浮出水面第二贴，论杭城房价整体趋势

andrew_zoulu

suean1029 发表于 2016-9-21 11:37
楼主，6月没上船，现在入金地的二手房还值得吗？求解！！

首先，问自己在目前环境下，是否需要买房子？这个问题每个人答案不一样，没有标准答案。

如果你想买，那么自在城，总体而言，我觉得是值得的。
原因1：相对于很多其他地方，这里涨幅有限，有点价值洼地的感觉。有限的原因是，原来有大量投资客的套牢盘需要消化。一旦消化完毕，将出现跳涨。因为这里从产业发展、交通、学区、生活配套、小区环境质量，都没有什么问题。近一点的类似有蒋村（蝶园、西溪里、华府、西卢），蝶园的套牢盘压制了很长一段时间的价格，前几个月消化完毕后，出现了一个跳涨。
原因2：周边大环境未来一段时间趋势向好。从未来科技城、浙大西区建设、紫金纵创小镇等到三墩的改造到双桥的开发，包括明年2号线的通车等等吧。整个这一大片未来的利好还是很多的。
原因3：周围有短期房价引爆点：1、这个月底三墩北有场土地拍卖。以目前的市场环境，虽然在绕城边上，但还是可以期待的。拍的低1.5万左右，以自在城的位置对比，对自在城的价格没啥影响。万一拍个2万呢...  2、万科三墩项目开盘。万科的朋友说那边要开三万以上。我问他为啥这么贵？他说，他们大领导说，“西湖区”这三个字就值三万。这是8月份G20之前他跟我说的。

andrew_zoulu

ziyiyiren 发表于 2016-9-21 11:11
请教楼主，现在的行情，刚需还能上船吗？

回答你，同时也对你楼上几位统一回答。其实，这个问题真的很难回答。
早前我一直各种呼吁大家买房子，因为我觉得杭州的房子，不管新房还是二手房，不管哪个区域，都可以买，涨多涨少的区别而已。没有风险的。
但现在G20涨了这一波之后，我感觉不能继续这么说了。
现在杭州的行情非常之乱。有太多的利益关联方，地产商、中介、房东等，各种价格混乱。太多人在浑水摸鱼。大量对市场没有仔细分析研究，信息掌握不全，概念不清晰的刚需、投资客，本地的外地的，都在这个市场里面大量而快速的交易。

客观的说，以我的对市场的了解（个人觉得还是比较了解的，呵呵，不应该骄傲，要谦虚...），我仔细想过，在杭州我还真找不出任何一个地方，说这里这个价格虚高了，未来一定会跌。但是，在当前这个时点，在目前环境下，我肯定不敢说，你买杭州任何一个地方都有的赚。同时，我觉得任何一个理性而客观的，对杭州市场了解的人，都不敢这么说。

这就是我的回答。大趋势还是向上的，这一点没有疑问，但具体的，你要自己把握。

笑脸123456

楼主，请教下，目前自住在仓前，娃还小，还不到幼儿园的时候，钱也不多，只能买150w的房子，是买学区房好呢，还是找个便宜的地方投资好呢（富阳或者临安或者老余杭），求大神指点啊

andrew_zoulu

笑脸123456 发表于 2016-9-23 13:10
楼主，请教下，目前自住在仓前，娃还小，还不到幼儿园的时候，钱也不多，只能买150w的房子，是买学区房好呢 ...

富阳、临安、老余杭，那边有多少房子，你了解吗？那边有多少地等着盖房子，你知道吗？那边3个月之前、半年前什么价格，现在什么价格，你清楚吗？
现在是市场火爆，万一有个风吹草动，有庞大的供应，而有效需求又没那么足，一大群投资客，人家成本还比你低很多...反正我是不会去买的。

学区房嘛，我觉得还是不错的。特别是城西的学军、星洲、竞州。首先涨幅不大，除了文鼎苑，这样还比较稳。而且，你想闲林、未来科技城，那么大一片，竟然都没有学区！！！而且这一片住的还都是文化程度比较高的，多半还没小孩，或小孩没到上学的年龄。只要他们10个人里面有1个想给孩子一个好一点的未来，那上面三家的学区房就不够分的。
他们有需求，那购买力呢？未来科技城的收入都还不错吧。听说很多人还有股票期权啥的。实在不行，反正现在未来科技城房价这么高，卖一套就有钱了呗。

再加上你自己还有需要。所以，就你的两个选项而言，根本就不用考虑好不好。

jxt99

强帖要顶，分析的太到位了。

倾城而已

楼主对古荡这边的房子了解吗，月初入了一套老破小，单价2.3精装楼层好，是不是站岗了

天心十道

楼主分析有理，这几天突然感觉老余杭那边的不少奶爸妈都在看星洲竞舟文华学军的房子。仔细一想杭州刚开始稳定上浮的板块确实很多。只是谁都无法确认哪里何时是个头

IT4.0

又看了一遍，推论全中

冰河世纪56

andrew_zoulu 发表于 2016-9-23 16:04
富阳、临安、老余杭，那边有多少房子，你了解吗？那边有多少地等着盖房子，你知道吗？那边3个月之前、半年 ...

楼主，丁桥的经适二手房可以入手么，看了丁桥兰苑89方的，大概110万，刚需

龙潜西湖

好贴啊 精华

龙潜西湖

楼主 请问目前情况下，投资这两个地方：九堡沿江2.6万以上和金融城、渔人码头附近的中海御道4.5万选择哪个好？另外代朋友问问下沙金沙湖一带值得投资吗？

rock99

大神，南星桥的融创候潮府可以入吗？68000元的楼王？急，多谢

andrew_zoulu

rock99 发表于 2016-9-25 22:35
大神，南星桥的融创候潮府可以入吗？68000元的楼王？急，多谢

我觉得买楼王的人，都属于有钱难买心头好的主。
你要喜欢，就买呗。

我认为：从投资角度来看，一般都是买首开的沿马路的底价的。因为这样可以保证在这个楼盘里面，你的成本是最低的。到时涨了，你赚最多，比例最高；跌了，你稍微让点价，亏一点点就跑了。别人是无法和你在价格上竞争的。从这个角度看，买楼王则完全是相反的。

所以我的建议，自住，买个喜欢的，没任何问题。纯投资角度，买楼王，特别是像侯潮府这样已经涨了很多的盘，并不合适。

andrew_zoulu

龙潜西湖 发表于 2016-9-25 21:41
楼主 请问目前情况下，投资这两个地方：九堡沿江2.6万以上和金融城、渔人码头附近的中海御道4.5万选择哪个好 ...

你问问自己：
九堡沿江涨50%到100%，可能性有多大？即涨到3.9万到5.2万。
中海御道涨50%到100%，可能性有多大？即涨到6.75万到9万。

我不推荐具体楼盘，只分析一些情况，选择还是要自己定。

andrew_zoulu

冰河世纪56 发表于 2016-9-25 13:32
楼主，丁桥的经适二手房可以入手么，看了丁桥兰苑89方的，大概110万，刚需

首先，我觉得主城区、地铁口1.2万的价格，还是不错的。

如果要比较，那么我们可以在城东的几个经济适用房集中区域比较一下。

九堡、北景园、丁桥。
目前，这三个地方的面貌和居住环境相差不太大。价格九堡1.6，北景园1.4，丁桥1.2，这个价格基本反应了目前距离市中心武林广场的远近，和交通便利程度的差距。
我们看未来几年发展，分别有地铁9号线和3号线，相差不大。居住的面貌和环境的改善，九堡明显比北景园和丁桥要好。周边不断有土地会拍卖，农民房和小厂房拆桥，城市核心东移到钱江新城，钱江新城2期的开发...

不说概念，简单比较事实更容易理解。

丁桥的几个方向我们看看：往南有铁路、机场、高速的阻隔，贴别是铁路和机场，没有可能跨越；往北是半山；往东是郊区；只能从西面发展过来。我们在地图上测量一下，从丁桥出发，往西沿马路走，最近的一个核心区是新天地、中大银泰、万家星城，距离7.5公里，现在那边住宅约3万。
而九堡呢，从经济适用房集中的核心区开始：也往西走，6公里到了钱新2期的留香园、御道路，现在约5万，7、8公里到东方润园和市民中心，杭州最繁华的地方。
哪边更好不言而喻。
另外九堡的经济适用房还有个优势，就是学区比较好，这个很难得。而丁桥的房子有个风险，万一（我觉得可能性并不大，但万一呢）地铁3号线没有列入三期...

当然，买房还要考虑自己的生活，不能只从投资角度看。这个取决于你自己的情况。

柠檬可乐1919

楼主，看了你的分析觉得很赞，请帮忙分析下，现在这个情况一个上海朋友想来投资杭州的房子还合适吗？昨天主要看了瓶窑和老余杭，主城区等热门区域都涨太多了，瓶窑貌似现在还没人关注，现在大概7-8千的价格可以入吗？

andrew_zoulu

倾城而已 发表于 2016-9-24 19:13
楼主对古荡这边的房子了解吗，月初入了一套老破小，单价2.3精装楼层好，是不是站岗了

买了就别再想了。多想想怎么多赚钱，再买个更好的。呵呵

rock99

大神，那您对候潮府（即钱新一带）未来房价走势怎么看？从走势上看，还值得入吗？谢谢

andrew_zoulu

柠檬可乐1919 发表于 2016-9-26 10:15
楼主，看了你的分析觉得很赞，请帮忙分析下，现在这个情况一个上海朋友想来投资杭州的房子还合适吗？昨天主 ...

首先，投不投，取决于他们自己怎么看杭州。
如果，觉得杭州未来像邓的深圳，江的上海，大的杭州那样，当然还可以继续投。对于看好的股票，当市场走主升浪的时候，拉了两三个板，当然应该继续追了。
如果，觉得杭州也就一个好点的二线城市，那目前的价格，即使还有空间，投了意思也不大。

对投资而言，风险、收益是匹配的。如果未来继续暴涨，瓶窑的房子，起价低，涨幅一定大。但行情不好也容易砸手里。市区的老破小，租售比很高，翠苑有些房子租售比能到4%，这种房子是没有下跌空间的。假设未来科技城的房子从3万继续涨到6万，难道翠苑继续保持2万？可能吗？
怎么选，看他自己怎么想。

andrew_zoulu

rock99 发表于 2016-9-26 10:24
大神，那您对候潮府（即钱新一带）未来房价走势怎么看？从走势上看，还值得入吗？谢谢

我还是很看好那边的。
但杭州目前的情况，新房大都把价格拉上去了，反倒是二手房，似乎有些机会。
比如，G20之后，有朋友说，钱新那么好，为啥边上的金基晓卢价格才4万多一点。我的回答是，因为还想给你一个赚钱的机会。