浮出水面第二贴，论杭城房价整体趋势

andrew_zoulu

我也想问杨柳郡多少钱？

godkingcat

andrew_zoulu 发表于 2016-6-16 18:59
我建议从投资角度，可以考虑换一个地铁沿线，远一点的。
你翻一翻，论坛里面有人统计分析了过去十年上海 ...

感谢回复，一线城市边远区域地铁房的例子，个人判断在杭州并不太容易复制，原因在于人口导入暂无法达到北上深的程度。在杭州，碧云兄abc循序渐进式发展的观点感觉更站得住脚，也有当年九堡下沙的例子佐证。

求是精神

godkingcat 发表于 2016-6-21 20:09
感谢回复，一线城市边远区域地铁房的例子，个人判断在杭州并不太容易复制，原因在于人口导入暂无法达到北 ...

九堡这一波涨的不慢的，核心板块百分之三十了，还是没新房的情况下，沿江涨幅超过三十个点了！

godkingcat

当年也是涨的时候不慢，掉的时候一样不慢。意思是享受主城区溢出的邻近区域相对安全，好比当年的滨江与下沙九堡，如果城东核心区填满，那九堡的价格提升是更扎实的

andrew_zoulu

andrew_zoulu 发表于 2016-5-30 21:09
有段时间没来了。今天看到一篇写买了金地自在城的帖子，想起原来我写的这一篇里面的预言。“当自在城开始大 ...

6月份快过去了。不知大家有没有上船，呵呵。继续给大家分析目前情况的发展：
过去一周的情况印证了我之前的判断，新房交易量从3月份的疯狂后下滑，目前保持一个相对高位。二手房交易的热度，在3月的疯狂、4、5月份的回落后，最近再次放量走高。昨天、前天成交量都超过400套。这一切的表现都完全符合我之前提到的整体趋势：新房火爆-》大量新房销售掉-》库存降低，土地价格高涨-》开发商涨价-》依然火爆-》开发商大幅涨价（惜售或封盘）-》二手房大量成交-》二手房小涨。牢盘解套，成交量放大-》二手房持续上涨，引发广大市民注意，投资性需求爆发-》新房、二手房缩量持续上涨...
就像我之前说的，6月还是合适买房或者置换的。因为6月整体处于“二手房小涨。套牢盘解套，成交量放大”这个阶段。接下来，即将进入“二手房持续上涨，投资性需求爆发”阶段。

那具体数据说话：
前面说了金地自在城，在上周成交18套，依然保持高位。最近论坛里讨论蒋村的比较多，那我们就来分析一下蒋村的情况。
蒋村有多少房子？西溪诚园前四期2300户，西溪诚园五期700户，西溪蝶园1800户，西溪里1600户。4个楼盘一共6400套房子。上周这三个楼盘一共成交了16+10+9=35套。这意味着如果保持这个速度，那么这一块的房子在2年8个月的时间要全部成交一遍！由于房子2年内卖税费极高，所以这样的交易量显然无法持续。

andrew_zoulu

也就是说，蒋村这一带的二手房一定是卖一套少一套。便宜房子卖完了，就卖贵的，价格不断攀升。
注意，这里分析的是供应量。
大家老觉得二手房的供应量是无穷的，其实这是个错觉。以这个区域为例，可以看出，目前这里的供应量已经达到极限值。你不能指望1年多的时间就把所有的房子成交一遍吧。。。
当然，杭州市很大的。每个区域的情况不同，这个从小涨到消化套牢盘到缩量拉升的过程发生的时间也不一致。九堡核心区域在1个月前就完成了这个过程，蒋村正在经历这个过程，下沙这个过程时间很久很久（套牢盘实在太多了。。。）但总体趋势，非常明确。
祝大家好运。。。

jjh0524

andrew_zoulu 发表于 2016-6-21 15:27
我也想问杨柳郡多少钱？

一房一价。134方的有360万也有390万的。

godkingcat

目前路线图准确！

andrew_zoulu

wgj_king 发表于 2016-6-22 21:55
哈哈，我又来请教了！
请分析三墩西北？即金地自在城，中海紫腾，紫郡东西区；
。。。

个人看法：
这个地方除了自在城，还有两个超级大盘，都市水乡和亲亲家园。要说这里，就要把这三个给说清楚，其他的楼盘价格受这三个盘影响。
简单描述下：自在城，房子好，学区好，离地铁远。都市水乡，房子一般，学区一般，离地铁近。亲亲家园，房子好，学区差，离地铁近。
从放量的先后次序，可以看出大众的选择次序，自在城》都市水乡》亲亲家园。
自在城最早开始放量，大量成交后，目前历史套牢盘基本被清洗掉了。价格已经上涨一个台阶。但价格想往上持续涨，却很困难。因为只要自在城涨价，客户就会转向区域内其他还未涨价的楼盘。从这一两个月的成交情况看，客户优先转向了都市水乡。亲亲家园的学区问题，成为硬伤。由此也可以看出来，目前该区域还是以年轻刚需为主，他们对学区是高度敏感的。目前，都市水乡的可售房源在大量减少。但还有，也就是还没到上涨的时候。按目前节奏，估计一个月左右，基本消化完毕。等都市水乡价格上涨一个台阶，就会停下来，等亲亲家园。
当然还有很多小盘，但总体类似，不影响大局。
同时，周围新盘也有影响。从紫金名门到阳光郡到海上海等等，有不少。他们价格也是小幅上涨。也是受这个格局影响。单一一家大幅上涨，都会引起客户的流失。
以上是目前这个区域的情况。

而整个区域的供求关系。目前则主要是受周围价格上涨分流的影响。毕竟，周围价格从蒋村到申花都爬到三万以上了。很多人只有选择这边了。该区域内部，目前并没有能改变供求关系的变量。未来的几个看点，地铁2号线、三墩镇改造、还有远期的紫金纵创小镇。嗯，还有个医院，规模还可以，一般医院的从业人员因为夜班的关系，倾向于在周围就近购买。

大体就这样。其实，只要申花、蒋村、城西、蓝孔雀等周围继续上涨，这里也会受分流影响。毕竟整个杭州，是一个整体。

godkingcat

拜读，受教，按这个顺序 我的锦园还得再等等

andrew_zoulu

wgj_king 发表于 2016-6-23 15:55
但目前看来,紫郡,和亲亲家园比不晓得,但肯定涨价于都市水乡前面,哪怕是中海紫腾也是涨价于都市水乡,如何是 ...

任何楼盘都是和附近其他同类楼盘有比价关系的。
你说紫郡，那我问你，如果紫郡比兰韵天城贵，那是不是很多人就买兰韵天城了？而兰韵天城现在1.8万，都市水乡现在1.5万，如果都市水乡价格不变，兰韵天城涨到2万，那是不是很多人就买水乡了？
假设现在水乡有100套房子在1.5万左右的价格等着卖，那兰韵天城就别想涨价，同样你的紫郡就别想涨价。大体是这个逻辑，具体还有些细节，不细说。
之所以要说水乡，那是紫郡和兰韵天城的房子加起来，还没有水乡一半多。

风过疏竹

牛人。你自己下手了吗

nhz2016

分析到位

淮南的橘子

还是比较客观有理的

andrew_zoulu

风过疏竹 发表于 2016-6-23 20:20
牛人。你自己下手了吗

没有，我没钱。嘿嘿

雨大

up

krj00122179

顶一下楼主，今天2月份入手了一套滨江太阳国际小户型，二套，考虑小孩将来上学和投资。
按照楼主分析，估计是没有买错了。

美味的鱼干

请教楼主，我的东方郡137方的小高层可出手了吗，不等这个资金用

风过疏竹

美味的鱼干 发表于 2016-6-28 21:48
请教楼主，我的东方郡137方的小高层可出手了吗，不等这个资金用

主流意见应该是下半年还有一波涨幅，力度待考。

andrew_zoulu

7月28日：
今天看到一个帖子讲在蒋村区域看房子，结果被房东跳价的事情。其实我在5月底的时候就说了：“6月恐怕是最后上船的机会。之后由于供应量不足，而产生价格持续上涨，那时新房的价格会很贵（透支未来，因为开发商也不傻），而二手房东则很容易不断坐地起价，很难成交。”
顺便跟踪一下最近的情况：
可以说大趋势和我预测的完全一样，但细节有很多差异。大趋势：新房很贵，大家如果去各个售楼处看一看就知道了，绝对超过你的心理预期。二手房，房东很容易涨价，问问中介就清楚了。细节的差异：我原来预测成交量会缩减，现在看来直到目前都没有缩下来。具体看，还是低估了杭州的隐性库存的规模。所以，7月份新房销售恐怕又是1.7万-1.8万套的节奏。当然了，再怎么变化大数的计算是不会变的，过去这些年就卖了这么多地，卖一套少一套。随着价格的上涨，越来越多的需求被激发出来，这也是楼市淡季不淡的原因。
看未来：
隐性库存的消耗正在接近尾声，连天都城这种套了一万年的地方都开始明显放量，连临平山北都要涨价，看来杭州新房真的没有太多供应了。剩下的恐怕都是豪宅了（今年拍的地以后供应出来时，绝大部分是豪宅，地价放在那里），所以我不怕被打脸，再预测一次交易量。8月新房的交易量比7月份少5000套！同时，存量住宅打破目前7万套上下胶着的状态，下降5000套，到6.5万套。
价格，没啥好说的，傻子都知道会涨。我估计也不会大涨，毕竟是淡季，G20也要开了，说是开G20之前都不让中介带看房子了。（求证这个传言）目前的二手房的上涨在我看来只是全面上涨前的铺垫而已，等到9、10月份，那时才会正式开始全面的上涨。标志是，那时你会发现连朝晖、翠苑都在涨！
最近有朋友问，买二手房遇上房东涨价怎么办？我说，能怎么办？涨得不多就认了呗。以论坛里那个说蒋村的帖子为例，人家300、400万的房子，涨你20-40万，也没多少好不好。万科星空如果半年前卖也就能卖个2万的均价，现在人家卖3.5万一样有人买好不好。二手房其实还可以了，涨得少的。
借用飞过海的一句话，你不买干嘛？等着它跌吗？