要买房，这些事，你可得留点神。

碧云老妖

龙爸爸 发表于 2015-12-5 23:44
交流交流，和托不托没关系啊

我已经过了那个年龄了，为了自己买的楼盘仅仅只是感觉上好一点，去和人挣半天。
有时候，规律就在哪里，不会因为我们多说少说就能改变的。

noiseaway

滨江4桥还有发展潜力？只有半岛和海威是新房，其他都太老了吧，而且出了地铁口，其他还有啥配套预期？

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-5 23:46
我一直认为，一个新兴板块要发展，一定要解决人的问题。
怎么吸引上述4类主流群体？

应该是3类，其实低收入城市新移民，买哪个板块，哪个板块准好不了，除非是北京上海的新移民，这些人只是购房者中的相对低收入，能在北京上海买房的各个都是准精英了，只是杭州可能还没到，
我没有歧视意思，这只是一个规律。

碧云老妖

noiseaway 发表于 2015-12-5 23:49
滨江4桥还有发展潜力？只有半岛和海威是新房，其他都太老了吧，而且出了地铁口，其他还有啥配套预期？

别急，当然我们可以讨论。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-5 23:52
应该是3类，其实低收入城市新移民，买哪个板块，哪个板块准好不了，除非是北京上海的新移民，这些人只是购 ...

吸引1，3群体。
必须要有中高端新兴产业，（其实公务员，事业单位，教师，好的国企，庆春路一带的金融业也不错，只是这些单位进人太零星，行不成板块型的利好）。
高端新兴产业，
仓前，滨江一桥，滨江三桥几个大企业，原来的城西，
中端一点或规模小一点的，
三墩的西湖科技园，西溪路的浙大科技园，北软（北软目前远不如前两个，无论数量还是质量）。

龙爸爸

碧云老妖 发表于 2015-12-5 23:49
我已经过了那个年龄了，为了自己买的楼盘仅仅只是感觉上好一点，去和人挣半天。
有时候，规律就在哪里， ...

听听前辈的见解哈

龙爸爸

碧云老妖 发表于 2015-12-5 23:49
我已经过了那个年龄了，为了自己买的楼盘仅仅只是感觉上好一点，去和人挣半天。
有时候，规律就在哪里， ...

听听前辈的见解哈

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楼主长篇著作，支持一下

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 00:03
吸引1，3群体。
必须要有中高端新兴产业，（其实公务员，事业单位，教师，好的国企，庆春路一带的金融业 ...

如果你没有，那么离这些地方近也可以。
比如距离上近，比如有地铁，比如有快速路高架。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 00:03
吸引1，3群体。
必须要有中高端新兴产业，（其实公务员，事业单位，教师，好的国企，庆春路一带的金融业 ...

这部分群体主要是针对年轻群体的置业。
关注，学区和就业距离。
还有就是年纪稍大的改善型置业。
改善型置业，除了新兴产业，
还要另加公务员，事业单位，大型高收入企业，原来的高收入产业密集型区域（比如庆春路金融产业，原来城西IT业），这些人可以接受的改善区域。
这种主要关注，
品质，环境和距离。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 09:31
这部分群体主要是针对年轻群体的置业。
关注，学区和距离。
还有就是年纪稍大的改善型职业。

完了，再加楼盘价格。
目前年轻置业基本在150万到400万，单价1万到3万，改善置业在300到700万，单价2万到5万。
三顿本地就业中，近距就业中，有地铁，环境弱，学区不好且要和农民房，回迁房混合。
北软本地就业中但不如三墩，近距就业中，有地铁预期，周边农民房众多环境弱，不过拱墅区领导不错，拆迁工作给力。拱墅区的学区即使买小也都一般，关键看学区能否几个新楼盘独立于农民回迁房。
仓前，本地就业强，近距就业弱，环境很好，但新开楼盘基本不在地铁线上，吸引不了非本地就业的改善群体，然后没学区恐怕吸引不了本地就业的年轻群体。但是仓前住宅的发展有两个时间爆发点，一，解决学区问题，而且这里农民房比例低，基本都是新房，只要有好的分校，或者好的私立学校，直接解决。二，蒋村的住宅用地基本出让完毕，如果发展后会出来大量就业机会，那么近距就业会强。所以比较看好以后的发展潜力，目前不好看，类似当年的滨江一桥。
城东新城，本地就业弱，近距就业中，学区弱，环境弱，这也是为什么09年东方红街1.35万，文鼎苑也一样的价格，结果现在文鼎苑比它贵1万多。
奥体和世纪城，本地就业弱，近距就业弱，三桥和钱新的就业机会还是相对偏少，不过好在交通好，到一桥，庆春路不算远，但已经属于被滨江区政府，四桥，钱新和钱新二期拦截了。
奥体属于滨江区，学区有改善的机会，看政府操作，世纪城没可能。两者都属于新造板块，环境不错（世纪城的农民房和回迁房比例和仓前，蒋村类似，比三墩，城东新城，钱新二期，北软，还有拱墅区的申花，桥西好太多了），房价2.5万到3万，品质可以保障。其实这里比较适合改善区域，有时候不知道为啥会和适合本地年轻职业的仓前斗上半天，完全是关公和秦琼。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 10:01
完了，再加楼盘价格。
目前年轻置业基本在150万到400万，单价1万到3万，改善置业在300到700万，单价2万 ...

蒋村板块，本地就业弱，就一个浙大而浙大有自己的人才房，但是远期本地就业不弱，板块中心有大量的商业商务土地，又靠近浙大这个产业发动机，有一定的机会，近距就业强。学区好。环境是所有新兴板块中最好的，而且楼盘品质也非常好，限高的楼盘，无论是住里面，还是在它附近都特别舒服。这里比较适合年轻置业和改善置业。看这里，和05年到09年看西湖区申花是一样的感觉。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 10:17
蒋村板块，本地就业弱，就一个浙大而浙大有自己的人才房，但是远期本地就业不弱，近距就业强。学区好。环 ...

之江板块，本地就业弱，近距就业中，但偏弱，唯一救命稻草是滨江一桥，但是一桥新增企业几乎没有，现有企业增量就业机会毕竟有限。学区有学军求是等，但是和北软问题一样，能否和农民房回迁房不一起上学。环境是真不错，有美术学院和音乐学院，也算是一个特色。这个板块就是来和滨江一桥抢生意的。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 10:25
之江板块，本地就业弱，近距就业中，但偏弱，唯一救命稻草是滨江一桥，但是一桥新增企业几乎没有，现有 ...

四桥，本地小范围就业弱，近距就业中上，存量就业很强（比较适合改善置业），但新增就业机会预期偏弱，所以算不上强。环境还不错，品质Ok，学区一般，典型的改善置业区域。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 10:40
四桥，本地小范围就业弱，近距就业中上，存量就业很强（比较适合改善置业），但新增就业机会预期偏弱，所 ...

据说前几天一堆开发商在一起，讨论申花板块价值，有开发商当场表示要拿地，我不得不感慨，当年高考如果选房地产行业多好，你看这些人都能当房开高管。
早干嘛去了？现在为啥又无脑冲进去，你分析过了？
接下来，我讲讲桥西和申花。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 10:49
据说前几天一堆开发商在一起，讨论申花板块价值，有开发商当场表示要拿地，我不得不感慨，当年高考如果选 ...

在上一轮的申花，桥西中，
申花三个标杆型楼盘，都是地铁盘，文鼎苑靠浙大和学区，西城靠学区，拱墅区的申花万家靠城西银泰，6，7年后相比西湖区的两个盘逊色很多，虽然滨江的品质大家都认可。
申花的卖点是浙大和学区。
桥西，基本上在同益路，花园岗街，登云路，运河围起来区块里。其实出了这个区块，和运河景区关系不是很大了，价格也卖不起来了。
桥西核心的卖点是买小和运河。
但去看看桥西和申花剩下的部分，学区，浙大，运河的成色有多少？
我只看到拱墅区的申花和桥西剩下区块里，有大量农民房和回迁房。你们一帮人在一起炒来炒去，便宜了政府，真金白银去解放了当地的大小非。不要脑子发热，学学人家股市里的机构，大小非变现必须低价卖给他们。
拱墅区的规划，申花管商业，桥西管旅游，北软管就业，再加这么能干的领导层，石祥路以南大量农民房拆迁是必定的，这是拱墅区领导们的政绩。
结果好了，你们自己贴上去给他们抬地价了。
小心成了第二个城东新城。

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 11:04
在上一轮的申花，桥西中，
申花三个标杆型楼盘，都是地铁盘，文鼎苑靠浙大和学区，西城靠学区，拱墅区的 ...

如果拱墅区的领导们有诚意，
1，不要抬地价，给开发商和购房者价格空间。
2，像蒋村一样，所有的农民房全部拆迁干净，且集中在一起，不要和商品房在一起，特别是不要和商品房的学区在一起，钱江新城，城东新城的教训已经历历在目了。
3，申花本身就业弱，而且规划和低价也支持不了产业，所以加强到近距就业点的交通。申花人口众多，完全开发交通是一件非常恐怖的事。
4，速度快，拖的越久，越没人气，没了人，不但申花拆迁工作玩不成，北软产业必定歇菜。什么时候仓前和蒋村发力，基本没拱墅区什么这边什么事情了。杭州不像上海北京，城市优质新移民毕竟有限。地段是人的地段，有人就有办法，没人就没任何机会。

X-Zebra

LZ,赞赞赞。
不管说的结果对否，考虑问题的思路方法都让我受益匪浅.

碧云老妖

碧云老妖 发表于 2015-12-6 11:15
如果拱墅区的领导们有诚意，
1，不要抬地价，给开发商和购房者价格空间。
2，像蒋村一样，所有的农民 ...

所有新兴板块里，我第一看好蒋村，第二看好仓前。这两个板块必须成功，这直接关系到杭州能否在下一轮城市PK中胜出。

saxyih

楼主这次干货好多 赞～