老铁们，帮忙分析艮北新城的绿城杨柳郡小区

南星桥村长

背景：我姐在凤起路地铁口附近上班，我姐夫在下沙金沙湖地铁口附近上班，年前卖了老房子，手上有400万，小孩今年读幼儿园，准备买一个上班方便，学区还可以，其他配套也不错的房子，当然，也兼顾投资价值，之前的老房子，17年后就几乎没涨，这两年还跌了点。
考虑到我姐和姐夫上班的上班，1号线地铁附近最合适：
1、下沙那边，投资价值低，工厂多，配套还可以，但是总感觉远离市中心；
2、九堡附近，价格便宜，分区后应该会涨一点，学校、商业等配套、城市界面等不太满意；
3、武林广场、西湖文化广场、打铁关、闸弄口等附近，老房子居多，新房子单价高，有个濮家学校还不错，但是房子老，离地铁也不近；
4、最后就考虑四个地方，火车东站、彭埠、七堡、九和路等地铁口附近。
细研究一下，彭埠地铁口和七堡地铁口房子比较好，九和路附近配套还差点，后面有个绿城新盘，一时半会不开盘，到时候肯定限售，很难买到。彭埠地铁口新中宇维萨4.5万左右，德信东望5万左右，夏衍小学和夏衍初级中学，学校还可以，房子偏老，5年以上了。最后把目光聚焦到七堡地铁口。主要是杨柳郡、1872、云悦湾、交通小时代和雍泽府等，交通小时代和雍泽府4.5万左右、云悦湾5.2万左右（刚交付，没有参考价，挂牌5.3左右），1872挂牌少，根据中介的经验，目前5.5-6万靠近5.5万，杨柳郡5.5-6万靠近6万。杨柳郡、1872和云悦湾占据最好位置，主要考虑这三个。
先说说1872，北面地铁和花园城（有盒马等）、南面是李宁体育公园、东面是澎雅小学和幼儿园，学校中等，房子好看，可以说是艮北外立面最好看的，环境一般，装修一般，开发商一般。

再说说云悦湾，离地铁在三个小区里面最远，但是七堡地铁站会扩建，应该会加一个出口到云悦湾那边，外立面我个人觉得不好看，深灰色，有点压抑，其他和1872差不多，但是价格也便宜4000左右。

最后说说杨柳郡，小区太大了，现在有三期交付，得房率一到三期不断下降，质量不断上升，环境不错，可能是绿城开发和绿城物业的原因，自带两个公园，但是是开放的，不是小区独有，小区地下直通地铁，我姐一家上班很方便。杨柳郡自带商业，叫好街，观察了一下，主要是卖菜、培训班、口腔医院药店宠物店等等。每个公园里面有个幼儿园，有个小学，是采荷实验教育集团直属的，这个小学我和同事去交流过，教育质量好，据说以前说好的有优势进入采荷实验中学，但是现在摇号了，三个小区初中都没确定，就小学而言，杨柳郡算是周边最好的，而且上学很方便，就在小区内，下雨天可以不打伞，还不用过马路。
说到这，大家肯定会说，你姐肯定选杨柳郡了，确实，我们是考虑这个小区。
但是，房东很飘，看好一套90房不靠高架的500万，我们决定买，结果房东涨价，生怕卖亏了，我们犹豫了一下，520万别人买走了。看好一套132平700万的，又涨750，后面还涨到785，还有一套106平的，说好570万，后面又涨到610万，前几天成交一套146平865万的，把房东们的心理价位提高到了6万。当然，还有些靠高架或者低楼层的也有5.6万左右，但是放弃了，因为我现在就住二楼，偶尔反水+经常反味，还有蚊子，真心不建议。
也考虑过玖障台，目前应该是5万出头，感觉很快要5,5万了，学区不错，但是考虑到采荷实验>采荷三小，离地铁还挺远的，还是4号线，最后放弃了，房子是真不错。
纯属个人想法，没有吹和贬低哪个小区的意思，现在纠结的是：最近次新房一直涨，新房很难买，加上钱江新城二期辐射，艮北新城确实受益，但是6万一平的杨柳郡是否值得？还有就是，有没其他更适合的小区，担心我们没有发现。
谢谢各位！
谢谢各位！！
谢谢各位！！！
谢谢各位！！！！
谢谢各位！！！！！
今天（4月3日）陪我姐抽空去签合同了，还是买了杨柳郡，106平加车位650万，房子没住过，总高14层的9楼，一楼架空，后面是公园，前面是水池和喷泉，小区中间位置，算是楼王吧。
我们是这么考虑的，艮北限价是42400，位置好的就算44000，两年利息等算下来，5万一平就是成本价。杨柳郡地铁很近，贵5%，采荷实验学区10%，绿城5%，所以6万一平勉强可以接受，实际成交是5.85，加上车位30万均价6.13。
以上是现状，还考虑了未来。
1、第三季度杨柳郡对面有个综合体要开业，加花园城，体量不小，商家也不错，对周边小区肯定是利好。
2、大家传言的，马上要分区了，有说是10号，分区后肯定是会涨一波，多与少的区别，所以我们也希望这之前买好。细看一下地图，未来的上城区可大规模发展的应该还是艮北和钱二。
3、学区这块，小学已经不错，中学如果是采荷实验转公，那是最好了，不转，附近的生源还不错，初中至少有中等，分配生政策下，杨柳郡在这一片还是挺大优势，艮北定位是江干区名师名校广场，会投入江干区最好的教育资源，不知道分区后会怎样。
4、其他配套，杭州市第一医院，据说是总部，还需要几年时间，但是李宁体育公园今年下半年要开业，锻炼很方便，也会是未来的一个网红打卡点。李宁体育公园南面，也就是挨着钱江新城二期有块地也是商业，定位还比较高。
5、钱江新城二期也要启动了，但是商业住宅不多，外溢到艮北。
6、现在艮北新城不少断头路，包括隔壁的彭埠，预计今年年底前基本上打通，高速抬升，这里出行很方便了。
总的来说，6万一平犹豫了一段时间，这个房东比较诚心，降价了20万，单价到了5.8（房子而言）。就目前配套来说，确实不怎样，但是正因为规划几乎没落地，所以具有潜力，看好艮北新城和钱江新城二期2025年左右连成片，成为一个高品质生活区。
斗胆预测一下（本人数学老师，职业病），2025年杨柳郡二手房价格上8万，四年后再看此帖，希望不会被打脸。
再次谢谢大家提供的建议，感恩！

zwyrz

如果要学区，去选 1下沙文海，3濮家。艮北目前学区一般，杨柳郡那个也没有多好，喜欢七堡宁可选1872或云月湾

中国蓝2017

城东不如市中心

南星桥村长

zwyrz 发表于 2021-3-23 21:15
如果要学区，去选 1下沙文海，3濮家。艮北目前学区一般，杨柳郡那个也没有多好，喜欢七堡宁可选1872或云月 ...

第一下沙增值慢，第二离市中心太远，第三文海9年制吧，分配生政策对文海不利，第四是爆表严重，担心买了最后读不了，去年不是家长跪在教育局门口吗。濮家房子有点老，学校是还不错。

南星桥村长

中国蓝2017 发表于 2021-3-23 21:18
城东不如市中心

市中心老房子太破了，新房子10万起

冷冷冷女王

综合下来建议云悦湾或者去摇花样年。1.云悦湾价格相对合理，5.3W的价格还是比杨柳郡6W的价格要香的。2.地铁C口你可以关注一下，距离云悦湾就200米过个马路的事情。3.自住为主赶紧上车，去年买的话选择性还是比较多的艮北3盘都还没清。----来自艮北业主的心声

science2008

都6万了，怎么不看看钱塘天誉，边上学校也不错

佑飞

买中央公园可以.1.6容积率无人能其左右，彭埠的城市界面还是很好的

赶紧买，最近城东一直在涨

三巴

九堡

南星桥村长

zwyrz 发表于 2021-3-23 21:15
如果要学区，去选 1下沙文海，3濮家。艮北目前学区一般，杨柳郡那个也没有多好，喜欢七堡宁可选1872或云月 ...

我是这么觉得的，房子1872值5.5万，云悦湾值5.2万，杨柳郡5.2万，杨柳郡学区和开发商物业溢价10%。其实云悦湾学区也还可以，是濮家的，区别就是云悦湾初中应该是澎扬中学，一直没名校托管的消息，杨柳郡的初中可能是采荷实验中学转公，虽然概率小。

南星桥村长

science2008 发表于 2021-3-23 21:26
都6万了，怎么不看看钱塘天誉，边上学校也不错

那里要7万起步，而且学校不太满意，是6号线吧，要换乘，房子是真漂亮

南星桥村长

冷冷冷女王 发表于 2021-3-23 21:26
综合下来建议云悦湾或者去摇花样年。1.云悦湾价格相对合理，5.3W的价格还是比杨柳郡6W的价格要香的。2.地铁 ...

云悦湾小学还不错，但是初中应该是澎扬中学，就在小学旁边，感觉一般，没有名校托管。如果去年这时候，确实很多新房，突然间，城东新城也没房了，花样年上次去了，没买到，距离地铁有1公里吧，尴尬的距离。

南星桥村长

三巴 发表于 2021-3-23 21:31
九堡

九堡很难下手，毕竟开发这么多年了，艮北主要是全部新房，发展空间大点。

三巴

南星桥村长 发表于 2021-3-23 21:39
九堡很难下手，毕竟开发这么多年了，艮北主要是全部新房，发展空间大点。

杨柳郡翻倍的时候  九堡肯定已经翻倍了 而且九堡还能住大房子

sbcxt

要读书的话，下沙文海最理想，增值慢？开玩笑吧，文海旁的经适房景冉家园，阳光华城，从几千涨到4万+，才几年时间？肯定跑赢你提到的这一众楼盘

冷冷冷女王

南星桥村长 发表于 2021-3-23 21:38
云悦湾小学还不错，但是初中应该是澎扬中学，就在小学旁边，感觉一般，没有名校托管。如果去年这时候，确 ...

哈哈，看了你的其他回复。其实你对云悦湾现在价格预期和实际出售价格是比较认可的，1872和杨柳郡属实没什么性价比（个人感觉勿喷）。学区没什么研究，如果考虑学校还是买老房子，学区稳定。但是又想要楼龄比较新，这就很矛盾。个人买艮北就是觉得界面不错，房子住的舒服，未来应该会有一定涨幅但是也没打算要赚多少。祝早日选到心仪的房子~

南星桥村长

冷冷冷女王 发表于 2021-3-23 21:49
哈哈，看了你的其他回复。其实你对云悦湾现在价格预期和实际出售价格是比较认可的，1872和杨柳郡属实没什 ...

我觉得艮北新城就是下一个申花，发展空间大，但是还要三五年，等钱江新城二期。学区这东西，不考虑不甘心，考虑就难选了，老房子真心住不习惯。

凤凰2017

要考虑学区，肯定文海了，下沙其他涨得慢，但文海学区房还是涨得不错的，但你接手了，后续涨幅就有限了，估计5万也到顶了

coolluo

杨柳郡好不好只有自己实地去看过逛过才知道和其他楼盘还是有区别的居住感很好1872这种主要入住还少已经包阳台开始破坏在里面了等人多了说不好

zhouyyw

考虑学区当然是文海和濮家，艮北新学校没出成绩，存在不确定性。考虑前景和居住性，艮北特别是核心三兄弟是不错的选择，二手房价格坚挺说明已受市场认可。三者对应的中学都是彭扬，采荷转公的可能性应该比较小；对应小学杨柳郡胜出，1872的彭雅一般，云悦湾的彭汇是濮家系（校长和部分骨干是濮家过来的），有未来。1872和云悦湾全架空，大理石外立面，无公租，产品新，优于杨柳郡。三者都是地铁零距离，C出口有地下通道直通云悦湾北面地下商业，直通1872商场并直通车库。如果目前市场价格1872为5.5万，云悦湾5.2万，杨柳郡5.8万，那还是云悦湾最具性价比。1872和云悦两者为同期产品，户型、得房率都差不多，价差3000有些过；1872外立面颜值高些，云悦湾错开分布朝向正南，日照好些。