱人多，房价高。可大饼都是摊在规划上，实际做起来比上海慢多了，实力差距啊。

还有高科技企业愿意去，是跟着交大去的，杭州就可怜些了，下沙大学城招来啥大牛。

我看你这房子，卖了也算了，还是太偏了，反正杭州的房价几乎跟牢上海的，人在杭州，处理房事方便些。

niyang · 发表于 2010-8-26 16:34

九堡很有发展空间.....

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