画画看看

landfish

加息，事关各个利益阶层，反映不一。。。。。。

银行：迟来的爱

低赢利的水平在日益渐进的外资银行放开期限即将到来之时显得那么的惊慌。一般意义上说，住房按揭贷款风险小，收益稳定，几年来庞大到了1点6兆元，如果早加息，那利润早会改观了。

开发商：纤夫的爱

妹妹你坐船头，哥哥我岸上走。。。。。。你加你的息，我卖我的楼，价格还会拔高一线

以按揭供楼人士：爱的代价

不用解释了。。。。。。。

炒房者：如果这都不算爱

如果这都不算爱，我有什么好悲哀。。。。。几十个基点的成本在丰厚的利润面前无所谓，房子再拿在手里还能涨，ZF加息不多，在他们眼里也是一种爱

现在准备购房者：这样爱你到底对不对

我这样爱你到底对不对，这问题问得我自己好累。。。。。就怕开始加息的信号，引发其他各类的从紧监控，导致房价有回调，买了不值；还有，到底加息顶部在哪里，要背多少债？

无房户：你的柔情我永远不懂

这样的政策不断出来，但房子越来越贵，到底怎么了？到自己要想买时，会面对怎样的政策？怎样的楼市？怎样的房价？

东方小贝

强贴,顶上

hecongxiao

我也顶

landfish

(参考）

中国人民银行副行长吴晓灵日前表示，要继续建立完善市场化金融调控机制，完善中央银行运用价格工具实现货币政策目标的传导机制。吴晓灵强调，要运用经济手段，继续建立和完善以市场为基础的金融宏观调控机制。逐步探索利用货币政策工具引导市场利率，进而引导金融机构存贷款利率的实现方式，完善中央银行运用价格工具实现货币政策目标的传导机制；继续完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定；研究完善存款准备金率制度，积极推进货币市场发展；围绕国家产业政策的实施和产业结构调整，不断完善信贷预警监测体系，鼓励和支持商业银行开发新的信贷产品，加强信贷政策的制度性建设，发挥信贷政策的作用。要鼓励创新产品，加快培育和发展金融市场。

PS：

明码标价的加息不会象香港〈文汇报〉说的那样进行

传导效应的预计和分析

源自各关联因素的疏密程度

landfish

反思：调息有助于降低商业银行经营风险？！

市场

永远存在信息不对称问题

否则若信息对称就不存在商业交换了

对于信贷市场

存在着商业银行与贷款客户的信息不对称问题

对提高利率能够降低银行风险的说法

保留反对意见

因为

提高利率将逼迫低风险的借款人退出市场

例如有闲钱的人

出于对未来再加息的预计

提前还贷

或者诱惑借款人选择更高风险的操作

比如设法提供个人虚高的收入证明争取贷款

比如资金紧张，动用民间借贷归还按揭款

从而使得银行放款的平均风险上升

结果银行的预期收入不是增加了而有可能降低

显然

对银行的风险管理而言

加息是弊大于利

landfish

参考：

美参议院上周三的一份提案指，如果中国不在5个月内使人民币升值，美国就可能提高进口关税报复，暗示中国操纵人民币汇率谋求了额外好处，现在的人民币汇率政策要对美国庞大的贸易赤字负责。有关议案附加在处理国际事务的法案之中，估计难以在众议院中争取足够议员的支持，因此是一条名大于实、无约束力的议案。现将各方反映汇总如下：

1、温家宝：美国的做法违反WTO的规定，不利于自由贸易的原则，希望欧美正视问题，确保措施按WTO的原则。

2、李扬(社科院金融所所长)：将汇率问题政治化并向中国施压，是美国的老手法了，80年代美国也曾就汇率问题指责日本。

3、易宪容(社科院金融所)：中美工资水平相差悬殊，即使人民币升值50-100%，也不会改变国内劳动力成本低的优势。人民币汇率不能轻易调整，因为评估与美元汇率的水平，理论、实践上都很难找到一个均衡点。当前的情况下，变动意味着更多的风险。

4、IMF：人民币汇率并没有被低估。去年12月，美财政部向国会提交的报告也确认，中国政府没有操纵人民币汇率与美国进行不公平贸易。

5、龙永图(前任WTO首席谈判代表)：近期官方不可能对外汇机制做出范围广泛的改革，原因是银行体系、第二金融部门、管理机制仍不够强大。重要的是，中国从来不承认操控汇价达到贸易政策的目标，美国单方面制造难题，对解决问题没有帮助。

6、胡祖六(高盛董事总经理)：如果不调整货币政策，国际热钱只会持续流入，导致通胀压力增加，地产市场也面临泡沫化的危机，调控难度将愈来愈高。

7、斯诺(JohnSnow，美国财长)：参议员舒默(CharlesSchumer)在国会以立法的方式向中国报复，是严重错误。放开人民币汇率只会导致中国出现金融动荡，引发另一场亚洲金融风暴。美方通过外交方式向中方施压，会比舒默的大铁槌方式更加有效。

8、舒默(美国参议员)：中国对改革人民币汇率一直只是放空话，从来没有任何实际行动。

9、梅新育(商务部研究院研究员)：美国议员提出报复举措毫无道理，因为国内根本没有如他们所说操纵汇率。参议院、美国政府之间一个唱白脸，一个唱黑脸，只是为了在与中方谈判人民币汇率时拥有更多的筹码。

10、麦金农(RonaldIanMcKinnon，美国史丹福大学教授)：过去10年，在中美汇率不变的情况下，两国CPI浮动、通胀水平逐渐趋同，显示人民币兑美元的汇率是均衡的，人民币没有被低估。

11、KosukeNakahira(前日本财务省国际事务次官)：现在G7关心的是中国经济能否在不出现大幅动荡的情况下逐渐增长，而非人民币是否升值。这一策略改变减轻了官方外汇体系改革的外部压力。央行可能的做法是放宽汇率浮动区间，或与一篮子货币挂钩，或双管齐下，不必局限于一种做法。

landfish

我们现在正处于第五个宏观调控周期，这个周期起始于2003年9月。就目前而言，货币和财政政策的基调均已转为信号频出下的“稳健”，但调控尚无结束的征兆。回顾改革开放以来，第一次宏观调控发生在1978年，第二次宏观调控发生在1984年，第三次宏观调控发生在1987年，第四次宏观调控发生在1993年。和前四次调控所不同的是，这轮宏观调控自始至终充满着曲折，也许是现届政府在“行政”、“市场”两条线用力相对平衡的缘故，所运用的方式许多都有创新。换句话说，中央政府现在是不丢“行政”的拐，也在划“市场”的桨。

2004年综合调控政策的短期效应 从2004年1-12月的情况来看，2005年固定资产投资同比增速可能在28%左右，而改革开放以来25年的平均趋势线是20％，因此中央政府可能仍然觉得上述投资增速偏快。由于投资渠道的不丰富，可以预见，控制固定资产投资增长的难度在上升之中。周小川曾经指出，银行业所形成的不良资产，大约有30％来自于各级政府直接的行政命令和行政干预；大约有30％来自于为国有企业输血；大约有10％来自于地方行政环境和司法环境；还有10％左右来自于国家主导的产业结构调整；另约有20％左右来自于银行自身经营管理的问题。目前中国经济运行所处的关键时期和产业政策的变迁，使得未来3年中国金融体系可能要承受新增不良资产问题。

从成本推进和国际输入视角观察我国的“通货膨胀”现象 CPI（消费物价指数）的上升是以食品价格上涨为核心的成本推进型通货膨胀。如何遏制CPI中长期内的快速上升？关键在于粮食，保护耕地不被蚕食而不是耕地上种植什么，即“藏粮于地”，而进口粮食则就是进口土地资源和水资源。PPI（工业品出厂价格指数）的上升是通过外贸途径传导的“输入型”通货膨胀。目前PPI的上涨，并不是产能不足造成的，而是由更上游的生产资料价格、原材料价格和土地等价格上涨共同推动的。理论上讲，PPI的上涨趋势有可能通过人民币汇率的升值措施来缓解，但在维持汇率稳定的背景下，PPI的上涨只能带来中国贸易条件的持续恶化。PPI对中国而言，已基本丧失了自主调控的能力。

本次社论还是一个宏观调控从紧的信号显示，单从楼市买卖角度来分析：1、促使买房者队伍分化，使得一部分人加快了买房的步伐，而一部分人的买房计划不得不推迟。所以，一些媒体称上月的利率新政策有点“一刀切”。由于买房者少了，降低了近期的房屋需求。其次，政府寄希望于政策导向能够改变买房者房价持续上涨的预期，如果能够实现，那么对于开发商来说，利润的想向空间受到压缩，以上两点要求房地产开发商需要审慎考虑近期的房产需求。改变了房产开发前景的预期，进而压缩新开工项目，无形中起到了压缩固定资产投资规模过快的目的。2、假若大家对于涨价的预期不变而抢购房产，那么该政策导向同样也有效。如果房产涨价的预期不变，那么房产价格将持续走高，超过了居民的收入增长水平，那么能买的起房子的人越来越少，造成开发商空房率提高，销售周期延长。基于房地产开发商高负债率的现实，使得开发商回笼资金缓慢，没有足够的流动资金，同时还有大量等待出售的房子，这使得开发商不敢贸然开工，新的项目由于开发商预期的改变以及缺乏足够的自有资金，使得开发商会压缩固定资产投资。建筑业的紧张会影响到相关钢铁、水泥、建材、有色金属业的连锁反映，进而影响到电力、煤炭、石油等基础行业，缓解目前生产资料价格上涨过快的趋势，达到宏观经济稳定增长的目的。

[此贴子已经被作者于2005-4-11 19:06:23编辑过]

qiner

顶一下。这贴子前半部分是很好的，后面的功力不如前面。

susana

以下是引用landfish在2005-4-11 19:05:00的发言：

我们现在正处于第五个宏观调控周期，这个周期起始于2003年9月。就目前而言，货币和财政政策的基调均已转为信号频出下的“稳健”，但调控尚无结束的征兆。回顾改革开放以来，第一次宏观调控发生在1978年，第二次宏观调控发生在1984年，第三次宏观调控发生在1987年，第四次宏观调控发生在1993年。和前四次调控所不同的是，这轮宏观调控自始至终充满着曲折，也许是现届政府在“行政”、“市场”两条线用力相对平衡的缘故，所运用的方式许多都有创新。换句话说，中央政府现在是不丢“行政”的拐，也在划“市场”的桨。

2004年综合调控政策的短期效应 从2004年1-12月的情况来看，2005年固定资产投资同比增速可能在28%左右，而改革开放以来25年的平均趋势线是20％，因此中央政府可能仍然觉得上述投资增速偏快。由于投资渠道的不丰富，可以预见，控制固定资产投资增长的难度在上升之中。周小川曾经指出，银行业所形成的不良资产，大约有30％来自于各级政府直接的行政命令和行政干预；大约有30％来自于为国有企业输血；大约有10％来自于地方行政环境和司法环境；还有10％左右来自于国家主导的产业结构调整；另约有20％左右来自于银行自身经营管理的问题。目前中国经济运行所处的关键时期和产业政策的变迁，使得未来3年中国金融体系可能要承受新增不良资产问题。

从成本推进和国际输入视角观察我国的“通货膨胀”现象 CPI（消费物价指数）的上升是以食品价格上涨为核心的成本推进型通货膨胀。如何遏制CPI中长期内的快速上升？关键在于粮食，保护耕地不被蚕食而不是耕地上种植什么，即“藏粮于地”，而进口粮食则就是进口土地资源和水资源。PPI（工业品出厂价格指数）的上升是通过外贸途径传导的“输入型”通货膨胀。目前PPI的上涨，并不是产能不足造成的，而是由更上游的生产资料价格、原材料价格和土地等价格上涨共同推动的。理论上讲，PPI的上涨趋势有可能通过人民币汇率的升值措施来缓解，但在维持汇率稳定的背景下，PPI的上涨只能带来中国贸易条件的持续恶化。PPI对中国而言，已基本丧失了自主调控的能力。

本次社论还是一个宏观调控从紧的信号显示，单从楼市买卖角度来分析：1、促使买房者队伍分化，使得一部分人加快了买房的步伐，而一部分人的买房计划不得不推迟。所以，一些媒体称上月的利率新政策有点“一刀切”。由于买房者少了，降低了近期的房屋需求。其次，政府寄希望于政策导向能够改变买房者房价持续上涨的预期，如果能够实现，那么对于开发商来说，利润的想向空间受到压缩，以上两点要求房地产开发商需要审慎考虑近期的房产需求。改变了房产开发前景的预期，进而压缩新开工项目，无形中起到了压缩固定资产投资规模过快的目的。2、假若大家对于涨价的预期不变而抢购房产，那么该政策导向同样也有效。如果房产涨价的预期不变，那么房产价格将持续走高，超过了居民的收入增长水平，那么能买的起房子的人越来越少，造成开发商空房率提高，销售周期延长。基于房地产开发商高负债率的现实，使得开发商回笼资金缓慢，没有足够的流动资金，同时还有大量等待出售的房子，这使得开发商不敢贸然开工，新的项目由于开发商预期的改变以及缺乏足够的自有资金，使得开发商会压缩固定资产投资。建筑业的紧张会影响到相关钢铁、水泥、建材、有色金属业的连锁反映，进而影响到电力、煤炭、石油等基础行业，缓解目前生产资料价格上涨过快的趋势，达到宏观经济稳定增长的目的。

对后一段调控的后果预期不敢认同!

杭州市区和绕城周边的新一轮价值发现告一段落(已基本消灭5500元),投资炒房现象会受到抑制,但价格并不能下降! . 因为现在高端有大量的改善型需求没有得到满足,低端市场则有源源不断的新人加入进来. 通过大学教育及城市服务业发展, 农村的人口城市化流动不可避免! 杭州房价能平稳上涨就不错了.

landfish

以下是引用qiner在2005-4-11 20:54:00的发言： 顶一下。这贴子前半部分是很好的，后面的功力不如前面。

谢谢批评!

好多朋友喜欢看露骨喊涨跌的

写着写着后半部分无尖锐的东西

后面会补上

届时请继续指正

landfish

以下是引用susana在2005-4-11 22:13:00的发言：

对后一段调控的后果预期不敢认同!

杭州市区和绕城周边的新一轮价值发现告一段落(已基本消灭5500元),投资炒房现象会受到抑制,但价格并不能下降! . 因为现在高端有大量的改善型需求没有得到满足,低端市场则有源源不断的新人加入进来. 通过大学教育及城市服务业发展, 农村的人口城市化流动不可避免! 杭州房价能平稳上涨就不错了.

谢谢指教

个人认为：

在ZF刻意抑制需求的情况下，自住需求的减少要大于投资需求的萎缩，这从屡次加息、以及税费增收传言消息下市场的反映中已见一斑。

从自住角度讲，改善需求可以拖后，首次购房需求觉得价高可以选择租赁

从投资或投机角度讲，从紧的政策无疑对存量物业的价格提升是利好

因此，摆了两个假设，无论哪一个，ZF都想不直接强制房价走势轨迹，只要社会秩序基本稳定、只要稳控住发展节奏，价格的事由市场去说话。

qiner

说得对，“社会秩序基本稳定，只要稳控住发展节奏，价格的事由市场去说”。但政府的意志是一个个官员意志的集合，而个别位高权重的官员深陷于利益中，作为利益中人，他是否会影响作为官员的那一半的决策？

[此贴子已经被作者于2005-4-12 9:55:28编辑过]

landfish

以下是引用qiner在2005-4-12 9:51:00的发言： 说得对，“社会秩序基本稳定，只要稳控住发展节奏，价格的事由市场去说”。但政府的意志是一个个官员意志的集合，而个别位高权重的官员深陷于利益中，作为利益中人，他是否会影响作为官员的那一半的决策？

当然会的

但是必须相信：

人间正道是沧桑

决策的出发点和归宿都是执行

当执行结果与民众福祉利益偏离度越大

为政人的政治生命风险也就越大

就算平头百姓动其不得

也会成为政敌们攻击的大棒

PS：

不知为何，原有一个朋友的回帖被拿掉了

政治、经济

原本就是紧密的俩因素

但还是希望大家能少骂多探讨

landfish

[em01]

landfish

该帖子无法浏览，可能的原因有：帖子已被删除、发贴用户不存在、该帖子正在审核中。

???

yongan

13页和14页看不了。

yongan

但是跟帖可以。

landfish

最近影响国际汇率的因素日益复杂，几乎以前影响走势的所有重要因素都汇集起来。油价、贸易赤字、人民币升值、亚洲多元化外汇储备、美联储加速加息、日本投资者增加海外投资等等。但是最为重要的各国经济运行状况曾一度被忽略。直到本周这一因素才重新影响市场，但是目前关于美国经济运行状况的消息好坏不一，核心争议在于从去年下半年开始至今天美国制造业、零售业表现不错，美联储加速加息的可能上升，同时美国却又面临着全球经济偏冷以及加息可能导致的滞胀。

攀升速度近一年来持续高于劳动力薪资增长的美国通胀，可能导致经济成长放缓,因消费者在能源价格高涨的压力下缩减支出。周三公布的数据显示，3月消费者物价指数(CPI)劲升0.6%，为五个月来的最大升幅，但经过通膨调整的平均所得却下滑0.3%。这意味着用于日常消费活动的收入减少了，而消费者支出是促进美国经济成长的根本推动力。虽消费者调查并不总是同支出密切相关，但调查显示消费者信心降至一年半以来最低，对消费支出在其中占三分之二的美国经济而言不是好迹象。

美联储褐皮书报告指出，2005年2月底至4月初，美国12个地区商业活动均出现增长，但物价压力较年初上升。报告称，因能源成本上升，美国许多地区继续面临物价上涨压力，而企业已将一些上升的成本转嫁给客户，具体物价涨速因地区和领域而有所不同。此前美国劳工部公布数据显示，受能源价格上升影响，3月美国生产者物价和消费者物价上涨。CPI升度创5个月新高，核心消费者物价指数的升速为2年半来的最高水平。FED表示，因能源成本上升，物价上涨压力加剧，但迄今为止销售商价格和售价的实际增加力度依然温和。

中国GDP数据及美国压力均将可能推动人民币加快改革。日前美国总统及财长均就人民币汇率问题再度向中国施压。财长斯诺表示，人民币问题是美国经济政策的首要任务，此番言论对市场产生进一步影响。传言称中国5月将宣布扩大人民币汇率波动区间，而5月也是中国开始向西方银行开放市场的时机。但中国方面对人民币汇率调整的具体时间表仍保持沉默。昨天公布第1季度GDP年率增长了9.5%，超出预期，而年度通胀压力相对温和，仅为2.7%，显然通胀压力正在累积，并可能影响包括人民币升值及紧缩利率等货币政策改革。

landfish

参考:

近日，物业税在先行试点的说法开始在北京、广州等各大城市流传。多数观点认为，这项改革将降低购房者的准入门槛，却提高了养房的负担。目前国内所购的住宅是要把50至70年的税费(包括财产税和地租)一次性交齐，如果改用分期缴付的形式，现在的开发成本就可以大幅度下降。按照这种思路，再根据税费、房地产商利润、建筑成本在房价构成中所占比例，许多人士估计房价将应声而落，最大胆的估计降价幅度高达40%，最保守的估计也在10%以上。对此，社会科学院财贸所研究员王诚庆表示，房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。王诚庆认为，开发商可能是物业税改革最大的受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；二是物业税带来的初期房价下降会起到刺激需求；三是房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。物业税改革是一系列游戏规则的变化，对于消费者而言，最重要的规则变化是他们以前的首付能力和分期付款能力，在税改后，还要考虑分期缴付物业税的能力。值得一提的是，物业税在改革初期，税改的利益(直接表现为房价的下降)会落在消费者身上，但这种状况很快会发生变化，在变化过程中消费者可能成为新的利益受损者。原因在于，随着物业的升值，应缴纳的物业税会增加，这是实行物业税的应有之意；人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。

landfish

几个疑惑：

１＼政府规定户型＼套数＼面积＼价格，那开发商不是在做代建工程了吗？哪来开发呢？

２＼两年的持有期是从销售合同签定之日算起，还是交付日起算？

３＼还会加息的可能性在增大？

４＼６月１日前二手房价格会降？

个人政策理解：

打击短平快的投机行为

增大小户型住宅在供应量中的比重

遏止商业楼盘（写字楼＼商铺）的投资冲动

引导中低收入者购买郊区楼盘，加速城市化改造

减轻银行在二手房按揭业务的风险

对住宅楼价上扬的趋势并不会起阻碍作用

目标:

1\两年内调整高中低楼盘的比重

2\培育民众成熟的购房理念：有多少钱就住多少品质的屋