要买房，这些事，你可得留点神。

碧云老妖

人前人后 发表于 2015-11-16 16:30
学习了~
顶楼主
版主应该加精

好像没人看吗。
好了，讲讲交通吧。
交通好，自然好，没什么好说的。小区不远处有高架和准快速路当然是好事。
但是这里牵涉到一个问题，噪音。

注意，噪音和有声音是两回事。
1、房子的任何一面临高架和快速路（中和高架，石祥路地面快速路等）。
2、房子的南面卧室临城市主干道（文一路、文二路等）。
这个是不可以接受的。
还有就是南面卧室临大型shoppingmall，比如橡树园南面临城西银泰城的房子，不单单是噪音，还有光污染。

但是注意噪音和有声音是两回事。
板上有一个所谓的安静专家，提到的一点点都不可以有声音。
那真没必要，比如南面卧室临小区里或是小区间的道路，北面有一条普通马路等等。
除了特殊行业，大部分行业都是早上7点多起，8点多出门，然后晚上9点洗洗，11点睡。
你只要是正常的作息时间，可以说所谓的有声音，都可以无视，
因为它有声音的时候，你也起来了，你要休息的时候，它也没声音了。

那上述噪音可以忍受吗？
不可以妥协！
因为高架、快速路、主干道、银泰城等等噪音的作息时间是不规律的！

fishstar59

楼主为什么不早点发帖子

碧云老妖

fishstar59 发表于 2015-11-16 20:55
楼主为什么不早点发帖子

因为我发帖，经常要被口水楼市审核，没劲。刚刚稍微修改一下，又要被审核。
没办法，有时候说了真话，容易触动利益。
我接下来还想说说开发商，有劣行在案的开发商，赶紧给口水塞钱，然后把我的贴给审核掉。

指针2015

楼主好人，口水难得好帖

peppps123

30年房龄不能贷款是个伪命题，所有房子无论今天新旧都会满30年，城市发展也总会有边界，总有一天市区基本都是30年以上的小区，不给贷款，银行好去喝西北风了。 事实上，欧美城市上百年的公寓也照样给贷款，银行只要求买贷款保险就给贷款，贷款多少，年份则看你的经济和信用状况，与房屋新旧无关。

dincnet

不错不错

碧云老妖

peppps123 发表于 2015-11-16 22:08
30年房龄不能贷款是个伪命题，所有房子无论今天新旧都会满30年，城市发展也总会有边界，总有一天市区基本都 ...

本来想马上回你贴的，怕一回又变成争论贴，迟点吧。再来一个深入剖析。

莫名其妙买了房

干货  很多观念都很认同

peppps123

无关争论,真理越辩越明,热烈的讨论是好事.以在下之见,欧美日城市成熟房地产市场走过的路是今天中国楼市未来某种意义上的写照,虽然中国楼市有自己的特色,那就是城市扩张遇到永久边界,摊大饼的模式终结,楼市走向二手房时代,房龄长短不是关键因素,地段(包括交通,周边商业配套，教育,风景与景观,历史文化艺术场所等一揽子因素,当然也包括房屋本身品质和小区内环境,但房屋外周边环境更重要)的重要性再次成为关键因素.举例说在伦敦巴黎柏林罗马纽约芝加哥旧金山,偏远的和居住人群混杂,缺乏优质教育资源的位置,哪怕再好的别墅,也卖不出价格,底特律的大量1美圆到100美圆出售的别墅就处在这种环境下.西方城市,甚至还有台北东京新加坡这样东方城市,大量出售的都是房龄几十年甚至上百年的二手公寓,银行完全不存在不给予贷款的问题,而是通过强制贷款保险来解决贷款资金安全的问题,至于贷款成数根本不是看房龄,而是视贷款人经济状况,信用记录评估的结果.这个评估结果分值高的人,就是优质贷款客户.

peppps123

杭州还处于城市扩张时代,楼市还处于增量新房时代,自然存量老房不受重视.反观深圳关内,厦门本岛和上海外环内区域,已处于明显的二手房交易绝对主导时代,房龄已不是银行放贷的关注因素.比如说徐汇区的产权花园洋房和新里私产公寓,论房龄已有80-100年,但银行就是肯给予高比例贷款,道理很简单,一是不贷款,中心城区的银行房贷业务就只能喝西北风,因为区域内只有很少新房和短房龄次新房在售;二是值得放贷,中心城区的地段沉淀了历史文化景观和商业文教医疗资源价值,这些价值就是资金最安全的天然抵押品.

peppps123

再举个典型的例子,对上海外环内的中心城区而言,老旧房除地段外还有一个最大的价值,上海的城市建设边界已经划定,未来只剩下100多平方公里土地可以用于开发建设,其中还包括工业，公用设施,教育医疗等用地,其中的住宅用地屈指可数,还大多数分布在外环外的郊区.因此上海已制订了再用两个五年计划时间全部拆除中心城区二级以下旧里的蓝图,至于10年之后,在二级以下旧里全部得到改造的基础上,就开始拆除旧改70-90年代的多层老公房,整个城市进入旧改为主导的模式,城市扩张已到头了.这种新常态下,好地段的老旧房,绝对是个宝,房龄不是问题,因为次新商品房届时也都满30年了.

hero78

很好，继续

花园道10号

不错

风一样得男子

楼主对房地产看得好透。楼主对滨江和萧山的房子怎么看

sheepdog79

碧云老妖 发表于 2015-11-15 20:24
交通，
谈到交通，我们第一想起来的就是地铁。
地铁可以带给人方便，大家都喜欢地铁。

说的不错,  

地铁因素中能考虑的一个就是" 换乘站 ". 如果有可能, 尽量靠近换乘站, 全家都会方便很多.

zhishanzhu

碧云老妖 发表于 2015-11-16 21:02
因为我发帖，经常要被口水楼市审核，没劲。刚刚稍微修改一下，又要被审核。
没办法，有时候说了真话，容 ...

楼主能否把开发商，物业和杭州特色的小区服务队都谈一谈，这些都涉及居住品质的问题。

碧云老妖

peppps123 发表于 2015-11-17 10:24
无关争论,真理越辩越明,热烈的讨论是好事.以在下之见,欧美日城市成熟房地产市场走过的路是今天中国楼市未来 ...

研究中国的楼市，一定要以日本，韩国，台湾，新加坡作为自己的学习模式。
1，文化。2，人口／土地。3，节约的经济发展模式。
欧美的，不具备借鉴意义。

碧云老妖

peppps123 发表于 2015-11-17 10:37
再举个典型的例子,对上海外环内的中心城区而言,老旧房除地段外还有一个最大的价值,上海的城市建设边界已经划 ...

1，改造旧城区，需要大量的资金和精力，就目前来说杭州的经济实力还支撑不起，其实也没必要支撑。
2，旧城区必须要有稀缺资源，而不单单只是地理中心资源。注意，中心中心是各种资源的中心，而不是百度地图的中心。杭州所谓的市区老房子，周边1公里半径内，有稀缺资源的多不多？
3，杭州的新经济和新产业，也需要低房价低低价支撑，比如当年的滨江，比如现在的仓前。

碧云老妖

peppps123 发表于 2015-11-17 10:50
而且今后城市旧改最大的亮点在于,普遍是原地改造,原拆原建,比如说将四座6-7层无电梯砖混老公房拆除后改建为 ...

容积率怎么解决，市区很多多层，因为密度大，其实容积率并不低？
你在众多多层里造了高层，别人多层的光照率如何协调？
改造的钱谁出，上了年纪的老太太有钱出吗，难道政府出钱？
遇到钉子户，谁解决，我老家是村里其他支撑拆迁的人，天天去钉子户家吵架打架，没用，钉子户说，我有2个儿子，我要三套房子，要不没门。

碧云老妖

peppps123 发表于 2015-11-17 10:37
再举个典型的例子,对上海外环内的中心城区而言,老旧房除地段外还有一个最大的价值,上海的城市建设边界已经划 ...

你啊，就是双重标准，其实真正在国外待过就会明白一个道理，市区旧公寓是不可能改造的，而且大部分是用于出租。钉子户是无国界的，有点钱的人总是嫌弃穷邻居要搬走的。