浮出水面第二贴，论杭城房价整体趋势

andrew_zoulu

4月13日：
老婆说我太胖，只好中午不吃饭，闲来无事，和大家聊聊房价。
其实房价和任何商品一样，价格受供求关系决定。（废话，大家都知道）
前两天有个帖子说九堡那里九州的价格比边上的左邻右舍低不少，大家分析原因。分析了好多，但我想说的原因是，因为2月我有个朋友在左邻右舍买了4套房。这个小区1.4万以下的房子都被他买完了，那剩下的不就贵了吗。像九堡这一块的小区，早年投资客比较多。价格想上涨，要先消化这些套牢的投资客。过去几年慢慢自住的人进来，投资客出去。现在挂牌的房源越来越少，价格就会开始出现明显的上涨。具体而言，核心这边的几个小区，自住比例高，会领涨，等他们涨上去了，自然会带动其他小区。
好了，说观点：
杭州房价在今年、明年会持续的明显上涨。
原因很简单，供求关系。14、15两年杭州土地供应大约可以造13万套住宅。而从去年开始，在价格没有明显变动的情况下，每月卖掉1万套。这些成交以改善和刚需为主。今年2、3月份放量，是投资客进场了。由此可见，杭州整体的需求是大于供应量的。而之所以去年没有明显上涨，是因为有两个大的供应源。一个是，14年之前几年大量的土地供应。另一个是，10年之前大量的投资客。而经过过去一年的消化，特别是2、3月份的集中放量，大量的套闹盘被消化掉。
大家可以看看，一些多么老的楼盘，3月都在卖...
新房的解套代表：下沙的晨光国际、九堡的多立方、东北的万家星城、城北的阳光郡、闲林的翡翠城、滨江的贺田尚城...
二手房的解套代表：这就遍布全城了。举两个例子：九堡核心区，2、3月份还有人会亏钱卖给你。像我朋友买的左邻右舍，人家07年1.2-1.3万一平米买的，十年后1.3-1.4万一平米卖给你。现在不会再有这种好事了。同样城西的西溪蝶园，人家10年3.2万买的，现在2.7万卖给你。2、3月份还有。现在这批货都被人买走了。剩下3.2万的或许还有一批。
随着这些供应量的消化，杭州将再无足够供应来满足需求。房价将持续上涨。等房价涨到很夸张的程度，政府再次大量供地，然后一年后，供应量突增，那是价格才会回落。
下面是我个人预期：
从4月开始，杭州会进入到缩量上涨阶段，缩量不是因为没有需求，而是没用供应。我预计4月缩量之后，还会有人认为是一线城市政策打压的结果，等待形式进一步明朗。而5月开始，就会发现供应不足。而出现一次类似3月的跳涨。从而再次放量，这次放量将会扫荡掉最后的套牢盘。大家可以以三墩害死无数人的超级大盘自在城为样本。如果这里都能被撬动放量。那从这之后，市区范围内，就再无便宜的房子了。别指望新房，看看土地拍卖就知道了。
所以，如果你坚持看空，不妨等自在城的那批套牢盘。盯紧点中介，当发现那边开始大量消化的时候，那或许是最后上船的机会。

5月5日：
报个数，2014年至2016年4月，一共28个月，主城区宅地供应628万平方米。平均每个月供应量22万平米。
今年3月主城区新房成交112万平米，4月主城区新房成交88万平米。
所以，两个结论：
1、未来成交量必然下滑，而这个下滑不是需求不足，而是供应缺乏。所以，伴随着交易量下滑的同时，会出现价格的明显上涨。简单一点说，3、4月份涨的一般，是因为还有房子卖，到5月把最后一点卖完，价格就开始快速上涨。
2、即使主城区价格上涨，但住房存在刚性需求，在供应缺口如此之大的情况下，需求必然会溢出到其他区域。目前看，一个仓前，一个世纪城。
3、当仓前和世纪城的价格已经拉到和主城区近似的价格的时候，会带动二手房市场。老破小，多数人不能接受。所以一些次新项目（10年以内的房子）集中的区域，会明显被拉动。三墩，九堡，下沙（有地铁，远一点也能接受）。

5月30日：
有段时间没来了。今天看到一篇写买了金地自在城的帖子，想起原来我写的这一篇里面的预言。“当自在城开始大量成交的时候，也就是最后的套牢盘解套的时候，之后就会开始快速拉升。”
我查了一下透明售房网，最近三周，金地自在城的销量连续三周排名第一！价格稳步上扬。4、5两个月的均价都在1.8万以上。5月略超4月。
既然我前面的预测基本实现，那我劝看了这个帖子的你，尽快出手。6月恐怕是最后上船的机会。之后由于供应量不足，而产生价格持续上涨，那时新房的价格会很贵（透支未来，因为开发商也不傻），而二手房东则很容易不断坐地起价，很难成交。

注意，我并不是单指三墩这个地方，我只是以自在城这个超级大盘为风向标来说明情况。我相信在杭州全城正在出现两个现象：新盘，几百年卖不动的原本要烂尾的老盘，现在几乎每天都有成交，甚至开发商都开始要涨价了。二手房，即使最老的小区，多年不动的价格，现在成交量在慢慢放大，价格也在缓慢而坚定的上涨。
这都是整体供应不足的表现。

6月22日：

6月份快过去了。不知大家有没有上船，呵呵。继续给大家分析目前情况的发展：
过去一周的情况印证了我之前的判断，新房交易量从3月份的疯狂后下滑，目前保持一个相对高位。二手房交易的热度，在3月的疯狂、4、5月份的回落后，最近再次放量走高。昨天、前天成交量都超过400套。这一切的表现都完全符合我之前提到的整体趋势：新房火爆-》大量新房销售掉-》库存降低，土地价格高涨-》开发商涨价-》依然火爆-》开发商大幅涨价（惜售或封盘）-》二手房大量成交-》二手房小涨。牢盘解套，成交量放大-》二手房持续上涨，引发广大市民注意，投资性需求爆发-》新房、二手房缩量持续上涨...
就像我之前说的，6月还是合适买房或者置换的。因为6月整体处于“二手房小涨。套牢盘解套，成交量放大”这个阶段。接下来，即将进入“二手房持续上涨，投资性需求爆发”阶段。

那具体数据说话：
前面说了金地自在城，在上周成交18套，依然保持高位。最近论坛里讨论蒋村的比较多，那我们就来分析一下蒋村的情况。
蒋村有多少房子？西溪诚园前四期2300户，西溪诚园五期700户，西溪蝶园1800户，西溪里1600户。4个楼盘一共6400套房子。上周这三个楼盘一共成交了16+10+9=35套。这意味着如果保持这个速度，那么这一块的房子在2年8个月的时间要全部成交一遍！由于房子2年内卖税费极高，所以这样的交易量显然无法持续。
也就是说，蒋村这一带的二手房一定是卖一套少一套。便宜房子卖完了，就卖贵的，价格不断攀升。

注意，这里分析的是供应量。
大家老觉得二手房的供应量是无穷的，其实这是个错觉。以这个区域为例，可以看出，目前这里的供应量已经达到极限值。你不能指望1年多的时间就把所有的房子成交一遍吧。。。
当然，杭州市很大的。每个区域的情况不同，这个从小涨到消化套牢盘到缩量拉升的过程发生的时间也不一致。九堡核心区域在1个月前就完成了这个过程，蒋村正在经历这个过程下沙这个过程时间很久很久（套牢盘实在太多了。。。）但总体趋势，非常明确。

7月28日：
今天看到一个帖子讲在蒋村区域看房子，结果被房东跳价的事情。其实我在5月底的时候就说了：“6月恐怕是最后上船的机会。之后由于供应量不足，而产生价格持续上涨，那时新房的价格会很贵（透支未来，因为开发商也不傻），而二手房东则很容易不断坐地起价，很难成交。”
顺便跟踪一下最近的情况：
可以说大趋势和我预测的完全一样，但细节有很多差异。大趋势：新房很贵，大家如果去各个售楼处看一看就知道了，绝对超过你的心理预期。二手房，房东很容易涨价，问问中介就清楚了。细节的差异：我原来预测成交量会缩减，现在看来直到目前都没有缩下来。具体看，还是低估了杭州的隐性库存的规模。所以，7月份新房销售恐怕又是1.7万-1.8万套的节奏。当然了，再怎么变化大数的计算是不会变的，过去这些年就卖了这么多地，卖一套少一套。随着价格的上涨，越来越多的需求被激发出来，这也是楼市淡季不淡的原因。
看未来：
隐性库存的消耗正在接近尾声，连天都城这种套了一万年的地方都开始明显放量，连临平山北都要涨价，看来杭州新房真的没有太多供应了。剩下的恐怕都是豪宅了（今年拍的地以后供应出来时，绝大部分是豪宅，地价放在那里），所以我不怕被打脸，再预测一次交易量。8月新房的交易量比7月份少5000套！同时，存量住宅打破目前7万套上下胶着的状态，下降5000套，到6.5万套。
价格:
没啥好说的，傻子都知道会涨。我估计也不会大涨，毕竟是淡季，G20也要开了，说是开G20之前都不让中介带看房子了。（求证这个传言）目前的二手房的上涨在我看来只是全面上涨前的铺垫而已，等到9、10月份，那时才会正式开始全面的上涨。标志是，那时你会发现连朝晖、翠苑都在涨！

最近有朋友问，买二手房遇上房东涨价怎么办？我说，能怎么办？涨得不多就认了呗。以论坛里那个说蒋村的帖子为例，人家300、400万的房子，涨你20-40万，也没多少好不好。万科星空如果半年前卖也就能卖个2万的均价，现在人家卖3.5万一样有人买好不好。二手房其实还可以了，涨得少的。
借用飞过海的一句话，你不买干嘛？等着它跌吗？

enshine

二手房涨了就真的涨了

greenroach

分析得很有道理，目前是换手量提高，走出底部盘整状态。

pm2.5

杭州六年没涨了

speake

感觉 上涨空间 还老大 。。

soraly

所以说，刚需自住是越早买越好了？毕竟谁也不知道什么时候会价格回落。

老和山下的码农

enshine 发表于 2016-4-13 13:32
二手房涨了就真的涨了

以我断断续续看房三个月来看，质量高的二手房已经涨了，现在剩下的都是一楼或者顶楼等有明显缺陷的。稍好的小区出来一套就被秒杀。

pm2.5

杭州现在就是2300点，第一次底部放量！

住高层的下中农

pm2.5 发表于 2016-4-13 13:51
杭州现在就是2300点，第一次底部放量！

oracle8

杭州刚刚3月拉出小阳线,有望随时启动进入主升浪

doahou

瞎说啥实话！房价要跌80%！

tmj

涨是趋势　肯定的　肯定还会有跳涨的　杭州的楼市　2010年高位买进的　　不少楼盘还没有到达２０１０年的高点　算上利息和成本　血本无归的还真不少　如果是投资的　也要记牢投资有风险

天下城墉

九堡下沙、当年都炒的热火朝天，套了那么多人，（今年之前）什么客运站投入使用、地铁1号线开通、九乔商贸圈、钱江新城开发这么多年了也没能拯救九堡；
如今未来科技城、西溪炒成这样，真怀疑五年后西站、2/5号线、科技走廊能不能保它不跌的鼻青脸肿

温州炒房团

非常认同。
2月和3月重点关注了西溪蝶园二期和申花某二手盘，存量房价格并无明显上涨，但数量上卖一套少一套，很少新挂房源，3月底已经消化掉大部分了。楼主预测的5月这一波很可能会到来。

jasonkidd

pm2.5 发表于 2016-4-13 13:51
杭州现在就是2300点，第一次底部放量！

magichuahua

我在上海，想到杭州买一个房子作为投资用，但是呢，也想给老人养老用，不知道购买那个区增值保值呢

haohaodele

楼主还是比较有水平的！

hzdcbj

1、大部分认同楼主的观点。
2、现在要赌的是政府的意愿是否这样。
3、主城区缺供应，但是近郊其实有的是供应量。
4、板块未来分化严重。
5、核心问题还是 供需  金融信贷   前者主城区缺，价格梯队要重建，但是郊区板块还是那样子。涨幅远远低于核心区。

小红小紫

认同

wjxcyz

口水里这么理性分析的帖子，不多！有数据 有理论，看好楼主的预测。并且从4月的走势来看，符合预期。