要买房，这些事，你可得留点神。

碧云老妖

话说买房绝对是一件操心的事，说真的2000年开始到2010年这10年轰轰烈烈的炒房，如果不是房价飞涨，真的不是每个人都愿意参与的资产增值活动。
现在房价慢慢的趋于理性了，再也没有那种闭着眼睛买了就能涨，更多的是买房就是自住了。
但是买房，你总是希望自己买的房子增值多一点，那么这些事，你可得留神。

我们还是从有关学区开始讲吧，买房学区是永远绕不开的话题。
学区房：
1、首先你可得小心，你买的这个学区是不是有特别规定，现在很多小学规定6年内，一套房子只能上一个小孩，
如果你这套房子之前的房东小孩上过学，你可得计算好了。
    特别注意一下，学区房指的是小学学区，初中没有学区房的概念的，所以学区房的使用时间就是6年。

2、买学区房，永远是买小的，没有人愿意将学区房作为改善房的，因为这个很划不来，比如140方的三房学区房，
    别人可以在周边一样的地段，买一套一样年限的，160方的四房非学区房，
    而且学区房普遍小孩比率高，还有很多家长买了只当作上学指标，小区出租比例高，小区里有点乱，不适合改善房的需求。
    买学区房，最好是1房，2房，三房顶天了，四房及四房以上很容易变成永久房东，想卖没那么容易。
    而还有一个很重要的因素，就是买学区房的父母，年纪基本上都是25~35岁，
    他们的经济实力大多数还买不起4房的学区房，其实这个才是4房以及4房以上学区房砸手里的根本原因！
    所以切记学区房买1房或者2房，3房顶天。

市区非学区旧房子，
1、我一直认为市区旧房子没有任何价值可言，它唯一的价格支撑在于3点
     1）租金支持（现在市区部分50多方的单价2万或者不到的房子，勉勉强强可以跑过定期存款利率）
     2）拆迁支持（可能性中奖一样）
     3）低收入城市新移民的落脚点 ，不管是物业，交通，菜市场，连附近配套的产业都适合低收入心移民。。。
    所以这种房子，切记不可买大，只能买小。
    我认为它没有价值可言的第二点是，贷款难，杭州30年房龄的房子有贷款限制。

碧云老妖

一个劲的在叨叨要买小要买小，
那么什么买大呢，
有发展潜力的或者商业气氛浓厚的区域普通房子，买大。
这些地方，很有可能成为你的改善房，并住上十几，二十几年。
问题来了，那小孩学区怎么解决。
也许这个问题对那些小孩已经上初中的人，不是问题了
但是对于小孩还没上小学的人，这就是问题了。
解决办法：
1、一套改善的大房，一套小的学区房。
2、你要相信新区域的教育建设会给你带来意想不到的效果。
也就是这里有两手准备，比如很多人对申花的大关小学嗤之以鼻，但是也许很多年后，你不会那么想，
同学们，能买得起近300万和400万的家长，对小孩的教育都不会差，无论其本身素质还是经济实力，
你要对他们有信心。
实在不行，还可以买一套学区房，反正6年后还可以以更高的价格卖掉，你不亏。

zhudong986

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-11-15 19:51
一个劲的在叨叨要买小要买小，
那么什么买大呢，
有发展潜力的或者商业气氛浓厚的区域普通房子，买大。

从现在起，买房要谨慎。
买了就涨，闭着眼睛涨的时代过去了。
而房子买了，它有你资金的机会成本，有贷款利息，有交易费用。
我曾经算过，如果一套房子以3成首付买来，5年后卖掉，那么这套房子每年涨幅必须达到8%，它才能战胜它的鱼儿宝这种机会成本。
也就是5年后必须涨幅超过40%，接近50%，它才能保本。
以后房子和车子一样，属于消费品，只是如果你全款买的话，它能战胜银行定期（3%的年利率）。

所以买房，一定要是买了能住10年的，要不然还是等等。

碧云老妖

本人985硕士毕业，98年开始跟着家人来杭州买房，曾经有一段时间每个周末的主要任务是老家来亲戚，带他们全杭州看房。
经历过01年到04年，一年房价涨1千，要买房就得要给销售员塞钱才能买到的事，
经历过05翡翠城杭大路千人排队，最后这批人买在高点的事。
经历过07年万家花城排3天2夜的队伍的事。
经历过08年东方骏1万还求爷爷告奶奶的卖房子的事。
经历过09年东方骏，文鼎苑，西城年华，东方红街等等售楼处找不到做的地方的事。
经历过10年昆仑公馆明显的销售疲态，却制造气氛，装着很吓人的事。。

发这样的贴，好像没人反应啊。。。

碧云老妖

交通，
谈到交通，我们第一想起来的就是地铁。
地铁可以带给人方便，大家都喜欢地铁。

但是你要知道
在北京、上海，到处都是地铁，
也就是只要你是市区，随着时间推移，地铁将不会成为一个稀缺品，你其实不必要为城市里的第1，2条地铁付出过高的溢价。
而且现在已经反映出来，那就是九堡地铁楼盘。。。

allmeans

那些年追的女孩

碧云老妖 发表于 2015-11-15 20:08
本人985硕士毕业，98年开始跟着家人来杭州买房，曾经有一段时间每个周末的主要任务是老家来亲戚，带他们全杭 ...

我很好奇你买了多少套房子，卖了多少套，手里还有多少套

碧云老妖

那些年追的女孩 发表于 2015-11-15 20:59
我很好奇你买了多少套房子，卖了多少套，手里还有多少套

这个问题，好隐私。。。

坐看右看

zhishanzhu

楼主写得不错，mark

坡地

    防人之心不可无                              

指针2015

10年黄牛的经验之谈，楼主可否谈谈对目前楼市的看法

萨米特陶瓷

对学区房的观点很认同。
如果又是新房又是学区房呢？

pxb935

mark

碧云老妖

萨米特陶瓷 发表于 2015-11-15 22:14
对学区房的观点很认同。
如果又是新房又是学区房呢？

看对周边楼盘是否有高溢价，如果高溢价的，140方以内的三房顶天了，最好买1，2房。
小孩小学上完后，一样的价格，可以换到非学区房的四房，或者买两套连着的子母房改善。
如果没有溢价，或者钱多且不做投资考虑，这条不起作用。
还有一点，虽然我说房子要做好买了住十年的打算，但是实际情况下，过了十几年现在买的房子你根本不愿意住的。
比如我家98年买的房子，说实在的，那个小区，那个生活，我是再也回不去了（我相信每个从老小区里搬出来的人如果回去，必定有同感）。
看过西溪诚园的房子，09年这批房子，我觉得有点看不上了。
以后还会有造的更好的房子出来。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-11-15 23:26
看对周边楼盘是否有高溢价，如果高溢价的，140方以内的三房顶天了，最好买1，2房。
小孩小学上完后，一 ...

学区房的最大利用价值两种。
1，提前一年买入，5年到了（现在是2年）
2，提前一年买入，小学一毕业，就卖掉。
学区房的目的就是买了入学，
还有中国政策多变，所谓的好学区也会变化（这个在上海特别明显）。
所以学区房的标准就是
1，容易流通，你的交易费用低。
2，不应该在手里持有很长时间，防止政策变化。
好了，学区房到此为止。
接下来，将从交通，商业等便捷性配套，居住舒适度，小区环境，楼房本身特点一一道来。

碧云老妖

指针2015 发表于 2015-11-15 22:02
10年黄牛的经验之谈，楼主可否谈谈对目前楼市的看法

过去的5年。
房价真正涨的猛地是北京，上海，深圳。
北京，互联网，传媒，金融，创投等。
上海，创投，金融等
深圳，创投，IT，金融等
共同特别就是高收入行业大发展，从业人员众多，支撑了房价，人口基数大购房者多。
第二梯队，厦门，南京，合肥，苏州，也涨了。但是都是正常涨幅（不要觉得5年房价涨了50%吓你一跳，其实这个涨幅是跑不赢投资资金的机会成本的）。
杭州，过去5年没涨，算是对1999年到2009年这10年疯狂的纠正。
杭州最终会回到和苏州他们差不多的节奏，以后买房必须考虑自己的居住功能，要不然你就是为那些每月出3，4千租你3，4百万房子的人打工，银行利率都比它好好几倍。

那些年追的女孩

碧云老妖 发表于 2015-11-15 21:03
这个问题，好隐私。。。

因为算起来你也是资深炒房客了

望月怀远

谢谢，学习了