四年7套房子，潜水三年，第一次发帖谈一谈我在杭州的买房史！

沙龙

回应一些回帖：
潜水3年跟个人性格有关，在水平不够时不敢乱说，00年开始看一些股票书籍，05年开户，07年才第一次买股票（现金流不多）；在天涯经济论坛潜了4年（更长），到现在没发过一个字。本人不是职业写手，也不是任何人的马甲。
  买梦琴湾的二手房时，业主已经在几家中介挂过了，我们接上头后找她挂的中介核算过税费、交易费等，她怕当风险，最后我们还是回到最开始谈的那家中介做，最终的费用降了很多（刚需可借鉴）。
  09年3月份下沙东的房子到现在都是翻倍的（保利从6K到13~15K），首付20%，杠杆率达5倍，所以现在卖出收益率会超过500%。

金瑞风景

90# wkg 以后信贷政策长期收紧，波段操作越来越难。做短差手头流动资金会多，但是回主城区买一套高品质的公寓以后也是天价了，总资产是很难赶上市中心的绝对增值的。

金渔灌篮

以前没经历过排队买房的，挺好奇，拍了些照片，还想第二天漏夜排队肯定会成为楼市头条新闻，第二天晚上上口水看了，很多人说是保利找的托，小阳春，看空着多。
沙龙 发表于 2010-12-19 19:54

那天俺也第一次去杭州看房子,才知道这房子还要排队早才能买的,本来就是去围观的,确实看了新鲜!

金渔灌篮

我4月份的时候，也去暴力看过，11号楼，61平米的户型，还有5-6套
起价5280，比伊萨卡贵，伊萨卡起价4770，后来定了伊萨卡
烦了小太爷 发表于 2010-12-19 20:06

我3月份的时候,也去保利看过,对保利的营销没好感,户型也不感冒,11号楼等商业配套起来了,基本没江景!
看保利时偶然路过观澜,一线江景,小跃层户型更吸引人!起价才比保利贵了几百,太划算了,金隅观澜首开盘就买了观澜!起价6000不到,均价7000!

金渔灌篮

直接去银行按揭的时候代办，不要中介费。

自己过户也可以，只是手续多点。
一壶 发表于 2010-12-20 00:43

自己过也可以做好阴阳合同,合理避税!

沙龙

转帖共同学习：
投资置业概览，关键16因素浅析（上）
　　
　　1． 人生阶段：不同人生阶段，考虑因素、决策依据、目的都不同。要随需应变。如单身、婚房（刚需）、生子（刚需）、学位房、改善、豪宅、养老，所要考虑的都不同。不同阶段的风险承受度也不同。一辈子，不能用一套标杆去置业，随时而变。
　　2． 置业类型：置业是个性化的，目标不同，方式不同。整体分为自住、改善、投资、投机。
　　自住考虑负担能力、居住需求满足度；投资考虑租金回报中长期升值；改善考虑户型和舒适度长期保值升值；投机考虑大趋势和介入点和贷款利率成本。
　　3．选房本身指标：户型、区域、园林、朝向；不同人生阶段和置业类型考虑重点不同。如投资不重朝向，自住要朝向好。后续专文详述。
　　4．置业城市：买熟不买生，宁买大城市小的，不买小地方大的。地段就是城市，城市就是地段。四大城市，房子是投资品有规范的市场和进出机制。近年城市化进程，1线、2线、省会、小城市都有投资机会。大城市波动大，需要更强的头脑，但牟利机会就更大。珠、长、京三角，核心城市投资价值和升值更可靠，周边城市只适合度假和养老投资性不强。
　　5．投资组合：鸡蛋不要放在一个篮子里。在投资预算内，尽量购置多套房。主意产品的布局，类型组合。比如大中小户型组合，成熟和新区组合，短中长线组合，现金流和升值线组合。
　　6．经济周期和置业点：经济有周期有波动，整体螺旋上升（50年），一个周期是一个抛物线（8－10年）。大趋势（世界和国家宏观经济），小环境（微观和产业经济）。投机和投资，介入时点比较重要。放贷规模、利率是核心的指标、直接导致拐点，税赋只是一个态度不影响趋势最多影响幅度和速度。
　　7．置业心理分析：设身处地，推测各方的心理。买之前，先想好卖：何人何时何目的何价来买你的房。政策和拐点，在中央、市、局角度考虑、富豪角色考虑。升值和出手预期，关注投机者、实业家、工薪、小老板、白领、金领的置业心理。预估人口红利的影响，分析60后、70后、80后。反向思维。
　　8．房屋类型：小公寓、酒店公寓、2房、3房、改善、大户、豪宅、别墅、第一居所、第二居所。可卖条件、价值因素、升值潜力、变现率都不同。2、3房是首套房，公寓是投资房，第二居所是改善且长线产品。

沙龙

3）投资置业概览，关键16因素浅析（下）
　　9．置业常胜：地段、地铁、学位、大社区、高赠送、新规划区（可靠）。满足上述条件，户型不错，哪怕在高点买，都不会亏太多；涨起来更快；卖起来变现率高。
　　10．不影响投资价值因素：临路噪音、高压线－辐射塔、朝向，自住可以避免，但投资不影响价格和升值。地段第一，地段和配套好，其他因素都是小因素，至多影响成交率。
　　11．资源置业：稀缺且难复制资源，才是价格预期的要素。配套资源，学校、商业、金融中心、办公中心、行政中心。景观资源，城市中的永久优美自然景观资源，优于郊远景观；景观在美观、自然、独一的前提下，离城市近价格越高。荒郊野外的孤零零的一个区，没有当地经济支持，抗不起波动。户型资源，大户型、别墅等，比较重要，但不真正稀缺，很多变通方式可以推出更好的新型大户型。深圳的山多，山景不是真正稀缺资源。
　　12．置业成本和回报：投资回报、租金回报、杠杆。投资回报，指投出第一笔钱和持有成本，在物业卖出后，获得的利润比，用于升值和投机。租金回报，指每年可靠租金减除持有成本后，多久收回购置成本，用于投资城市出租型公寓。杠杆，指付出首期，从银行贷款购买，比如20万首期实际购买100万的房产，升值1倍，就是20万赚回100万，投资回报是5倍。侧重升值，可以忽略利息成本，不用计算10年付出多少利息。
　　13．房价及走势因素：区域经济、中国经济（货币金融政策）、世界经济发展，决定大趋势；供求关系：有购买力和购买动机的人决定房价；区域房价＝人口×收入×中高端人数比率；钱多者决定房价，穷人被动接受
　　14．二手房价格：同区同类新房价格*0.8；预期价＝标杆区域价格差×规划前景和实施速度×周边企业和经济×人口组成和收入×经济和人口趋势。经济基础决定上层建筑，荒郊野外的别墅，无论升值还是套现性都不如中心区域的3房。发展商逐利，成熟区域新房价格比２手可能贵很多，比如５０％，并不意味着高价新房会大涨，不未必周边２手会即刻涨到新房价，但价格差可能会缓慢缩小。
　　15．深圳置业：考虑区域、个盘、户型、地铁、学位，自住兼投资购买较新区域的大盘有地铁带至少省级学位，错不了。
　　16．郊远豪宅和度假物业，投资没有想象得美。能够在预期时间和价位顺利卖出的房子，才是投资胜品。好的房子，3－7天能成交，变现率赶上银行定期，这样的房子一般是在城市中心或成熟区域、居家的社区和住家户型。深圳的关内三区、龙华、布吉的2000-2005年开盘的大社区的2－3房，在2007年高峰和2009年高峰期，都能1周成交。而郊远所谓豪宅大户，挂牌半年成交是常态；樟木头淡水的别墅，1年都可能卖不出。

hzgreen

职业写手

KNJ88

这个帖子不错啊。
请问一下目前楼主大概总资产有多少万了？其中银行贷款大概还有多少？个人资产中靠房子前前后后投资累计增值所带来的收益有多少万？

白开水1703

沙龙

初步算了一下，手上的3套房子按目前市场价可卖到370W左右，购买原价+税费+已经付按揭约180W，因都用是用最低的首付，杆杠放到最大，按初始投入算收益率超过300%。钱是06~09陆续投入的，应该算是不错的投资。

沙龙

我每次收房前都会找好装修公司，收房后立即安排装修，1个月完工，然后租出去。下沙的房租还不错，一套能完全供按揭（装修的稍好），一套可供一半按揭（简装），收到房子后按揭压力就很少了，目前手上的总按揭略超一百万。我很惊讶于一些人的大方，买了房子后一放就是三五年，不用来出租产生现金流。身边有不少这样的朋友，嫌杭州的房价贵，全款20~30万在老家买一套房子放着，也没有计划3~5年回去，一没有自己住的价值，二不出租产生现金流，买的房子跟一堆废铁有什么区别？？
  很快过年了，如有会农村过年的朋友可以看看，村里造的最漂亮的房子都是没有人住的。为什么？能在外面赚个30~50万建漂亮房子的人，在城里肯定混的很好，最多也就过年回去住几天，浪费啊！
  很推崇另外一个帖子中的一句话，钱多钱少只是贫富的表面现象，真正决定贫富的是每个人的投资水平，是他们的收益率。
  你的思维、理念决定了你的行为，所以不用为错过09年初的买房机会烦躁，把自己的理念拨到正确的轨道上来，你不会错过下次机会，如果每天只是骂娘，下次错过机会高位被套的肯定是你。

被子厚实

沙龙说的确实有道理，脑筋一改天地宽

沙龙

我的理念是买入低估的资产，长期持有，总有一天市场会发现价值。
天涯经济论坛牛人很多，推荐一个很好的关于买房的帖子，我的部分内容转贴自这里：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/193477.shtml

被子厚实

沙龙能不能细说买股？买房实力不济

沙龙

这边的故事已经讲完了，以后重点会放到另外一个帖子上，希望与口水高人共同探讨。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-4836884-1-1.html

我是天行者

12# 沙龙
野风房子造的是不错的，只可以养了一群不得力的营销人员。营销不得力再好的房子也难卖出价钱，呵呵。

沙龙

我只想跟大家讨论投资的理念及方向，没办法细说买股。

灿若夏花

:emo212_

ideaboy

楼主2001年毕业，比较成功的房产投资。
本人也是01年毕业 应该是同龄人，突然也有回复的欲望，和楼主比本人在买房方面比较失败
也是农村的，一穷二白，毕业月薪1.5k。一直租房,看着房子从没想过自己也买一套。
05年，女朋友家里催了，当时我和女友两人加起来存款不到5w，硬着头皮买了一套市区50p二手房。首付跟许多朋友借的，借条答应2年内还清。比较感激他们。按照当时本人和女友收入水平想在2年内还清10w借款简直不可能。本人加女友月薪8k，还房贷2k多。 比较杯具

06年底做了个私人项目，赚了一笔，把借款全部还清。到07年4月看到股市大牛，把所有现金投入进去，结果经历530，从6000多点一直下跌，我也一直没操作，还好本人买的是封基。到现在已经盈利。

08年本人工作之外操作了一个项目，收入暴增，当时同事都在买亲亲家园的房子，还说滨江金色兰亭的房子才1w左右，建议我买。我没当回事，当时地看法一直是房价太贵，肯定会下跌。。。。现在回头看自己开窍的太迟了。

到09年7月份，朋友说去附近农村手里弄套经济房的房号，结果政策不许。后村民愿意卖手中的房子，但经济房过不了户，不敢操作，45w可以拿到3房，不了了之。

之后09年10月去看了城北的几个楼盘，同事叫我下单，我都一笑了之。。（杯具）
到了10年4月，实在看着房价涨的不行了，在市区中介看了下，贵的恐怖，城西的次新房都2.3w以上。结果跑到郊区买了一套，买完就调控。买在高点。

现在对房价看不清楚。迷茫中。郊区的房子老婆不愿过去住，想在市区改善性买大点的房子，发现要全款了。杯具

现金全部握在手里。一半100w在股市，一半出借拿点利息。还有许多无息借给亲戚朋友。

半夜随便发下自己的真实经历，希望可以看到更多01年毕业的同龄人步入社会后的收入以及生活轨迹。
本人薪水现在还是很低，一年不到10w，主要靠做一点网上项目