画画看看

一壶

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瞎逛了两天

５月１４日下午２：００－－２０：３０

萧山开元名都

中国（浙江）商业地产峰会论坛

主要人物：顾云昌＼王健林＼陈妙林＼李宝库

概要：ＭＡＬＬ开发的话题，顾说话慎，王特能吹，陈主要推广加洲阳光ＭＡＬＬ

体会：商业地产比住宅开发难做很多，资金＼人才＼市场培育都是难关，个人对浙江在建项目很是捏把汗．开元估计要*主业和住宅项目的资金链来托阳光ＭＡＬＬ，关注．

５月１５日上午９：００－－１１：００（未完就溜掉的）

杭州剧院

＜楼市＞专家报告会

主要人物：华为＼赵杭生

概要：话题＂宏观调控下的房地产走势＂，华重点讲金融风险，讲稿准备一般，赵说二手房的春天马上来了

体会：去听还不如看论坛的帖子

５月１５日下午２：００－－５：００

汪庄

搜地＊中国杭州（２００５）地产发展趋势高峰论坛

主要人物：赵杭生＼嘉宾＼开发商老总＼新闻媒体代表

概要：推广浙江大学房地产投资研究所的搜地网，各自谈些调控下对房地产发展的个人观点

体会：对政策的解读能力在这样的圈子里也是高低不匀，发言者很慎，极个别人物的发言水平让人贻笑大方，还不如证券公司门口的大伯大妈来得有深度．但是，还是有嘉宾的话，道了些不同角度看问题的精华,还算不虚一逛。

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房地产商的“老生常谈”（转贴）

随着政府有关部门对房地产控制的日趋严格，有不少房地产业的人士出来对目前的房地产价格及房地产业的发展进行评论，当然，从利益角度出发，这些人士一般总是自觉不自觉地倾向于表明“房地产价格不会跌，至少不会大跌”的观点的。对于一个行业的发展趋势不同的人士有不同的意见是非常正常的现象，但有一些房地产商的论点已经变成“老生常谈”，很需要进行进一步的分析。这些论点包括：

　　1、土地是稀缺资源，因此对土地的需求只会增加不会减少。从“潜在供给总量恒定”这一特征上看，土地确实是稀缺资源，但与石油、煤炭等真正的稀缺资源（储量随着开采量减少）相比，土地有存在“非消耗性”这一特点，也就是说，土地具有“可循环使用”的特征。另外，所谓总量恒定也只是“土地潜在的供给总量恒定”，随着技术的发展，对单位面积的土地的使用率正在日益提高（如高层建筑、地下建筑等），从而在很大程度上抵消了土地的稀缺性。从准确意义上说，应当是特定区域内（如大城市中心地段）的土地才真正具有稀缺性。

　　2、随着我国经济的发展，对房地产的需求量会日益增加，从而推动房价的进一步上升。这种观点实质上是这样一种理论的引申：经济发展必然伴随着生产要素需求的大幅度增加，从而引起生产要素的价格上升。这一观点存在这样几个问题：

　　（1）在某些经济结构中（如我国目前的粗放型、投资主导型经济），经济的发展确实伴随着生产要素需求的增加，但随着经济结构的调整与改善，经济发展对生产要素需求增加的关联度会下降。

　　（2）在一定的时段、一定的区域内，经济发展并非必然与要素市场价格的大幅度上涨有关，一个监管不善、运行不规范的市场难以长时间地保持发展的势头，股票市场就是最好的例子。

　　（3）房地产还有一定的特殊性：其需求包括消费性需求和投资性需求，价格的大幅度上升会极大地压抑消费性需求，而投资性需求最终还必须依赖于消费性需求，因此通过提高价格来增加投资性需求的方式无异于“杀鸡取卵”。

　　3、房地产调控政策对中小房地产商影响较大，但对大房地产商影响不大，甚至还是一个行业整合的机会。这句话说对了一半，中小房地产商由于自有资金少，容易受货币政策的影响是不争的事实，但这当中不光是一个绝对值得问题，还有一个比例的问题。大地产商尽管自有资金相对雄厚，但其投入的总资金量也较大，从银行贷款占比来看，大地产商不见得比中小地产商的债务风险低，甚至由于更容易得到贷款而造成债务风险更高。调控政策对房地产业是一个整合的机会倒是不假，但这种整合与任何产业的整合是一样的：必然伴随着整个产业回报率的下降（否则是无法淘汰那些资源配置不合理的企业的）。

PS：

忆往昔峥嵘岁月惆

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较高的房价水平 中国的特色

编者按： 有关中国房地产市场发展问题的争论近些年始终没有停息过。无论是商界、学术界,还是政府和老百姓,都在关注着这些争论，因为这些争论关乎中国经济走向、社会稳定等重大问题。但是，这些争论中情绪化的言论是很多的，也很容易误导政府的宏观决策。从本期开始，本刊将开辟“名家访谈”栏目，由经济学界、房地产界等领域的知名专家学者和业内人士就全国以及北京的房地产业的发展发表自己的见解。本期现开始刊出对著名青年经济学家、北京师范大学管理学院博士生导师董藩教授的系列专访，帮助大家更加理性、科学地认识房地产市场。 　　　　◆ 《国际地产参考》：董教授，您被誉为“国策高参”，有多项建议受到国家领导人的批示，影响到宏观决策。您又是房地产高等教育领域的资深教授，您能否谈谈房价问题呢？ 　　◆董藩：中国的房价问题自上世纪90年代以来就是焦点问题，“十五”期间其舆论热度空前上涨。这主要是由于房价的持续上升引起的，因为牵扯到了千家万户的利益。2004年全国房价又上升了9.7％，每平方米达到了2800元，上海达到了6385元。除了开发商乐呵呵外，百姓、中央政府、央行、学术界好像都很着急，许多外国的媒体、学者也搅进来了。我承认现在的房价确实很高，但较高的房价是中国的特色，认识不到这一点就“误读”了中国房地产市场。 　　◆ 《国际地产参考》：为什么说是中国特色呢？ 　　◆董藩：说是中国特色，是因为在正常市场状态下，也就是说如果中央政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”，这是很难改变的，是调控也“消灭”不了的。所以西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣。 　　◆ 《国际地产参考》：您的意思是说，尽管供给增长也很快，但是由于有12个中国特色的因素影响着需求，需求增长会更快，会大于供给，房价上升是必然。请你给出具体的解释。 　　◆董藩：所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化。 　　中国有13亿人口，国土面积虽然也很大，但人均占有土地总面积不足世界平均数的1/3。其中，人均耕地仅为世界人均占有量的1/3强，如果与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比，差距就更明显了。在土地问题上，我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先保吃饭问题。这么大个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上付出大的代价。1994、1995年，美国人莱斯特·R·布朗连续发表了两篇表达同一思想的惊世骇俗的文章———《谁来养活中国———当2030年中国粮食问题成为世界问题的时候》、《未来的限制》。这两篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。 　　另一方面，中国的人口却在继续增长，估计不到15.5亿～16亿停不下来。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然增长，对房地产的需求就要增加。另外还有结构变化问题，也就是城市化问题。现在，城市化进程在不断加快，2004年城市人口上升了1.5个百分点，大约增加了2000万。城市化也需要二三十年的过程。它带动了投资热，当前中国80%左右的中长期投资都与城市住房、公共基础设施建设有关。它也带动了重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然这也要房地产作支撑啦！ 　　中国还处于经济高速增长阶段。如果中国像我一直主张的那样，致力于构建“缘西边境国际经济合作带”，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长20年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长快，住房需求旺盛。 　　再就是城乡收入差异问题。中国这个问题很严重，而且未来10年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少，而城市就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有房住呀。 　　最后，我们看家庭规模小型化倾向。目前，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60％以上，而且有增加的趋势。这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。家庭结构愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。 　　◆ 《国际地产参考》：“三大制度背景”是指什么呢？ 　　◆董藩：是指住房制度、金融制度和福利制度。它们对人口向城市集中和住房需求的扩大也有重大影响。尽管住房制度改革已经搞了20多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来。另一方面，金融制度改革带来了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高，只要交上20％的首付，其余80％银行解决。这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节、一步到位了。一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然强烈啦。 　　再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在医疗与教育保障上。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育。还有其它方面的福利差别。这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一。显然这对住房需求也要产生巨大影响。 　　◆ 《国际地产参考》：“三大意识背景”又是指什么呢？ 　　◆董藩：“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。在城乡之间，不仅仅是就业与收入差异、福利差异问题，还存在严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民确实与市民存在差距，所以盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作。中华民族的群居意识很强，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，形成前面所讲的城市化问题，增大了住房需求。关于负债消费问题，那个中国老太太和美国老太太在天堂里的“对话”每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是大城市众多的“百万负翁”出现了，我也是其中之一。显然你知道这对住房需求的扩张意味着什么。

PS:

原载于《参考消息·北京参考》2005-3-4“地产报道 ”

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致KFS的感谢信

夏天来了，树都绿了，我终于要住进您给我盖的房子里去了。在这激动人心的时刻，我提起这支在您给我准备的无数文件上签过无数名字的笔，给您写这封刚看到您垒的沙盘时就想写的感谢信。如果信纸有些褶皱，您一定要相信，这是难以抑制的泪水造成的。 　　两年前，您的团队指着那块荒凉的土地让我展开想像的翅膀，我激动得浑身哆嗦。在我眼中，您垒的沙盘简直妙不可言。虽然，现在我们看到的大楼与您垒的沙盘不尽相符，比如颜色由红变绿，层高由高变矮，窗户由大变小，树木由多变少，电梯换了牌子，楼前那条宽阔的马路尚深深埋在大地里，但是，我毕竟见到了那个叫作“房间”的东西。每当我从那些盖了十年仍未封顶的楼前走过，心里的自豪感就汹涌澎湃：我是活着住到我买的房子里的。 　　不仅如此。您没有把羊肠小道起名叫“森林大道”，您没有把喷泉水池视同“万顷碧波”，您没有把我们脚下运行的地铁车厢宣传为“出门就是地铁”……对于这样诚实的人，除了眼泪，我已经没有多余的钱来表彰了。 　　有很多人对房屋购买合同心存不满，他们诬蔑说这是百分之百的霸王合同，因为他们被明确告知，合同用于填写协商内容的留白是不容字迹污染的。“您签完字以后可以回去慢慢看。”焦急的售楼小姐用的仍然是慢言细语(这奇怪的组合)。原谅这些诬蔑者的目光短浅吧。在我看来，我所目睹过的那几张纸是有史以来最“人性化”的合同：一个人，无须认字，不用思考，只要有钱，会摁手印，马上就能成为业主。在我们这个文盲率仍然高居世界前列的国度，还有谁还能怎样为人民想得更周全呢？ 　　树木确实少了，窗户确实小了，但是，我欣喜地接到通知：我的房子变大了。是您，在第一时间把这个好消息告诉了我，还顺便叮嘱我这项增值服务是要收小费的。为了防止那房子再度出现奇迹(我确实感觉自己买到了一根定海神针)，我特意准备了双倍的现金。由于怕我在工作和生活中分心，您甚至都不愿意告诉我房子的面积到底大在了什么地方。面对某些执迷不悟的业主的追问，您和您的团队始终面带微笑沉默不语，致使他们自觉不好意思最后忘了自己当初的问题。此前，江湖上一再传说，购房合同中规定的“3%以内的允许误差”将被开发商“无耻”地利用。对于如此骇人听闻的诽谤，您和您的同事们谈笑自若，并没有抽出时间来把惑众者告上法庭。我深信，是那句名言在激励着你们：盖自己的房子，让业主说去吧。 　　您给了我房子，更给我指明了生活的方向。为了督促我尽快成为一名机动车所有者，您主动让我分摊了车位的建设成本，并拒绝将随后租售的收益与我共享。有些东西可以一卖再卖，以前我只知道我们的银行欢迎这个，没想到，我自己答应得也这么爽快。更让我感动的是，考虑到我对抽象事物的想像力有限，您事先没有草率地在合同中一一说明要公摊的部位名称。 　　正是您，在交给我们房子的同时还没有忘记考验我们的动手能力，于屋内各处或明或暗地布置了思考题，让我们手托腮帮兴致盎然地寻找答案，并为天花板究竟应该是平的还是圆弧形的发生了激烈的辩论。这既锻炼了我们的手和脑又增添了无限生活情趣，我们都不舍得一下子就把它们修好。 　　轻轻地，您走了，物业公司来了。是您给我们指定的这家物业公司让我懂得了什么叫作言出必信。他们说，只要预交一年的物业管理费和采暖费，钥匙马上可以拿到。我在重温了“夏天来了，冬天还会远吗”的格言后如数交了钱，结果真的就拿到了钥匙。那些还在梗着脖子跟物业探讨天气的业主，据我所知，确实没有拿到。特别应该指出的是，您所指定的物业公司态度和蔼，目前并没有明显地殴打业主的意向。 　　在您交给我的房子里，没有门，没有马桶，您的初衷是让我们最大限度地与装修公司亲密接触。对于这个新朋友的脾气，我们一时还不能适应——他们勇敢地冒充着最有名的公司，勇敢地使用最低劣的材料。我的装修原则是朴素大方，结果皆大欢喜：装修公司暗地里夸我们大方，而房子肯定是朴素的。 　　想过去，看今朝，我的心思此起彼伏。在工资微薄的年代，我号召全家节衣缩食有了积蓄；在积蓄一朝掏空之后，我获得了房子。您完全改变了我的金钱观：以前，我买菜的时候经常为了一毛两毛跟小贩大费口舌，现在，对于这价值几十万的房子，我已心如止水—只要你要，只要我有。 　　拿什么奉献给您呢？古人说，业主一思考，地产商就发笑。很欣慰，我还能给您带来这小小的欢乐。您的身影渐渐远去了，但我们肯定会时时感受到您的存在。为什么我的眼里常含泪水，因为这房子背着真沉。在生命迅速贬值的今天，是您大方地收购了业主们的后半生，让他们无鞭奋蹄，不舍昼夜。现在，我再也没有工夫追问生活的意义、我从哪儿来要到哪儿去了。虽然幸福不是毛毛雨，爹不是亲爹，娘不是亲娘，奶奶也不是亲奶奶，但是要创造人类的幸福，全靠我们自己好像是不行的。您别误会，这不是诉苦，这只是马力开足前的小小犹豫。 　　听，您又在黎明前吹响了战斗的号角——房价还要涨！这消息将让多少人在梦中发抖？在昼夜温差较大的北方，夜里发抖的人有福了，他们因此获得了小小的热量。极度恐惧到底会带来什么样的后果，您一定没有时间跟我探讨。但是我就这么想了一想，您肯定又笑了。 　　让我们共同期待房价在目前的物价水平上涨到每平方米1亿元吧。那时候，我们睡在宽阔的马路上，看着空荡荡的房子，会产生多少现在难以预知的幻想。 　　紧握您的手，如果您还在从事这一行业。

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（三）房地产行业对于金融行业依赖和牵制影响是相互的和同等重要，房地产金融新措施对于行业的调控应当能够依据完全市场化的规则而非行政渠道，最为主要的是金融机构自身必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须采取更加严厉的监管和更加开放的市场双重措施来实现房地产市场的稳定和发展。

房地产投资属于资金密集型行业，其资金来源中的绝大部分被认为来自于银行信贷，并被指称为导致房地产泡沫的罪魁。然而，不断出台的金融行政措施调控是否能够真正抑制资本流向房地产行业，无论是社会资本还是银行资本，在存在广泛市场需求和较高利润的市场环境下，资本冲动的目标是不言而喻的。

中央政府屡屡将金融手段作为宏观经济和投资规模调控目标，特别是房地产投资降温需求的主要路径。然而，通常紧缩银根（特别是骤然紧缩）的结果是导致金融机构产生和爆发大量的不良资产与一定范围内和程度上的系统性风险。一味紧缩和无序放贷无论是对房地产行业还是对金融行业都是极其危险的，海南、北海两地的房地产行业的大起大落以及所沉淀的房地产投资资金与产生的不良信贷便是最佳的例证。

无论是国务院的调控措施，还是央行的上调人民币存贷利率措施，或是银监局的商业银行信贷窗口指引，都强调金融行业对于房地产行业降温的重要作用。

国务院提高房地产企业的资本金比例至35%，对于房地产开发企业和建设项目而言不过是增加一个数字游戏，几乎没有项目因为资本金比例不足而下马。国家统计局的统计数据也表明房地产行业整体自筹资金的比例，2004年最高时才达到30.3%。

在房地产企业的资金来源中，房屋（主要是住宅、公寓、写字楼、别墅）销售定金和预付款的比例在40%以上，有的地区甚至超过50%。可以肯定，房地产企业，特别是超大型房地产企业会继续将房屋销售定金和预付款作为解决开发项目资金来源的主要方式；政府主管职能部门管理上的懈怠和纵容使得新政中关于加强房地产市场管理的明确规定（如预售条件）流于形式，同时也强化了房地产企业的投机心态。可以通过限制房地产开发企业利用项目在市场销售环节圈钱滚动来实现解决房地产项目投资的总体规模和进度增长过快的问题。

调控房地产投资总量、结构、速度，应当完全按照市场化规则加强对房地产项目投资资金的规范管理，从房地产投资资金来源着手，严格和切实执行房地产企业和项目的资本金管理制度，强化房地产企业和项目自筹资金的实力和能力要求。房地产企业资本金和土地储备（抵押）贷款的直接挂钩将更进一步提高房地产项目投资建设的“准入门槛”；房地产企业进一步渴求收购土地的资金，而收购土地阶段的融资渠道会逐步彻底关闭；同时存量土地、存量项目的资源优势和市场定价能力也将会被进一步削弱。

房地产企业的资本金、土地购置款、建设资金依赖银行信贷的状况已经得到有效的遏制，但超大型房地产企业在项目建设前期仍然可以通过寻租或变通方式自金融机构直接融资；房地产贷款跨地区使用是那些地产大鳄们基本的资本运作技巧，另一方面，在不同的地区，这种金融寻租的现象普遍存在。实际上，与房地产企业高利润相对照的是，房地产企业为维持其银行直接融资的渠道，以各种形式支付的资金成本要比其它行业高出几倍。

长期以来，国内银行贷款在房地产投资资金来源的比重约为20-25%左右，银行资金流向房地产企业由于其行业特点隐含了较高的风险，加上银行系统管理水平、员工职业道德等因素，房地产信贷对于金融机构的系统风险有极其重要的关联作用。随着国家各项房地产政策的事实，针对房地产开发项目的信贷规模将会进一步减少，金融机构紧缩银根并不会促动房地产投资放慢脚步，房地产企业也不断尝试其它的融资方式和渠道。同时在单个地区的方地产市场和单个开发项目上，信贷政策的施行如何保持与中央精神高度一致？答案是不确定的，金融系统部门利益和房地产企业的寻租在很大程度上还会共谋。

房地产企业的投资资金首要的还是依赖股权融资，包括了股权投资、合并或资产投资、转让或收购股权等直接投资模式；作为房地产市场直接融的主流形势还会是以私募为主，私募资本的来源、进入或退出方式以及对房地产投资的盈利期望都会对房地产市场和新政施行产生诸多不确定的影响。

房地产企业希望通过IPO募集资金由于普遍缺乏土地储备很难获得股票市场的认同，特别是看好国内企业和市场的香港、新加坡等低的资本市场；国内上市公司的增发、可转债等直接融资方式将会遭遇股市和房地产市场的双重打压。

国际资本（包括各类投资基金、博人民币升值的游资）的进入虽然早就甚嚣尘上，但除了加强房屋消费市场的整体购买能力，对房地产行业投资而言并不能证明海外资本推动和利用所谓房地产泡沫的形成。作为房地产行业的机构投资者，海外资本基本还是以市场化的投资手段获利，在各地的开发、收购和合作项目都只是个案，同时也难以知晓每个海外资本投资背后的“故事”。

稳定和推动房地产行业的发展，除了加强监管，规范市场以外，更为重要的举措是应当不断完善市场运营结构，丰富金融市场与金融工具，实现房地产信贷资产的可流动性和可投资性。这也就要求商业银行必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须形成健康和保障的风险营运体系和信贷文化。

房地产信贷抵押资产证券化（MBS）早一步施行，就能早一步完善房地产市场的资本构成和流动体制，也有助于房地产行业投资的市场化运行。

加强房地产信托产品的发行管理，引入信托产品的服务与担保机制，并将房地产信托的发行、管理、风险、盈利分配等完全纳入市场化运行，将信托风险及收益水平与开发项目的投资价值对接，从而合理规避房地产市场风险对金融系统的危害。

提高金融机构的风险定价和管理能力，加强对房地产企业的风险评估和价值分析，完善对开发项目经济价值和效益分析职能，引入社会服务机构开展专业房地产领域的金融服务业务，加强对房地产企业土地开发（储备）贷款、建设资金贷款、流动资金贷款、项目过桥资金贷款等的跟踪管理。

金融机构可以发挥专业化资金管理服务的优势，大力开展和引导房地产行业的私募融资的中间服务。

在新政施行过程中，对于调控房地产投资最有力的方式在于应当加快住宅产业基金立法和推行的过程，迅速建立廉租房（公屋）建设基金；出台政府保障和优惠政策，扩大和引导社会资本（机构投资者或集合资金）进入公益住宅项目的投资。

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房地产开发投资本年资金来源

单位：亿元

年　月	利用外资	外商直接投资	自筹资金	企事业单位自有资金	其他资金	定金及预付款
	自年初累计	自年初累计	自年初累计	自年初累计	自年初累计	自年初累计
2005-04	66.15	40.9	2061.99	1191.4	2738.1	2276.0
2005-03	53.72	34.0	1554.16	875.0	1927.9	1577.9
2005-02	27.89	14.8	964.25	548.7	1258.2	1022.8
2005-01	-	-	-	-	-	-
2004-12	228.20	142.6	5207.56	2862.9	8562.6	7395.3
2004-11	180.69	109.0	4347.42	2361.9	7035.8	6019.4

ＰＳ：

看图说话

landfish

在５月３０日召开的“房地产与中国：国际投资与国际规则 北京·2005”论坛上，中国人民银行研究局局长唐旭指出，“学术界多年来都有争论，认为货币政策不应该关注资产价格。资产价格包括两个部分，一个是资产市场的价格，一个是房地产资产价格。可以看到，这些年货币政策和股票市场资产价格之间分隔很清楚，我们不会主动调控资本市场，我们也不会被动地跟随资本市场的价格波动调整我们的货币政策。但是相反房地产价格的变动，越来越多地引起的中央银行的关注，货币政策一轮紧似一轮的调控，这也是有它的背景。虽然从房地产市场的供求角度来看，似乎也在呈现表面平衡，有人买有人卖，但实际上隐含着一种过热的现象，背后已经有某种意义上的泡沫在里面。”央行研究所的这番表态，说明中国政府目前对房地产市场的“痛下杀手”很大程度上是基于房地产市场和银行业风险安全的考虑。虽然中国股市也困难重重，但并没有专门的货币政策出来救市，原因在于货币当局对于各自风险有不同判断，“现在商业银行的信贷和资本市场的交易，是严格分开的，其中有一个很好的防火墙割断了，所以资本市场的波动不会影响到银行的资产，所以，即使现在股市跌到一千多一点点，银行也不会受到的影响。”但是“房地产价格和银行之间的分割无法实现，房地产很多资金来源都是从商业银行来的，所以我们必须关注和调控，这是对房地产价格进行宏观调控的理论基础。”所以，对房地产市场的调控将关系到银行业的改革，而银行改革则更进一步关系到整个金融体系的稳定和人民币升值的步伐。所以，我们有理由相信央行对房地产市场的调控还将继续下去。

一诺千金

太长了！

[em05]

yj968

写的好!辛苦了!顶!

mucnn

辛苦了

landfish

转贴:

在国家对房地产市场进行一系列调控措施后，银行明显加强了“收紧”个人房贷的势头。农行上海分行昨日宣布，针对央行3月份取消个人房贷优惠利率及上海市有关楼市调控措施的规定，该行全新的个人住房贷款细则已经出台，就该行个人房贷利率、首付比例、如何享受贷款优惠等作出了详细规定。 农行首先对3月17日央行实施新利率以前的房贷客户利率进行了明确规定，这在沪上四大银行中尚属首次。该行规定，对于3月17日前取得农行个人住房贷款并执行优惠利率的客户，在明年1月1日利率调整时无不良信用（即无到期未还本金、利息或罚息）的，贷款利率按照基准利率的0．9倍执行（即五年期以上执行5.51％）。对于有不良信用的客户，届时该行贷款利率将调整为期限基准利率（即五年期以上执行6.12％），或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。 对于3月17日以后新发放的个人住房贷款，对借款人购买的为第一套自住普通商品住房（含经济适用房）实行下限利率；同时，对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总、分行级房地产优质客户开发的住房，或满足其他相关条件，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。 但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，该行房贷细则规定，必须实行基准利率或适当上浮。 对于购房者关心的首付款比例问题，该行明确，最低首付款比例由原先的20％提高到30％。同时，支行在办理个人住房贷款时，将通过央行征信系统和该行信贷管理系统，查询借款人及其配偶已购房屋情况，对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持。 该行对贷款期限利率如何调整也有规定，对于贷款老客户来说，明年1月1日开始调整新利率，调整时，贷款期限是根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限，确定相应档次基准利率。例如，一笔贷款期限为6年，至2006年1月1日已正常归还3年，剩余贷款期限为3年，利率调整时执行5年期以上贷款利率，而不是执行3年期贷款利率。 另外，在不良信用记录计算上，该行规定，贷款者可能在2006年1月1日之前有过不良信用记录，特别是有过逾期还款记录，但2006年1月1日前已全部还清，而且没有新的逾期，那么上海农行对于这样的情况不算作不良信用，可以享受同期限贷款下限利率。

yj968

好帖子.顶上去大家看

juliet79

经典!

summer79

同意

照妖镜

好看

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xiaoyang

up!!!

landfish

货币贬值和房地产价值：阿根廷案例

Architects Rozados Gomez Picasso

背景

在1991年到2001年12月的整个十年间，阿根廷金融体系一直在可兑换法案的保护之下，法案规定，比索必须按照1比1的票面价值兑换美元。

然而，住宅物业的价格，特别是那些位于阿根廷首都布宜诺斯艾利斯的住宅物业价格，通常按照美元报价。通常的市场操作持有这样的观点：以美元报价，或者报价同评估那天的美元兑换价格挂钩。

以前恶性通货膨胀的可怕回忆和货币贬值的经历，促使阿根廷的储蓄者在美元保护伞下寻求安全，以使他们自己的财产在发生经济巨变时得到保护。

在90年代的后5年，在布宜诺斯艾利斯，通常情况下，每平方米公寓价格平均为1000美元。 当然，在这个城市的不同区域，各种各样的报价与周边的环境质量，交通方式，商业设施, 建筑风格，邻里的社区文化水平都有关系。

城区的北部是价值最高的区域，而在城区的另外一边，南部地区，评估价格最低。在这两个地区，类似质量的物业单位，成交价格相差几乎高达33％。

货币贬值后的情况

导致2002年一月初发生货币贬值的过程，最初开始于上一年度最后一个季度。在此之前，就有一次金融危机使得从银行存款中提取现金受到正式限制（称之为“corralito”）。这个限制也会影响房地产市场的表现。

金融危机首先造成了信用管制，使市场中的流动资金枯竭。

除此以外，取款限制（corralito）还在其他方面对现金循环造成了影响。由于市场上普遍不能肯定比索贬值的幅度，所以只要有可能，人们就把比索尽快地直接兑换成美元。

由于摆脱了原先法律规定对兑换价值的束缚，在自由兑换市场上，美元价值迅速上升，从原先的一比一标准价上升到两倍于阿根廷比索价值的新价，在最终稳定之前不断突破，甚至一度达到四倍于比索的价位。到2003年的第一个季度时，兑换值稳定在2.85/2.95比索兑换一美元的水平上。

以上这种情况曾被认为会造成房地产交易的大幅下降，但事实上，这种情况并没有发生。房地产市场在2001年经受了很多困难：其中包括持续经济衰退引起的房屋价值逐步下跌；政治危机导致的金融系统崩溃和本国货币贬值。

显然，货币贬值是影响了物业资产，但是交易数量仍然保持相对稳定，甚至在人们被允许使用银行里冻结的钱购买房产的时候，交易数量还经历了一个非常积极的波峰期。这都是储蓄者对贬值的恐惧和对金融系统的不信任造成的，他们觉得，要经历很长的时期，或许永远也没有机会，看到自己的资金重新升值（２００２年４月和５月，图１）。

在货币贬值和禁止从银行提取存款之后的一开始几个月里，房地产市场处在混乱状态。许多本地房地产从业者和潜在的客户都被彻底的被这些混乱弄糊涂了。

住宅价格下降了大约30%到40%。一开始，价值是非常不能预测的。当时，出版物提供各种相互矛盾的价格，因此，在估价的时候谁都不知道房产的实际价格应该是怎样的。

事实上，类似的物业在交易中的价格差异可以达到50%；此外，由于价格差异太大，物业卖单数量下降地很快。

在大布宜诺斯艾利斯区域的物业，价格下降幅度比其他省份都要大。在某些地方，物业实际上保持了以比索计算的价值，因此按照美元计算，物业主人损失很大。

在大布宜诺斯艾利斯（或其周边外围）和其他地方，购买和销售交易萎缩：这在出价价值上显而易见。房地产市场比联邦资本经历了更多的困难。对于这样国内消费为主的经济，价值只有依*市场状况自然调整。

位于国内最好的地理区位的物业保持了他们以前以美元计算的价值

为上述这种情形找到合乎逻辑的解释相当困难，但确实存在一些重要的因素。从贬值过程的一开始，市场上广泛相信，价格下降会吸引大量的外国投资者来购买物业。后来事实证明，这种情况只在小范围里发生。这使我们想到，像这样基于“期望“的评论仅仅是一个诱骗不俱备充分信息的客户花冤枉钱的策略。

到2002年十一月，由于放松了对银行存款的冻结，从金融限制中解脱出来250亿比索当中的一部分资金，支持了购买更好区位的物业和私人房产开发的活动，因此，物业需求和建筑活动都开始增长。并且，由于美元价值上升，建筑成本下降，增加同样的投资可以建设更多建筑面积。

因为对金融系统缺乏信任，大约75亿美元被用于在中心区域购买处在好位置的物业。购买者认为这样的物业能毫无困难的被出租，也很方便流通变现。

媒体上的信息和文章肯定了“购买砖头”用于保值的优越性，这助长了资金流入房地产业。这些影响，再加上金融系统彻底失去了信用，而且没有其他低风险的投资选择，使位于某些特定区域的物业，在28个月中（2001年12月——2003年3月）保持了相对稳定的价值（或者只有非常缓慢的贬值）。

这些因素，鼓励了需求，同时造成了价值的两极分化。区位好的住宅物业价格比那些差一些的物业下降的少。

因为这个原因，在布宜诺斯艾利斯走廊南北区域的不同物业的单位面积价格差不断扩大，达到了65%，是2001年报价差异的两倍。价值变化图标明了在普遍价格下降的情况下，处在较好区域的物业仍然保持较高价格。

目前，在最佳区域的物业，以美元计算的报价是贬值前的80%，虽然实际上比索兑美元的贬值了三分之二。

即使在今天，虽然事实上物业只能在本地市场买卖，但这些物业价值仍高于按照理论标准预期的水平。

结论

n 在货币贬值后的两年里，位于比较好区位的物业在一个合理的范围里保持了价值，使操作者重新思考和修改这些物业的出售策略。

n 当决定购买时，物业的区位成为基本的考虑要点。

n 融资不足没有像预期那样干扰市场。

n 购买者的组成产生了实质的变化，从用于居住的购买者变成了不用于居住的投资者。

n 没有房地产市场相关知识的客户非常容易接受媒体公布的权威价格。

n 市场价格前所未有的两极化。

n 如果用阿根廷货币——比索评估市场，货币贬值使使房地产市场受益，物业价值上升——如果用外国货币评估（欧元或美元）——物业贬值，但并不同阿根廷货币的贬值比例一致。

PS:

Architects Rozados和Gomez Picasso擅长包括住宅，商业和工业物业在内的，位于布宜诺斯艾利斯地区各种物业的估价。以上的案例从一个角度表明，在其经历的情形，及对房地产部门的影响方面都能提供丰富的教训。各种反应，揭示了不考虑多重因素在危机中的作用，过分单纯化分析的弱点。关联是经济现象分析的核心，但很多因素我们常常主观地鸡毛令箭地拿来引用，其实同趋势影响不会大，甚至无关，但同文化的，社会学的和个人的行为紧密联系。在眼下各种观点横飞，角力各异的楼市中，要把握楼市的走向，先从现实生活、个人状况、社会的稳定发展、传统的国民消费习惯开始考虑，或许能踏准节奏。

landfish

昨天下午听的"新城区规划及主题楼盘说明会"总体感觉乏味。二楼会场内听众一部分是参于展销公司的营销员、公司员工，消费个体不多。空荡的一楼展区从三点开始人多一点来看。

说明会上PPT的规划资料很陈旧，讲述人水平也不高，难怪几位大师昏昏欲睡。

抽身去往一楼展厅，除了西城年华、天阳棕榈湾、水印康庭，还有天阳美林湾（勾庄）、中尚橄榄树（崇贤）。。。。。。销售员的应答都不是很精神，绝大部分面对提问，回答是“都有，都有”。西城年华开盘的几栋楼以及楼价明显是在“试水”。在水印康庭聊了会儿，那楼盘紧*三塘，挨着未来的体育公园，开盘三栋楼，居于小区中心位置的9、10号起价9050，居于偏南边的3号楼起价7250。有东西边套图纸面积139.84，一不留神就要成非普通了，到实际交房也许买家要面对实付面积大于权证面积的可能。

唯一让我眼前一亮的是“联合*世纪新筑”，此地是去年拍卖的，偶也曾注意过（*）。业主没变：联合房产。没有地铁概念，没有高架交通的市区楼盘，南临余杭塘河，西*莫干山路，过街是热电厂。说白了，就是北大桥地块。城西和拱北现在已经吸引了许多人的眼球，再往北，墨香院、和睦地块也挺热，可见业主对此地块开发信心很足。开发总量15万方，9幢楼，有高层，也有多层，主力户型90-130，听说当初地块征用条件里头还要建菜场和小学以及规划公用道路。销售说：价格未定，十月会开盘。

眼下混乱清淡的交易背景下，这样的说明会说明不了什么，但能证明郊区楼盘销售压力很大。

*

年初的想法：

政府土地供应还会紧张。去年4月底，国办下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，暂停半年的农用地转用审批、暂停新批的县改市、区和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改(即“三个暂停”)。10月底，“三个暂停”到期，焦渴的地产商和地方政府，迎来的却是一份《国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》。接下来，2005年的土地市场，还将在紧缩政策的延续下越来越规范。比如：即将开始的存量土地清查、建立国家土地督察制度，设立国家土地总督查，向地方派驻土地督察专员、新增建设用地土地有偿使用费施行新的收缴办法等，这些都会让本地政府的供地计划难以编制更别提计划的实践了。由此，在2004年年底开发商们的追高争地变得非常亢奋。另人担忧的是，房地产宏观调控的一个目标固然是想将上涨过快的房价稳定下来，但是，房价攀升，诱使地产商不断地冒险高价拿地；但土地紧缩，拿地越来越难，土地成本亦不断推高，反过来又拉动房价继续攀升。就在年底的土地拍卖会上，杭政储出[2004]75号地块，位于拱墅区和睦地域，共10家单位报名，经过3轮报价和12轮书面竞价，最终高于起价60.5%以4.28亿元成交，楼面价就达5195元/M²，假设按3000元/M²投入建造计算，那么按税前25%的毛利算，开盘价起码得11000元/M²了！我们还应注意到：2004年5月19日土地拍卖会上，比该地块向北更接近武林商圈约两公里的杭政储出[2004]31号地块成交的楼面价是3941元/M²。 所以，在这样的土地价格走势下，在这样未来房价导向下，开发商和投资客是不会轻易放下唾手可待的利润，商品房整体价格难以下挫。