杭州楼市2017年小结及2018年预测

zjnick

还是比较理性的，如果明年没有大的政策影响，趋势基本也就这样了

风过疏竹

南坪 发表于 2017-12-13 16:22
不要嫌啰嗦...楼主常去的权威显示新房楼盘的网站是啥

透明售房网查预售和库存
口水楼市看多空打架和听内部消息

风过疏竹

CXWANG 发表于 2017-12-13 16:18
刚才发了个回帖，被封杀了吗
稳中微涨是大概率，当然这也取决于后续资金的填充能力
倘若信贷持续收紧， ...

2018如大量出让土地，同时租赁用地和共同产权用地的大量推出，2019年存销比可能回升，加上你说的信贷收紧，利率上升，则：在房价盘整一段时间后，2019年部分区块不排除有两类企业降价，有任务压力的大公司如万科，有资金压力的中等公司如德信。但调价极值应该低于30%。

yyf2008

风过疏竹 发表于 2017-12-13 16:07
一、高地价大部分当然是开发商自己抢出来的，也不是全部，比如良渚出让的底价就是1万6.
自己抢出来的高 ...

一、死几个开发商跟对抗ZY大的战略方针哪个更重要？换句话说帽子重要还是你开发商的利润重要？二、不好意思我还真是建筑行业的，比拿地价格高5000来卖房子的多的是，中西部大量5000以下的楼盘还包含土地价还需要举例吗？
      即使是杭州也绝不是个案，11-15年间要多少。开发商说成本最少1万就是1万？你做生意成本多少会告诉人家？
三、18年ZF提高限价对自己也没好处，因为拆迁工作还没完成，新房价格涨了人家拆迁户也不是SB，个个漫天要价你让ZF拆迁工作怎么做？

风过疏竹

你这个搞建筑的一定是搞工程的，没做过项目。不知道有财务成本、政府税收之类东西。
3万楼面价的项目，和中西部5000以下的项目能相提并论吗？基数完全不同。

如果你在杭州3万楼面价卖3万5还能赚钱，你真的不是人是神。

herfirst1981

yyf2008 发表于 2017-12-13 16:48
一、死几个开发商跟对抗ZY大的战略方针哪个更重要？换句话说帽子重要还是你开发商的利润重要？二、不好意 ...

赞同，地价对限价无关键性影响，限价关键看同行政区的最高价和均价，这两个价格一旦突破，地方政府就可能被问责。

风过疏竹

herfirst1981 发表于 2017-12-13 16:53
赞同，地价对限价无关键性影响，限价关键看同行政区的最高价和均价，这两个价格一旦突破，地方政府就可能 ...

请问，奥体如果拍出3万的地价，限价也必须是现在的3万5？
         滨江信达壹品69800的均价这个限价，没有超出以往同行政区新房的最高价吗？

yyf2008

风过疏竹 发表于 2017-12-13 16:53
你这个搞建筑的一定是搞工程的，没做过项目。不知道有财务成本、政府税收之类东西。
3万楼面价的项目，和 ...

建筑行业的潜规则很多，利润少了简配、做毛坯，等等手段太多了。还有，你忘了地下车位一个几十万这都是没算在楼面价里面的，所以炸一炸水分还多得是，告诉你的目的是不要被人家开发商所宣传的高成本所忽悠了，余地还很大。至于财务成本，今年高价拿地的大多都是国企央企背景的开发商，财务成本低得不能再低，
说白了都是国家的钱，民企才需要财务成本。

herfirst1981

风过疏竹 发表于 2017-12-13 16:58
请问，奥体如果拍出3万的地价，限价也必须是现在的3万5？
         滨江信达壹品69800的均价这个限价， ...

信达所在的上城区早已有过10万加的新房，这在西湖边不止一个。奥体世纪城如果拍出3万按现在的政策也只能3万5，但实际情况是，该区域只剩天璞隔壁一块宅地，在限价背景下，近期几无上拍可能。

风过疏竹

yyf2008 发表于 2017-12-13 17:02
建筑行业的潜规则很多，利润少了简配、做毛坯，等等手段太多了。还有，你忘了地下车位一个几十万这都是没 ...

建安再省，也要达到国家强制性标准。利息再低，银行标准利率总要的，即使全部是自有资金，也是要计算成本的。还有税负，那不是一个小数字。还有销售管理费用，也不是说省就可以省的。我从来不听开发商的忽悠，只是如实计算，3万楼面价卖3万5还要赚钱，不可能，你这个中西部地区5000以下的论据放在这里完全不成立。

280036667

楼主，2017年杭州到底卖了多少地?有准确数据不？

风过疏竹

herfirst1981 发表于 2017-12-13 17:07
信达所在的上城区早已有过10万加的新房，这在西湖边不止一个。奥体世纪城如果拍出3万按现在的政策也只能3 ...

不是说不能破最高价和均价吗？只要不破西湖边的最高价就可以了？还有，西湖边没有10+的新楼盘吧？
另：新拍地上限不突破原来的1万9，如自持70%，也一样只能卖3万5？

风过疏竹

280036667 发表于 2017-12-13 17:14
楼主，2017年杭州到底卖了多少地?有准确数据不？

18年1月会出精准的数据

yyf2008

风过疏竹 发表于 2017-12-13 17:08
建安再省，也要达到国家强制性标准。利息再低，银行标准利率总要的，即使全部是自有资金，也是要计算成本 ...

自己去查，滨江曙光之城，12000拿的地，15000开盘，我不多说。你不要说人家是亏着本在卖的慈善家，这还是滨江的品质。

yyf2008

风过疏竹 发表于 2017-12-13 17:08
建安再省，也要达到国家强制性标准。利息再低，银行标准利率总要的，即使全部是自有资金，也是要计算成本 ...

说了你也不信，所以就没什么好说了。

风过疏竹

yyf2008 发表于 2017-12-13 17:19
说了你也不信，所以就没什么好说了。

好地网的测算公式：

保本房价=（成交楼面价*1.15+4000）/88%（其中，财务成本按15%、建安成本（毛坯）为4000元/㎡、各项税费为房价的12%）

如楼面价为30000，则保本房价为为43750.

好吧，好地网这个专业研究土地的网站是开发商的狗腿子，故意在忽悠我们。但是3万5，还要赚钱，这个太离谱了吧。

屁屁桐

那除杭州以外的其他地方怎么会跌。。。。这么强大的购买力为啥前几年还跌

herfirst1981

风过疏竹 发表于 2017-12-13 17:16
不是说不能破最高价和均价吗？只要不破西湖边的最高价就可以了？还有，西湖边没有10+的新楼盘吧？
另： ...

最高价指的是历史上的最高开盘价，上城区元福里早就过10万了。

风过疏竹

yyf2008 发表于 2017-12-13 17:18
自己去查，滨江曙光之城，12000拿的地，15000开盘，我不多说。你不要说人家是亏着本在卖的慈善家，这还是 ...

在某些特定的历史阶段，小部分开发商亏本销售，也是正常现象。

风过疏竹

屁屁桐 发表于 2017-12-13 17:23
那除杭州以外的其他地方怎么会跌。。。。这么强大的购买力为啥前几年还跌

杭州08,11年都跌过。没有永远的上涨，但在2018年的杭州，暂时我个人认为还没有下跌的理由